עורך דין ליקויי בניה

רכישת דירה חדשה היא אבן דרך משמעותית ומרגשת בחיים, הכרוכה בהשקעה כספית ורגשית רבה. אחרי תכנון, ועיצוב הדירה, והחתימה על החוזה מגיעה תקופה ממושכת ומורטת עצבים עד לרגע קבלת הדירה הנכסף. אבל מה עושים כאשר קבלת דירת החלומות שלכם הופכת לסיוט עקב ליקויי בנייה? כאן עורך דין ליקויי בנייה יכול להתערב על מנת להגן על זכויותיכם ולעזור לכם לנווט בנוף המשפטי המורכב. במאמר זה נבחן מהם ליקויי בניה, מה ניתן לעשות במקרה שהתגלו ליקויי בניה, וכיצד עורך דין לדיני נדל"ן יכול לסייע לכם להתמודד עם הסיטואציה ובמידת הצורך להגיש תביעת ליקויי בניה.

מהם ליקויי בנייה?

המושג "ליקוי בנייה" מתייחס למגוון רחב של פגמים ותקלות העשויים להיגרם תוך כדי בניית דירה כמו גם ברכוש המשותף. במסגרת מונח זה נכללת אי התאמה בין תוצאות הבניה בפועל לבין התחייבויות הקבלן על פי המפרט המוסכם ו/או המתחייב על פי חוק/תקן/תקנות הבנייה.

ליקויי בנייה יכולים להשפיע באופן משמעותי על הבטיחות, נוחות השימוש וכמובן גם על ערך הדירה שלכם. ליקויים אלו יכולים להתבטא בדרכים שונות, כגון צנרת לקויה, בעיות מבניות, בעיות חשמל, חדירת מים, והיווצרות עובש ועוד.

ליקויי בניה בדירה חדשה

המסגרת החוקית אשר ממנה נשאבת אחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה היא חוק המכר (דירות), התשל”ג 1973, אשר נועד להסדיר את התהליך של מכירת דירה חדשה ולהגן על רוכשי הדירות. חוק זה קובע מהו פרק הזמן אשר במהלכו הקבלן נדרש לתת אחריות ולתקן רכיבים שונים בדירה, החל מיום מסירת המפתחות לקונה.

האפשרויות לליקויים בדירה חדשה הן רבות, וחוק המכר מתייחס לליקויים הנפוצים וקובע "תקופת בדק" לכל אחד מהם, אשר בסיומה לקבלן תהיה תקופת אחריות בת שלוש שנים.

החוק מתייחס ל"כשל", שמוגדר ככישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת, וכן ל"ליקוי" המוגדר כליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

 להלן דוגמאות לליקויים ותקופת הבדק שהוגדרה לגביהם בחוק המכר (דירות) –

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים.

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה על המוכר אחריות על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים הבאים:

• במקרה של "אי התאמה יסודית", המוגדרת כאי התאמה המביאה לחוסר יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
• התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה במהלך התקופה שהוגדרה.
• במידה שהקונה הודיע לקבלן על אי-התאמה כבר במהלך התקופה המוגדרת לאחר קבלת הדירה, והקבלן לא תיקן את הכשל או הליקוי.

ליקויי בניה וחשיבות המפרט הטכני

 חשוב להבין שדרך ההתמודדות שלכם מול הקבלן במקרה של ליקויי בניה, מתחילה כבר בעת החתימה על ההסכם לרכישת דירה חדשה. החוק קובע כי על חוזה המכר לכלול מפרט טכני וכן הוראות תחזוקה ושימוש. המפרט הטכני בעצם קובע את סטנדרט הבניה של הדירה ועל הקבלן למלא את כל הפרטים במפרט באופן מדויק ומפורט. בעת בדיקת אחריותו וחובותיו של הקבלן, מתבצעת השוואה של המצב הקיים למול המפרט שעליו סוכם מול הקונה, וכל פער יוגדר כליקוי בניה. לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת לבדיקת המפרט וניהול מו"מ לגביו, עוד בטרם החתימה על ההסכם מול הקבלן. רבים סבורים שאין צורך להסתייע בעורך דין בתהליך רכישה של דירה חדשה, אך מדובר בטעות שעלולה לעלות לרוכשים הרבה מאוד כסף ועוגמת נפש. מעורבות של עורך דין נדל"ן מטעמכם בתהליך רכישת הדירה תבטיח שהחוזה ייערך כראוי ויכלול את כל הנדרש על מנת שתוכלו להתמודד מול הקבלן בהמשך בכל מקרה של בעיה בתהליך שעד מועד מסירת הדירה, וכמובן במקרה של ליקויים וכשלים בדירה בשלב שלאחר מסירתה.

מתי נבדוק האם יש ליקויי בניה בדירה חדשה

המועד הרשמי הראשון שבו לרוב מתאפשר לקונים לבדוק את הדירה הוא במועד מסירת המפתחות, כאשר ברבים מהמקרים, הקבלן מתנה את מסירת המפתחות בחתימת הקונים על פרוטוקול מסירה. חשוב לציין שפרוטוקול המסירה נערך בדרך כלל על ידי גורם מטעם הקבלן ועל הקונים להיות זהירים טרם החתימה עליו, על אף ההתרגשות והרצון לזרז את קבלת הדירה החדשה.

התנהלות נכונה מול הקבלן במועד קבלת הדירה היא חשובה וקריטית להמשך במקרה שיתגלו ליקויי בניה.

מכיון שמרביתנו לא מתמצאים בבנייה, ולרוב לא נבחין בליקויים אלא אם כן הם ממש זועקים לעין, מומלץ מאוד להסתייע באיש מקצוע אשר יבחן את הדירה. לשם כך תוכלו לשכור את שירותיה של חברה מקצועית שמבצעת בדק בית או שירותיו של מהנדס בניין, אשר יכינו חוות דעת מקצועית ומסודרת. חוות דעת כזאת תוכל לשמש אתכם כראיה משפטית בהמשך, במידת הצורך.

את הבדיקה יש לבצע במועד מסירת המפתחות או ממש בסמוך אליו. במסגרת הבדיקה ניתן יהיה לגלות האם יש התאמה בין המפרט לבין המצב בשטח, כמו גם האם הדירה עומדת בסטנדרטים המתחייבים מהחוק והתקנים הרלוונטיים.

בנוסף, ניהול מו"מ נכון מול הקבלן יאפשר לכם להוסיף סעיף שיאפשר לכם לבקר בדירה בתיאום מראש עם הקבלן. במידה שקיימת אפשרות לבקר, ועל מנת למנוע אי התאמה משמעותית, מומלץ להגיע לאתר הבניה עוד בתהליך הבניה על מנת לוודא שהדירה נבנית בהתאם לסיכומים.

על מנת לוודא שההסכם פועל לטובתכם, מומלץ שלא לחתום על הסכם מכר דירה ללא ליווי צמוד של עורך דין ליקויי בניה שיידאג לאינטרסים שלכם לכל אורך הדרך.

מה לעשות אם גילינו ליקויי בניה בדירה חדשה?

ראשית, חשוב להצטייד בחוות דעת של איש מקצוע, אשר תשמש אתכם בהתנהלות מול הקבלן, וייתכן שגם בתביעת ליקויי בניה עתידית.

חוק המכר (דירות) מבחין בין שני סוגים של ליקויי בניה ואי התאמות:

• ליקויי בניה שניתן היה לגלותם בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

לרוב מדובר בליקויים שניתן לראות בעין בקלות, כגון רטיבות בקירות, סדקים בריצוף, בקרמיקה או בקירות, דלתות שבורות, תריסים שאינם תקינים, מטבח לא תקין ועוד.

במקרים של ליקויי בניה או אי התאמה שניתן היה לגלותם בעת מסירת הדירה, על הקונה להודיע לקבלן על הליקוי ו/או אי ההתאמה בתוך שנה לכל היותר מיום מסירת הדירה.

מכיוון שקיימת מגבלת זמן, קיימת חשיבות רבה לבדיקת הדירה על ידי בעל מקצוע מומחה בסמוך לקבלת הדירה, על מנת שתוכלו לעמוד במסגרת הזמנים ולהודיע לקבלן על הליקוי ו/או אי התאמה במועד.

• ליקויים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה, בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה.

רבים מהליקויים בדירה נסתרים ואינם באים לידי ביטוי בתקופה הראשונה, ועל כן אין אפשרות לגלות אותם בשלב זה.

לרוב מדובר בפגמים בתשתיות ובמערכות השונות המוטמנות בקירות הדירה, אשר מתגלות רק לאחר תקופת שימוש, כמו למשל אינסטלציה, ביוב, גז וחשמל.

במקרה שבו מתגלה ליקוי או אי התאמה שכזה, יש להודיע לקבלן בתוך זמן סביר לאחר הגילוי. המונח זמן סביר אינו מוחלט ויפורש בהתאם לכללים המתחייבים מדיני החוזים של סבירות, תום לב והגינות. על מנת שלא להשאיר את הדברים פתוחים לפרשנות, מומלץ להודיע לקבלן מיד עם גילוי הליקוי ו/או אי ההתאמה.

על מנת למנוע פתח לטענות על שימוש לא תקין מצד הקונה, מומלץ להזמין בעל מקצוע שייתן חוות דעת ויוכל להראות שהתקלה נבעה כתוצאה מרשלנות של הקבלן.

כיצד יש להודיע לקבלן על ליקויי בניה?

על פי רוב, הנושא מוסדר במסגרת ההסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן, אשר יכלול סעיף המחייב את הקונה להודיע בכתב לקבלן על כל ליקוי שהוא.

יחד עם זאת, בפסיקה נקבע כי הקבלן לא יוכל לטעון שאין לו אחריות במקרים שבהם לא התקבלה הודעה בכתב כאשר הרוכש הודיע לקבלן בעל פה, ויש באפשרותו להציג ראיות לכך שהקבלן קיבל את ההודעה.

על מנת לחסוך מחלוקות על רקע זה, מומלץ בחום תמיד להודיע לקבלן בכתב על כל ליקוי או אי התאמה, וכמובן לתעד ולשמור כל התכתבות עימו.

מה אמור לקרות לאחר ההודעה לקבלן על ליקויי הבניה

לאחר שהתגלו ליקויי בניה והקבלן קיבל עליהם הודעה, על פי סעיף 4ב (א) על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

המונח זמן סביר יפורש בהתאם לאופי הליקוי. במידה שמדובר בליקוי המונע את האפשרות להשתמש בדירה, הרי שמדובר בתיקון דחוף, ועל כן על הקבלן לתקנו באופן דחוף ומיידי. ככל שישנן הוראות בחוזה הקובעות פרקי זמן בלתי סבירים לתיקון התקלות, הרי שהן מנוגדות לקבוע בחוק, המחייב תיקון בתוך זמן סביר.

ליקויי בנייה דחופים

מה קורה במידה שישנו תיקון דחוף, למשל תקלה במערכת החשמל אשר מונעת מכם את האפשרות לעשות שימוש בדירה, והקבלן אינו מגיע לתקן את התקלה בתוך זמן סביר? במקרה כזה, סעיף 4ב(ב) לחוק קובע כי הקונה יוכל להזמין בעל מקצוע מטעמו לתקן את התקלה, ולדרוש מהקבלן להשיב את עלות התיקון.

כמובן שבמקרה כזה יש לתעד את כל הפניות לקבלן, לדאוג לתיעוד של הליקוי בכל אמצעי אפשרי (לרבות באמצעות צילומים וסרטוני וידאו), וכן לקבל קבלה מפורטת מבעל המקצוע הכוללת את מלוא פירוט התיקון שבוצע.

ליקויי בניה חוזרים

במידה שלאחר ההודעה לקבלן הוא פעל כמצופה ממנו ותיקן את הליקויים, אך לאחר תקופה הליקויים חזרו, החוק כבר אינו מחייב את הקונה לתת לקבלן הזמנות נוספת לתקן את הליקוי. במקרה כזה, סעיף 4ב(ב) לחוק קובע כי הקונה רשאי לתקן את הליקוי באמצעות בעל מקצוע, והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

במקרים מסוימים עלויות התיקון עשויות להגיע לסכומים גבוהים מאוד. על מנת שתוכלו לגבות את עלות התיקון מהקבלן, חשוב מאוד לגבות כל פעולה בתיעוד ובמסמכים המתאימים.

הסתייעות בעורך דין ליקויי בניה בעת ההתנהלות מול הקבלן והזמנת בעל המקצוע, תקשה על הקבלן לטעון שלא ניתנה לו הזמנות לתקן את הליקוי, ותסייע בהכנת התשתית הראייתית הנדרשת למקרה שתיאלצו להגיש תביעת ליקויי בניה.

ליקויי בניה שאינם ברי תיקון

במקרים מסוימים ליקויי בנייה בדירה חדשה ייחשבו ככאלה שאינם ניתנים לתיקון. למשל, כאשר יש פער גדול בגובה התקרה או בשטח הדירה ביחס למפרט, או במקרה שבו אין אפשרות לבצע תיקון קבוע של התיקון ויש צורך לחזור ולתקן את הליקוי אחת לתקופה.

במקרים שבהם קיימים ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון, על הקונה להודיע לקבלן על קיומם, אך מכיוון שאין אפשרות לתקנם, אין צורך לתת לקבלן אפשרות לתיקון בטרם הגשת תביעת ליקוי בניה.

חשוב לציין שלא כל סטייה קלה תאפשר לנו לתבוע את הקבלן, אלא רק סטייה החורגת מהסטייה המקובלת כפי שנקבע בצו מכר דירות. הסטיות המקובלות הן:

• סטייה בשיעור של עד 2% בין שטח הדירה והצמדותיה לבין השטח למעשה; ולעניין שטחה של גינה עד 5%.
• סטייה בשיעור של עד 5% בין מידות האביזרים במפרט ומידות האביזרים למעשה.

כל סטייה החורגת מסטיות אלה מאפשרת לתבוע את הקבלן, ולדרוש פיצויים בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה בשל אותם ליקויים.

החשיבות של ליווי עורך דין בהגשת תביעת ליקויי בניה

 כפי שניתן לראות, ישנו תהליך מובנה אשר אמור להסדיר את הטיפול בליקויי בניה מצד הקבלן. אך במקרים שבהם הקבלן מסרב לתקן ליקוי הבניה או לחילופין מסרב לפצות במקרה של ליקויים שאין אפשרות לתקנם, תאלצו להגיש תביעה בבית משפט.

התביעה במקרה של ליקויי בניה היא תביעה כספית, ולצורך הגשתה יש צורך בתשלום אגרה לבית המשפט בגובה 2.5% מהסכום הנתבע.

חשוב לציין שייתכן שמעורבות של עורך דין ליקויי בניה בשלב מוקדם יותר, היה חוסך את הפניה לערכאות, שכן פעמים רבות פניה מצד עורך דין תביא את הקבלן לבצע את הצעדים הנדרשים מחשש שייגרר להליכים משפטיים. בנוסף, במקרים רבים ניתן לפתור תביעות ליקויי בנייה באמצעות משא ומתן או שיטות חלופיות ליישוב סכסוכים, כגון גישור או בוררות, במסגרתם עורך הדין יוכל לייצג את האינטרסים שלכם.

במידה שמוצו כל האפשרויות ואין מנוס מהגשת תביעה, יש לפנות בהקדם לעורך ליקויי בניה, שהינו עורך דין מקרקעין בעל מומחיות וניסיון בתחום. עורך הדין ינחה אתכם כיצד לפעול, יוודא שיש בידיכם את כל ההוכחות והתיעוד הנדרש ובמידת הצורך יעבוד עם אנשי מקצוע נוספים לצורך קבלת חוות דעת שיסייעו בקביעת היקף הליקויים בדירה ומידת השפעתם על שווי הנכס שלכם. בסיום ההיערכות, עורך הדין יכין את כתב התביעה ויגיש אותו בשמכם לבית המשפט המוסמך.

כפי שראינו במאמר זה, התמודדות עם ליקויי בניה בדירה החדשה שלכם יכולה להיות מתישה, וכרוכה במורכבות משפטית לא פשוטה.

הסתייעות בעורך דין ליקויי בניה היא חיונית על מנת להגן על האינטרסים שלכם ולוודא התמודדות מוצלחת מול הקבלן, ובמידת הצורך לקידום תביעה מוצלחת.

אם יש לכם ליקויי בניה בדירה, אל תתמהמהו עם פנייה לסיוע משפטי. עורכי הדין במשרדנו בעלי מומחיות וניסיון רב בטיפול בתביעות ליקויי בניה, ונשמח לסייע גם לכם ולוודא שזכויותיכם מוגנות ושתקבלו את הפיצוי המגיע לכם.