בחירת יזם תמ״א 38 - עו״ד נדל״ן והתחדשות עירונית

כיצד מתבצעת בחירת יזם לפרויקט תמ״א 38? בישראל קיימים לא מעט יזמים המתמחים בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמרכזם תמ״א 38. בחירת יזם על-ידי בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט מעין זה בבניין המשותף, מצריכה לוודא כי ליזם או החברה הקבלנית עמם מתקשרים יש את הניסיון הנדרש לביצוע הפרויקט, היכולות הכלכליות והתכנוניות לשם כך והמסוגלות להתמודד עם הביורוקרטיה המשפטית הכרוכה בתהליך. במאמר זה נסביר מה חשוב לדעת כאשר פועלים לאתר את היזם הנכון עבורכם.

התחדשות עירונית במסגרת תמ״א 38 – בחירת יזם משפיעה באופן מכריע על היכולת לממש את הפרויקט

בשנים האחרונות נבנו בישראל אלפי יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ״א 38 ופינוי-בינוי. כמות משמעותית זו של יחידות דיור מתאפשרת, בין היתר, בזכות הכמות האדירה של יזמים שפועלים בתחום. על פי ההערכות מדובר על יותר מ-1,000 יזמי נדל״ן. מספר גבוה זה נובע מהיעדר חסמי כניסה משמעותיים אל השוק, מה שמאפשר ליזמים רבים לפעול בתחום. עובדה זו מציבה אתגר מורכב למדי עבור בעלי דירות בבניינים משותפים, המעוניינים לבצע פרויקט התחדשות עירונית ולשדרג את הדירות והבניין בבעלותם – כיצד לאתר יזם ראוי בין כל אותם יזמים?

מדובר בהחלטה גורלית לגבי הפרויקט, שכן היזם הוא הרוח החיה מאחוריו, ועליו יקום וייפול דבר לעניין ביצוע הפרויקט והשלמתו. משרדנו מתמחה בדיני נדל״ן ומלווה משפטית בעלי דירות במסגרת פרויקטים מעין אלה. בהתאם, אנו נשאלים לא פעם על-ידי לקוחותינו כיצד נכון עבורם לבחור יזם לפרויקט. בהסבר שלהלן נפרט על תהליך הבחירה הנהוג ומספר דברים שחשוב מאוד לבדוק במסגרת זאת.

איתור יזם באמצעות מכרז

דרך נפוצה לסינון ראשוני של יזמים לצורך פרויקט התחדשות עירונית היא קיום מכרז פרטי של בעלי הדירות בבניין, אשר ייערך על-ידי עורך דין שישכרו הדיירים לצורך ייצוגם במהלך הפרויקט. במסגרת המכרז, מזמינים בעלי הדירות את היזמים להציע הצעות לביצוע הפרויקט, ומעבירים להם שאלון אשר נועד לבחון את יכולותיהם המקצועיות והכלכליות ובקיאותם הנדרשת של היזמים בנושאים משפטיים, טכניים וכלכליים הנדרשים לצורך הפרויקט. התשובות שיעבירו היזמים יאפשרו לעורך הדין המייצג את בעלי הדירות להעריך מי היזמים בעלי ההתאמה הרבה ביותר, אשר עמם יערכו הדיירים דיון מעמיק יותר לצורך בחירת היזם הראוי לפרויקט. זו כמובן רק דרך אחת מתוך מגוון דרכים לאיתור יזם, אך עשויים להיות לה יתרונות רבים.

אילו נושאים חשוב לבדוק מול המועמדים הסופיים?

בדיקת רקע של היזמים הפוטנציאליים לפרויקט היא קריטית לצורך קבלת ההחלטה על היזם המתאים. ראוי להביא בחשבון נושאים כלכליים, הנדסיים, משפטיים ועסקיים. מבחינה כלכלית, חשוב לבדוק היטב כי ליזמים אכן יש את היכולות הפיננסיות לעמוד בעלויות האדירות הכרוכות בפרויקט. במסגרת זאת, חשוב לבחון היטב את הפרופיל של החברות הקבלניות אשר רוב היזמים פועלים באמצעותן. בכלל זה, יש לבדוק מיהם בעלי המניות בחברה ומה גובה ההון העצמי שלהם. כך גם יש לבדוק את עצמאותם הכלכלית, והאם הם נתמכים בחברות המשלימות את ההון העצמי שלהם. אם אכן כך הדבר, חשוב לבחון באיזו רמת אחוזים של השלמת הון עצמי מדובר.

מבחינה הנדסית, חשוב לוודא כי ליזם שייבחר לביצוע הפרויקט יש את הניסיון והבקיאות הנדרשים לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל. בכלל זה, יש לבחון האם היזמים הפוטנציאליים ביצעו פרויקטים דומים בעבר, ומה רמת ההיכרות שלהם עם האזור הספציפי מבחינת תנאי השטח, כמו גם הדרישות של הרשויות הרלוונטיות. במקביל, יש לערוך בדיקת רקע עסקית לגבי המלצות חיוביות או שליליות על היזם, והבנת מידת הניסיון ורמת השירות שהיזמים מספקים. נהוג ומומלץ לפנות לבעלי דירות שאותם יזמים ביצעו בעבר פרויקטים בבניינים שלהם, ולבחון האם התוצאות שהיזמים הגיעו אליהן עמדו בציפיות בעלי הדירות והתבצעו במועד.

סוגיה חשובה נוספת בהקשר זה נוגעת לפן המשפטי-ביורוקרטי. חשוב לבדוק האם ליזמים יש היכרות עם הדרישות המשפטיות לצורך ביצוע הפרויקט. בנוסף לכך, חשוב לוודא את מידת נכונות היזמים לספק את הבטוחות והערבויות הנדרשות לפי חוק המכר, על מנת להבטיח כי במידה והפרויקט ״ייתקע״ מסיבה כלשהי, בעלי הדירות יהיו זכאים לפיצוי בשווי התמורה שצפויה להיות מוענקת להם בסוף הפרויקט, בדמות דירה חדשה ובניין משודרג. החשיבות בכך עצומה, לאור לא מעט מקרים בעבר בהם יזמים נטשו פרויקטים ולא סיפקו לבעלי הדירות את מה שהובטח להם. כך גם קורים מקרים בהם מתברר לבעלי דירות בדיעבד כי חלק מהעבודות שהיזמים התחייבו לבצע לא קיבלו היתר לבסוף, מה שגורם לעיכובים אדירים בהשלמת הפרויקט. הדרך למנוע זאת היא לוודא מלכתחילה כי הדיירים יהיו מוגנים מבחינה משפטית במצבים מעין אלה.

בחירת יזם לפרויקט תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

לסיכום, ראוי לוודא כי הנקודות שצוינו לעיל יקבלו משקל במסגרת קבלת ההחלטה לגבי בחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ״א 38. לכל שאלה נוספת או צורך בייעוץ בנושא, משרדנו עומד לרשותכם. במשרדנו, בירושלים ובתל אביב, פועלים עורכי דין מומחים בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, אשר מספקים ללקוחות המשרד ליווי ומעטפת משפטית מקיפה לכל אורך הפרויקטים. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.