עורך דין מקרקעין

רשימת מאמרי המשרד בתחום נדל"ן ומקרקעין

עורך דין מקרקעין ונדל״ן עוסק במגוון רחב של סוגיות משפטיות והיבטים הנובעים מהאופי הייחודי של שוק הנדל״ן בישראל. זקוקים לסיוע וייעוץ משפטי בנושא מכירה או השכרה של נדל״ן, מיסוי מקרקעין, אישורי בנייה (למשל, במסגרת תמ״א 38) או כל סוגיה אחרת בתחום המקרקעין? עורכי הדין במשרדנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל״ן, ומעניקים מגוון שירותים בכל תחומי הנדל"ן והמקרקעין, באזור תל אביב, ירושלים, המרכז ובכל רחבי הארץ. כל זאת תוך כדי מתן פתרונות יעילים ויצירתיים עבור כל לקוח ולקוח, לפי צרכיו הייחודיים. המשרד מעניק ייעוץ וייצוג באופן מקיף ומקצועי ליחידים ולעסקים בעסקאות מקרקעין.

עורך דין מקרקעין בתל אביב וירושלים

סוגיות משפטיות בתחום המקרקעין והנדל״ן מצריכות מומחיות משפטית מיוחדת

דיני המקרקעין במדינת ישראל מהווים תחום משפטי מורכב במיוחד. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שהחוקים והכללים המשפטיים בנושא נשענים על חוקים מימי השלטון העות'מני ופקודות מנדטוריות מימי השלטון הבריטי על מדינת ישראל. סיבה נוספת נובעת מהמגוון הרחב של צורות התיישבות בישראל וריבוי הבעלות של המדינה בקרקעות, באופן שמצריך רישום זכויות והתמודדות עם לא מעט ביורוקרטיה במרבית עסקאות המקרקעין (לרבות שכירות לטווח ארוך).

התמודדות עם ביורוקרטיה נדרשת במיוחד במקרים של תכניות בנייה בישראל, כגון פינוי-בינוי במסגרת תמ״א 38. לכך יש להוסיף סוגיות משפטיות ייחודיות לישראל העולות לגבי לא מעט נכסים וקרקעות, ובכלל זה שכירות מוגנת, שיתוף בנכסים וקרקעות (למשל, במסגרת אגודות שיתופיות) וכיו״ב. אם התקשיתם לעקוב עד כאן, הדבר ממחיש בדיוק עד כמה תחום המקרקעין בישראל מורכב ומצריך אדם מן השורה להתמודד עם מושגים ופרוצדורות שזרות לו לחלוטין. לכן, קיימת חשיבות רבה להסתייעות בשירותי עורך דין מקרקעין, אשר יבצע את כל הבדיקות המקדימות טרם רכישה, מכירה או אף השכרה של נכס, על סמך הידע והניסיון המקצועי הנדרש לשם כך.

עורך דין מקרקעין בתל אביב ובירושלים

משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין והנדל״ן. עורכי הדין ממשרדנו מלווים משפטית את לקוחות המשרד באופן מקיף בעסקאות רכישה, מכירה, השכרה והעברת זכויות בנכסי מקרקעין, כמו גם במסגרת הליכי אישורי בנייה, הפשרת קרקעות, שינוי ייעוד במקרקעין וכיו״ב. למשרדנו סניפים בתל אביב ובירושלים, אך עורכי הדין ממשרדנו מסייעים ללקוחות המשרד בעסקאות מקרקעין ונדל"ן בכל רחבי הארץ. להלן נציג נושאים וסוגיות מתחם הנדל״ן, אשר משרדנו עוסק בהם באופן שוטף.

רכישה / קנייה של נכסים

רכישת נכסי נדל״ן בישראל (למטרות מגורים, השקעה, עסקים וכיו״ב) היא תמיד תהליך ממושך וסבוך. מי שמצליחים להתגבר על הקושי במציאת דירה או נכס נדל״ן לרכישה (על רקע הביקוש הרב והיצע הדירות הנמוך) יגלו במהרה כי עליהם להתמודד עם מגוון רחב של סוגיות נוספות, הכרוכות בעלויות נוספות הנלוות למחיר הדירה. בכלל זה, הצורך לערוך בדיקה מקדמית לפני רכישת הנכס המיועד לרכישה (בייחוד בעת רכישת דירה מקבלן), ניהול משא ומתן לפני הרכישה, וידוא כי הסכמי הרכישה שומרים על האינטרסים של הרוכשים ולסיום, רישום הערת אזהרה, תכנון מס רכישה כדין, קבלת משכנתא (במידת הצורך), העברת הזכויות על שם הלקוח בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או ברשות מקרקעי ישראל. לאור הצורך להתמודד עם כל השלבים הנ״ל, חשוב כי הן ישראלים והן אזרחים זרים המעוניינים לרכוש נדל״ן בישראל יסתייעו בשירותיו של עורך דין מקרקעין החל משלבי הרכישה הראשונים ועד להשלמת העסקה ורישומה כדין.

aop1-9

קבוצות רכישה

בעשורים האחרונים חלה עלייה משמעותית בכמות קבוצות הרכישה שקמו במטרה להקטין את העלויות הכרוכות בעסקאות נדל״ן. לצד יתרון משמעותי זה בעסקאות רכישה, קיים יתרון נוסף משמעותי נוסף בצורת רכישה זו, הנוגע ליכולת לבחור את השכנים לנכס שאותו רוכשים. לצד יתרונות אלה, עסקת רכישה עלולה לעורר לא מעט קשיים משפטיים בקרב כל אחד מהרוכשים בקבוצה. היות והנכסים נרכשים על-ידי נציג הקבוצה, קיים חשש מובנה בעסקאות קבוצתיות, לפיו האינטרסים של כלל הרוכשים ייפגעו במסגרת העסקה הסופית. כתוצאה מכך, עלולים להיפגע רווחים עתידיים של הרוכשים בעת מכירה עתידית של הנכס. על מנת לשמור על האינטרסים של הרוכשים מחד גיסא, ולמקסם את הרווח של הרוכשים הנובעות מרכישת הנכס מאידך גיסא, ראוי כי כל אחד מהרוכשים בקבוצה יסתייע בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל״ן.

מכירה

לעיל הסברנו על המורכבויות שקיימות בעסקאות מקרקעין מצד הרוכשים. לצד זאת, גם המוכרים של נכסי מקרקעין מתמודדים עם לא מעט מורכבויות מצדם. לדוגמה, מוכרי נכסי מקרקעין יידרשו ככלל לשאת בתשלומי היטל השבחה לרשות המקומית שבה מצוי הנכס. במקרים מסוימים עשויים המוכרים להיות זכאים לפטור מתשלום זה, או לתשלום מופחת. כך גם קיים צורך לערוך את הסכמי המכר ולנהל משא ומתן מול הרוכשים. מניסיוננו, מדובר בתהליך מורכב המצריך מומחיות לשם מקסום מיטבי של הרווחים של בעלי הנכס. משרדנו מעניק טיפול משפטי כולל במכירת נכסי מקרקעין, וליווי לאורך כל שלבי העסקה לשם שמירה על האינטרסים של המוכרים.

שכירות

שוכרים ומשכירים רבים בישראל סבורים כי עסקאות שכירות הן עניין פשוט כיום, וכי ניתן במקרים רבים אף לעשות שימוש בחוזה שכירות שהורד מהאינטרנט. מניסיוננו בטיפול בנושא למדנו עד כמה עמדה זו רווחת, אך גם עד כמה היא שגויה ומובילה להיווצרות של בעיות משפטיות רבות בהמשך. קיימת שורה ארוכה של נושאים שכל חוזה שכירות צריך לכלול התייחסות אליהם, לרבות מטרות החוזה, משך השכירות, קביעת אחריות לנזקים שייגרמו לנכס לאורך תקופת השכירות, מנגנון יציאה מהחוזה וכן הלאה. בהתאם, מומלץ כי הן שוכרים והן משכירים יסתייעו בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל״ן, על מנת לוודא כי חוזה שכירות שהן מעוניינים לחתום עליו שומר על האינטרסים שלהם בצורה מיטבית. כך גם חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין במקרים של סכסוכים משפטיים בין השוכרים למשכירים, בייחוד סכסוכים הכרוכים בתביעה לפינוי שוכרים.

אגודות שיתופיות

בישראל קיים סוג מיוחד של תאגידים, הקרוי אגודות שיתופיות. מדובר בתאגידים אשר מנהלים פעילות כלכלית המבוססת על עקרונות של שוויון בין זכויות החברים בהם. מרבית הקיבוצים והמושבים בישראל מאוגדים באופן זה. אגודות שיתופיות וחבריהן מתמודדים עם סוגיות נדל״ניות ייחודיות. כך לדוגמה, פרויקטים של בניה במסגרת אגודות שיתופיות מצריכים לא פעם הגשת בקשות לשינוי ייעוד הקרקעות בבעלות האגודות, או הליך המכונה היוון נחלה (שעניינו שינוי מעמד הזכויות של האגודות בקרקע מבעלות רישיון שימוש למחזיקות בזכויות חכירה לדורות בקרקע). עורכי הדין ממשרדנו מלווים אגודות שיתופיות וחברי אגודות במסגרת מגוון הליכים וסוגיות נדל״ניות, מול רשות מקרקעי ישראל וכל הערכאות המשפטיות.

תכנון ובניה ופרויקטים של תמ"א 38

תחום ההתחדשות העירונית נמצא בשנים האחרונות בתנופה משמעותית. במסגרת זאת, נבנו בישראל בעשור האחרון עשרות אלפי יחידות במסגרת פרויקטים מסוג תמ״א 38. מדובר, למעשה, בפרויקטים לחיזוק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה המחייב שמונהג כיום בישראל. לצד חיזוק המבנים ומיגונם מפני רעידות אדמה, פרויקטי תמ״א 38 מעניקים לבעלי הדירות במבנים הטבות מס וזכויות שונות בנכסים, ולעיתים קרובות גם הגדלה של כמות הדירות בבניינים.

כפי שניתן לתאר, פרויקט תמ״א מצריך התמודדות עם ביורוקרטיה רבה. לא מעט פרויקטי תמ״א נתקעים בשלבים שונים של התהליך, ולעיתים קרובות מוגשות התנגדויות לאישור התכנית או מתגלעים סכסוכי שכנים על רקע התכנית. לצד זאת, צצות לא פעם בעיות משפטיות ביחסים בין יזמים האחראים לתכנית ובין בעלי הדירות. על מנת להתמודד כראוי עם סוגיות אלה וסוגיות רבות נוספות העולות במסגרת פרויקט תמ״א 38, חשוב להסתייע בליווי משפטי כבר בתחילת הדרך, ולכל אורך התהליך. משרדנו מתמחה במתן ייצוג משפטי עבור יזמים, קבלנים ודיירים במסגרת פרויקטים של תמ״א 38, על מנת לקדם את הטיפול בפרויקט באופן מיטבי. בנוסף, עוסק משרדנו באופן שוטף בייצוג לקוחות בהליכים מול ועדות תכנון ובנייה וועדות ערר, לצורך קבלת היתרי בנייה, פיצויים בגין תכנית פוגעת והליכי השגה שונים.

בתים משותפים

מרבית נכסי הנדל״ן בישראל הם בניינים או מבנים הנחשבים כבתים משותפים. בית משותף הוא למעשה כל מבנה שכולל יותר מדירת מגורים אחת. פעמים רבות מתעוררים סכסוכים משפטיים בין בעלי דירות בבתים משותפים, על רקע מגוון של נושאים, ובכלל זה שימוש בחלקים המשותפים של הבית המשותף (הנחשבים לרכוש משותף), מטרדים כגון רעש או ריח, חסימת אור השמש או האוויר על-ידי שכנים לדירה וכיו״ב. סכסוכים אלה נדונים לא פעם בבתי המשפט, או בפני המפקח על הבתים המשותפים. ואולם, לא פעם ניתן לפתור סכסוכים אלה בדרכים אלטרנטיביות, כגון גישור או בוררות. משרדנו מעניק מגוון שירותים בהקשר זה, לרבות רישום בתים משותפים, ייצוג דיירים בענייני הרכוש המשותף וניהול תיקים בפני המפקח על הבתים המשותפים.

הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין

לצד קיומם של בתים משותפים, במדינת ישראל נפוץ מאוד לקיים שיתוף בנכסי מקרקעין. שיתוף במקרקעין יכול להיווצר דרך רכישת דירה במשותף (על-ידי בני זוג, משקיעים וכיו״ב) או במסגרת ירושה של נכסי מקרקעין. בשונה מחלוקה של בית משותף לדירות עם זכויות בעלות מובחנות, במסגרת שיתוף במקרקעין חלוקת הזכויות נעשית באופן חוזי בלבד, וכפופה לדרישות משפטיות הקבועות בחוק. בהתאם, חשוב וראוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין הן לצורך עריכת הסכמי שיתוף, הן כאשר מתעוררות מחלוקות בין השותפים במקרקעין והן כאשר מי מהצדדים מעוניין לפרק את השיתוף בנכס.

מיסוי מקרקעין

מרבית העסקאות במקרקעין כרוכות במיסוי ותשלומי אגרות שונות לרשות המסים והרשויות המקומיות. בכלל זה, מס רכישה ומס שבח המשולמים על-ידי הצדדים לעסקאות מכירה/רכישה של מקרקעין. לכך מצטרפים גם תשלומי ארנונה לרשויות המקומיות, עבור שימוש במקרקעין לצורכי מגורים או עסקים. משרדנו מעניק מגוון שירותים משפטיים בנושא, לרבות סיוע ללקוחות בתכנוני מס אופטימאליים כדין, והגשת בקשות לפטור מלא או חלקי ממסים והיטלים עבור נכסי מקרקעין. משרדנו מייצג את לקוחותיו גם בהליכי השגות ועררים על החלטות בענייני מיסוי וארנונה, מול הרשויות ובכל הערכאות המשפטיות.

מעוניינים לקבל ייעוץ משפטי על ידי עורך דין ונוטריון מוסמך בתחום המקרקעין? אתם מוזמנים ליצור קשר עם עורך דין מומחה ומנוסה בתחום.

עורך דין מקרקעיןייעוץ משפטי https://lawoffice.org.il/03-3724722

055-9781688

רחוב עמל 37 פתח תקווה 4951337 ישראל, https://lawoffice.org.il/[email protected]