מה זה עורך דין מקרקעין?
עומדים לסגור עסקת נדל"ן בישראל ורגע לפני הפנייה לעורך דין שואלים את עצמכם "על מה בעצם משלמים כאן? אי אפשר להסתדר בלי אלפי שקלים למישהו שסה"כ מנסח חוזה?" המאמר הבא יסביר מה זה עורך דין מקרקעין – תפקידו, כישורים נחוצים, באילו עסקאות תהיה נחוצה התערבותו, מהם תחומי פעילותו העיקריים וכיצד יש לבחור את עורך הדין המתאים.
מה נחשב מקרקעין?
החוק המסדיר את דיני המקרקעין הוא חוק המקרקעין התשכ"ט 1969. על פי החוק מקרקעין יהיו: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני". אם כך, דיני המקרקעין יסדירו את היחסים והדינים החלים על קרקע וכל מה שמחובר אליה. אם מדובר בבניין, דירת מגורים, מחסנים או אף מבנים ארעים כמו קרוואנים, במות, מנופים, עמודים וכו'… על כן דיני המקרקעין יעסקו בזכויות הקניינות של אנשים פרטיים או חברות כלפי המצוין בחוק.
מהו תפקידו של עורך דין מקרקעין?
עורך דין מקרקעין יהיה איש מקצוע הבקיא בדיני המקרקעין, כאשר כדי להבטיח את מומחיותו ולא מספיק שיהיה עורך דין בלבד. כחלק מעבודתו מטפל בעסקאות מכר או רכישה של נכסי מקרקעין וכן, אחראי על טיפול בסכסוכי נכסים המגיעים אליו.
באילו סוגיות משפטיות מדובר?
כאמור, עסקאות מקרקעין וסוגיות נדל"ן יתייחסו לכל הקשור לקרקעות ולמבנים המחוברים אליהן. הטיפול בסוגיות אלו מתפרס על מגוון רחב של נושאים למשל פלישה לשטח, מבנים ומתקנים שנבנו על קרקע שלא כדין, טיפול בשטרות מכר, הפקת נסח טאבו, מיסוי מקרקעין, הפשרת קרקעות, פינוי בינוי (תמ"א 38), רישום זכויות בטאבו, הפרדת שימושים, קניית נכס, ארנונה, ייעוד קרקע, ייצוג ברכישת נכס מכונס נכסים, ייצוג קבלנים או יזמים בעסקאות נדל"ן, עסקאות קומבינציה, הסכמי שכירות, ליקויי בנייה, שכירות מוגנת, העברת דירה במתנה, עריכת חוזים ועוד…על הטיפול באלו יהיה אחראי עו"ד מקרקעין. המאמר הבא יסקור חלק מסוגיות אלו.
מהם תחומי הפעילות העיקריים של עו"ד מקרקעין?
מיסוי מקרקעין: עבור פעולות מסוימות שמבצעים רוכשים או בעלי קרקע או נכס יהיה עליהם לשלם מיסים נלווים. אלו יכולים להיות היטל השבחה המוטל על בעלים כלפי תוכניות שאושרו בנכס ברשותם ושיפרו את איכות הנכס או העלו את ערכו, מס שבח המוטל על מכירת מקרקעין ומטרתו למסות את רווח ההון (שהוא ההפרש בין עלות הנכס בעת קנייתו לעלות ביום מכירתו), מס רכישה עבור נכסים שאינם מיועדים למגורים ומס מכירה שהוא מס כללי בשיעור 2.5% מעלות הנכס המוטל על המכירה. עורך דין מקרקעין אמור לבצע תכנון מס אופטימלי שמטרתו הפחתת נטל המס מהלקוח.
תביעות בגין ליקויי בניה: לעיתים רוכשים קונים דירה או כל נכס אחר מקבלן ומגלים בו ליקויים לאחר המעבר. במקרה זה עורך דין נדל"ן יהיה אחראי על דרישת התיקון מהקבלן או היזם ונשיאה בעלות המתלווה לכך. ליקויי בניה עשויים להיות חמורים מאוד ולגרום נזק פיזי לגרים בו ולכן חשוב לפנות לעורך דין לטיפול בבעיה.
ליווי ברכישת נכס: לעו"ד נדל"ןן יש תפקיד חשוב בבירור מקצועי מקדים לקניית נכס. עורך הדין יבדוק האם ישנה הערת אזהרה בטאבו על הנכס, צו הריסה שהרוכש לא מודע אליו, חריגות בניה, עיקול רשום או זכויות לצד ג'. במידה וימצא כאלו, עו"ד מקרקעין מנוסה ובקיא ידאג לך שהתשלום על הנכס יעבור לבעלי החוב כדי למנוע כל פגיעה בבעלות הקונה כלפי הנכס. לאחר חתימה על הסכם מכר עורך הדין ירשום הערה אזהרה בטאבו, ולבסוף ישלים את הרישום המלא על הנכס ויעביר את הזכויות הקנייניות בנכס ללקוח בלשכת רישום המקרקעין.
פינוי בינוי (תמ"א 38): לאחר החלטה על התחלת פרויקט פינוי בינוי בבניין מגורים, דיירים רבים אינם מרוצים מההסדר אליו הגיע הקבלן עם שאר דיירי הבניין. עורך דין מקרקעין יכול לייצג דיירים שאינם מרוצים מההסכם ולהבטיח כי נכסיהם לא יפגעו.
עריכת חוזים: זהו אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין מקרקעין. בכל עסקת מקרקעין, בין אם מדובר ברכישה, מכירה או השכרה, יצטרכו הצדדים להגיע להסכם מנוסח בכתב ביחס להסכמתם. הסכמים או חוזים אלו חייבים להיות מנוסחים על ידי עורך דין שיבטיח כי העסקה נעשית בהתאם לחוק וכי שני הצדדים כיסו את כלל הסוגיות והתרחישים האפשריים ביחס לעסקה. בנוסף, על החוזה להבטיח כי אינטרס הצדדים יבוא לידי ביטוי בכתב.
ייצוג יזמים וקבלנים" יזמים וקבלנים עומדים מול עסקאות בסדר גודל משמעותי בהשוואה לעסקאות בין אנשים פרטיים. על כן, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. פנייה לעורך דין תבטיח כי העסקה נעשית בהתאם לחוק וכי הצדדים מבטיחים את קיום האינטרסים האישיים שלהם. בנוסף, בעסקאות בסדר גודל של קבלנים ויזמים חשוב כי עורך דין יציג את חוות דעתו המקצועית ביחס להתנהלות העסקה ויעלה נקודות שעלולות להוות בעיה בהמשך.
קבוצות רכישה: בשנים האחרונות קבוצות רכישה הופכות ליותר ויותר פופולריות בקרב קונים. עם זאת, קבוצות רכושה יכולות להעלות לא מעט בעיות משפטיות שדורשות התערבות של עורך דין מקרקעין. עורך דין יבטיח את שמירת האינטרסים של הקונה הפרטי בקבוצה וימנע ממנו הפסדים כספיים בעתיד.
שכירות: שכירות היא התקשרות בין בעל דירה (משכיר) לשוכר. חוזי שכירות רבים עשויים לפגוע באינטרס השוכר. למשל אם המשכיר מטיל עלויות לא חוקיות של שיפוץ ותיקון כלפי השוכר. באותו אופן משכיר המשתמש בניסוח חוזה גנרי עשוי לפגוע בזכויותיו בנכס בעתיד. למשל אם לא הגדיר מתי יישא השוכר בעלויות בדירה. עם זאת, עשויים לעלות סכסוכים נוספים שלא קשורים בחוזה ונובעים מטיב היחסים בין המשכיר לשוכר. למשל שימוש המשכיר בצ'ק ביטחון של השוכר למטרה לא צודקת או שוכר שמסרב להתפנות בתום תקופת השכירות. כדי להימנע מכך חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא כי החוזה אינה עובר על החוק או עשוי להעמיד את השוכר או המשכיר בסיטואציה בעייתית בעתיד. כמו כן, עורך דין יידע לייעץ ולייצג משפטית במידה ומתעוררים סכסוכים בין שוכר ומשכיר.
כיצד בוחרים עורך דין?
בבחירת עורך דין מקרקעין לא מספיק לפנות לעורך דין המחזיק ברישיון עריכת דין, אלא יש לפנות לאיש מקצוע בעל ניסיון והתמחות בדיני מקרקעין, אשר עוסק בנושא באופן יום יומי. עורכי דין שאינם עוסקים בנדל"ן עלולים לחשוף את הלקוח לסיכונים שיעלו בהפסד כספי רב, שכן דיני המקרקעין דורשים בקיאות מריבית בפרטי עסקאות ונהלים של רשויות החוק המשתנים באופן תדיר.
חשוב לבדוק את הרקע המקצועי ממנו מגיע עורך הדין, עסקאות אחרות בהם טיפל בעבר ומידת זמינותו ללקוח. בנוסף, עורך דין שהוא גם נוטריון יהווה יתרון משום שעסקאות מסוימות במקרקעין דורשות חתימת נוטריון. כל אלו יבטיחו את הטיפול המיטבי בלקוח.
צרו קשר עם עורך דין נדל"ן ומקרקעין
במשרד עורכי הדין דקר, פקס, לוי תוכלו למצוא את עורכי הדין המנוסים ביותר בתחום המקרקעין. המשרד בעל ניסיון עשיר בניהול תיקי מקרקעין וטיפול בסוגיות נדל"ן ליחידים או עסקים. לאחר הפניה למשרד תקבלו ייעוץ וייצוג מקיף ומקצועי בעסקאות וסוגיות במקרקעין.
נשמח לעמוד לרשותם. צרו קשר ללא התחייבות במספר הטלפון למטה.
:
:מאמרים מומלצים