Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

הערת אזהרה

Meir Shua

דרור שניידר

מענה יעיל,זריז,מקצועי ואנושי

אחד הכלים החשובים בעסקת מקרקעין בפרט ובכל תחום הנדל״ן, הוא ׳הערת אזהרה׳. ההערה מעניקה "זכות קדימה"לאחר רישום הערה לטובת קונה פוטנציאלי בנסח הטאבו של נכס נדל"ן, בעל הנכס אינו יכול למכור אותו לקונה אחר ללא אישור הקונה לטובתו רשומה האזהרה. הערת אזהרה משמשת גם למתן זכות קדימה לבעלות בנכס המשמש כפיקדון למלווה, כגון בנק המוציא משכנתא.

במשרדנו העוסק בין היתר במקרקעין, אנו מטפלים ברישום בטאבו, ביטול רישום, בדיקה קודם רכישת נכס ובעניינים נוספים הקשורים לתחום המקרקעין. במאמר זה נפרט את משמעויותיה הרבות של הערת אזהרה ונסביר את ההבדל בין ההערות השונות הקיימות בחוק.

מהי הערת אזהרה?

כאשר אתם נמצאים בהליך רכישת דירה, בוודאי שמעתם בשלב כזה או אחר על קיומו של כלי משפטי זה. מרבית הנכסים במדינת ישראל רשומים במרשם המקרקעין, אשר מאפשר הפקת נסח טאבו ובו פרטי בעלי הנכס. הערת אזהרה פירושה אזהרה כי ישנה הגבלה על הנכס והיא מופיעה בתחתית נסח הטאבו.

לאחר חתימת הסכם מכר לרכישת דירה ותשלום מקדמה על ידי הרוכש, האחרון מעוניין לוודא שהמוכר לא יפר את ההסכם וימכור את הנכס לקונה אחר. לכן נהוג לרשום אזהרה לטובת הקונה בנכס הנמכר. הערה זו מונעת מהמוכר למכור את העסקה לאדם אחד מבלי לקבל את רשותו של הקונה.

לאחר סיום הליך הרכישה, הבנק הממשכן שהעניק לכם את המשכנתא לרכישת הנכס, רושם הערת לטובתו אשר מונעת מכירת הנכס קודם תשלום הלוואת המשכנתא. הערה מסוג זה יכולה להיות גם בין לווה ומלווה פרטיים, כאשר המלווה מעוניין לבטח את כספו בנכס שבבעלות הלווה.

הערת אזהרה היא מעין זכות קניינית המבטיחה את זכויות מי שמוטב להערה. לרוב ישנו חוזה בין הצדדים, אך חוזה הוא זכות חוזית המוכרעת בבית משפט, ואילו זכות קניינית עומדת ללא צורך בפעולה אקטיבית במימושה.

הערת אזהרה

למי מיועדת ההערה?

רישום האזהרה מאפשרת ניהול תקין של עסקת מקרקעין ומעניק הגנה משמעותית לרוכש הנכס, כאשר המוכר לא יכול למכור את הנכס לגורם אחר, או אם בעל הנכס פושט רגל או מעוקל. כל מה שהתרחש לאחר רישום ההערה, אינו גובר על זכותכם בנכס.

מעבר לכך, ההערה מאפשרת לכל מי שמעוניין בכך לראות האם קיימות הגבלות שונות על נכס שברצונו לרכוש מבלי להסתמך רק על מה שמציג המוכר, שהאינטרס העליון שלו הוא כמובן להביא למכירת הנכס בדרך המהירה ביותר.

כיצד מתבצע הרישום בטאבו?

רישום הערת אזהרה נעשה על ידי רשם המקרקעין, זאת לאחר שהמבקש הגיש בקשה לרישום ובה הוא מציין על מה הוא מסתמך בבקשתו לרישום. את הבקשה ניתן להגיש בצורה מקוונת, אך חשוב לדעת כי בהליך זה יש להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין אשר ילווה אתכם, מה גם שלעורכי דין ישנה אפשרות להגיש בקשה מקוונת באמצעות כרטיס חכם.

רישום ההערה כרוך בתשלום אגרה בסך 126 שקלים (נכון ל2022) ולאחר השלמת ההליך הפרוצדורלי, הבקשה עוברת לרשם המקרקעין באזור בו נמצא הנכס הבודק את פרטיה ולפי התנאים בחוק, מחליט אם לאשר את הבקשה. במידה והבקשה מאושרת, עורך הדין מקבל עדכון על כך. בקשות מאושרות לרוב תוך ימים בודדים.

ביטול הערה

אם נרשמה על נכס שבבעלותכם הערת אזהרה לטובת צד שלישי וברצונכם לבטל אותה, עליכם לדעת כי ביטול נעשה אך ורק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה. לדוגמה: אם ההערה נרשמה לטובת בנק ממשכן, עליכם להשלים את יתרת החוב ולבקש אישור מטעם הבנק המאשר למחוק את הערת האזהרה.

דרך נוספת למחיקת הערת אזהרה היא באמצעות צו בית משפט. עורך דין מטעמכם יכול להגיש בקשה לסעד הצהרתי לבית משפט ואם בית המשפט ראה לנכון, הוא מנפיק צו המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה.

הערה כללית

אמנם השימוש הנפוץ ביותר בהערות אזהרה הוא עבור הבטחת התחייבות המוכר בעסקאות מקרקעין, אך הערות אלו נעשות גם לשימושים שונים. לדוגמה אם הורים מעוניינים להעניק מתנה לבנם, וברצונם להבטיח שהנהנה מהמתנה לא ימכור אותה לאחר פטירתם. הם יכולים לרשום זאת באזהרה ובכך תהיה הגבלה במכירת הדירה.

גם בעסקאות פינוי בינוי ישנה הערת אזהרה. כאשר הדיירים חותמים חוזה עם החברה היזמית וברצונה של החברה לבטח את התחייבות הדיירים כלפיה, נהוג לרשום אזהרה לטובת החברה היזמית.

עם השנים גם הרשויות המקומיות החלו לרשום הערות אזהרה בנכסים אשר נעשו בהם ליקויי בנייה או בשל חובות של בעל הנכס. בכך מבטיחה הרשות המקומית כי בעל הנכס לא יכול לבצע עסקת מכירה קודם לפרעון החוב.

סוגי הערות אזהרה קיימות גם בכל סוגי הבעלויות במקרקעין כהגדרתן בסעיף 161 לחוק המקרקעין:

  1. בעלות – זוהי ההערה הקלאסית המגבילה את בעלותו של בעלי הנכס בשל עסקה, או התחייבות כספית כלשהי.
  2. שכירות – הערת אזהרה נרשמת כאשר יש זכויות מיוחדות לשוכרים.
  3. משכנתא – הערת האזהרה מציינת כי בעל הנכס חייב לבנק סכום כסף ולפני פריעתו לא תתאפשר מכירת המקרקעין.
  4. זיקת הנאה – ההערה קובעת כי ישנה זיקת הנאה ציבורית או פרטית בנכס, אך לרוב היא אינה מונעת את מכירת הנכס בעקבות כך.
  5. זכות קדימה – הערה המפרטת זכות קדימות שיש לגורם שלישי ברכישת הנכס.

תפקיד עורך הדין ברישום הערת אזהרה

הערת אזהרה היא כלי משפטי מקצועי ומשמעות רישומה בחלק מהמקרים היא הרת גורל מבחינה כלכלית. למרות שישנה אפשרות טכנית להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באופן עצמאי, לא מומלץ לעשות זאת כלל וכלל.

בהגשה עצמאית יכולה ליפול שגיאה שעשויה לגרום לכם להפסד כספי גדול, לכן כמו בכל תחום המקרקעין, מומלץ לבחור עורך דין מומחה שילווה אתכם לאורך כל העסקה.

יש לזכור עוד כי עבודתו של עורך הדין היא באחריותו המלאה, כך שאם אירעה שגיאה, הוא חשוף לתביעה מצד הלקוח, כך ששכירת שירותי עו״ד היא מעין פוליסת ביטוח.

הטיפ שלנו

כאשר אתם מוכרים דירה, והצד הקונה דורש ובצדק לרשום הערת אזהרה לאחר חתימה על החוזה, בקשו מעורך הדין שלכם לדרוש מהצד השני להפקיד בידי נאמן בשטרות לביטול הערת אזהרה חתומים על ידי הקונים, אשר יאפשרו לכם לבטל את רישום הערת האזהרה במידה ונעשתה הפרת חוזה על ידי הקונה.

סיכום

רישום הערות אזהרה הוא תחום רחב ומורכב, אם ברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, דקר, פקס, אופיר ושות', בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור.

הערת אזהרה

:03-3724722

        055-9781688

 [email protected]

צרו קשר

Scroll To Top