משכירים דירה? הנה מספר דברים שכל חוזה שכירות צריך לכלול (מידע משפטי)
למרות הביקוש הרב לדיור, משכירים חשופים ללא מעט קשיים בדרך להשכרת דירותיהם. הידיעה שאנשים זרים ישהו בדירה למשך תקופה ממושכת מעוררת בצדק כל מיני חששות. הדרך להתגבר עליהן היא כי הקדשת תשומת לב לתוכן חוזה שכירות הדירה. במאמר זה יסביר עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן ממשרדנו איך חוזה השכירות יוכל לעזור לכם, המשכירים, להישאר רגועים.
במשרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, תמצאו עורכי דין בעלי מומחיות בדיני חוזים ונדל״ן. עורכי הדין מהמשרד מעניקים מגוון שירותים משפטיים עבור עבור שוכרים ומשכירים, המבוססים על ניסיון רב ובקיאות. המשרד מסייע, בין היתר, בנושאי חוזה שכירות דירות למטרות מגורים, הקמת משרדים ובתי עסק ועוד.
איך להפיג את החשש בנוגע להשכרת דירתכם?
השכרת דירה היא לא דבר פשוט בימינו. אף שהביקוש לדירות גבוה מאוד, חוזי שכירות נעשים לרוב מול אנשים זרים, ללא היכרות מוקדמת עמם. בעלי דירות רבים חוששים כי השוכרים יגרמו נזק לדירה או לרכוש הנותר בה, יחמקו מתשלומי השכירות או יסרבו להתפנות מהנכס עם תום השכירות.
חששות אלה אינם מופרכים, וכל בעל דירה הגיוני היה מעוניין לנטרל אותם, ולוודא שהשכירות תתנהל על מי מנוחות. לשם כך, יש סוגיות משפטיות רבות בנוגע לחוזה השכירות אשר חייבים לחשוב עליהן מראש. מומלץ להימנע בשימוש בחוזה מוכן שהורד מהאינטרנט. ובכל מקרה, כאשר מתעורר ספק, מומלץ כי תיעזרו בייעוץ משפטי וסיוע בניסוח החוזה. להלן נעמוד על מספר סוגיות נפוצות בהן נתקלנו מניסיוננו בעיסוק בניסוח חוזי שכירות וייעוץ למשכירים.
לפני שיוצאים לדרך
חשוב להכיר את מי שעומדים מולכם ועתידים לשכור את הדירה בבעלותכם. תוכלו לערוך שיחת היכרות עם השוכרים ותוודאו כי ניתן לסמוך עליהם. אך גם אם הם יספרו לכם שהם עובדים בעבודה מסודרת ויבטיחו לשמור על הדירה במצב תקין, זה לא תמיד מספק. זה לגיטימי לבקש מהשוכרים הפוטנציאליים הוכחות על יכולת כלכלית. דרכים נפוצות להוכיח זאת הם תלושי משכורת או דף פירוט תנועות בחשבון העו״ש. חשוב לעשות את כל הדרוש כדי לוודא כי השוכרים אכן יעמדו בהתחייבויותיהם וכי תוכלו להישאר רגועים לגבי שהותם בנכס.
מטרת השכירות
אם הנכס מושכר למטרת מגורים, חשוב מאוד כי תסכמו מראש על כך שהשוכרים לא יעשו כל שימוש אחר בדירה. אם הדירה מושכרת בפועל לשימוש עסקי, בדרך כלל תידרשו לשלם מס שבח בעקבות כך. זאת משום שפטור ממס שבח ניתן במקרים בהם השימוש העיקרי בדירה הוא למטרת מגורים. יתרה מכך, הדבר עלול לסכן אתכם מול העיריה או הרשות המקומית, היות ולרוב שימוש בדירה למטרה עסקית כרוך ברישיון. לכן רצוי מאוד להימנע מכך, או להסתייע בייעוץ משפטי על מנת למנוע סיבוכים משפטיים בהמשך.
אחריות לנזקים ותשלומים שוטפים
חשוב להתייחס בחוזה למצב הדירה ולפריטים שנשארים בבית, כגון רהיטים ומוצרי חשמל. יש לסכם מראש מי יהיו אחראים לנזקים שנגרמים להם. בנוסף, מומלץ לסכם כי האחריות לתשלום עבור ההוצאות הנלוות לשכירות (מים, חשמל, גז, ארנונה וכו׳) תהיה על השוכרים. חשוב אף לדרוש התחייבות במסגרת חוזה השכירות של השוכרים להעביר את התשלומים על שמם. לשם כך, ניתן לבקש מהם כי יעבירו אליכם אסמכתאות על ביצוע התשלומים.
יציאה מהחוזה, מכירת הדירה ואופציה להארכה
כיום, במרבית סוגי שכירויות הדירה בישראל חלות ההוראות בדבר שכירות הוגנת לפי חוק השכירות בנוסחו העדכני. בחוק נקבעו, בין היתר, הוראות ספציפיות לגבי אופציה להארכה וכללי יציאה מהחוזה. בשני המקרים, כאשר נקבעים בחוזה סעיפים לגבי יציאה או מימוש אופציה להארכה, הם כרוכים במתן הודעה מוקדמת לצד השני. משכירים נדרשים לפי החוק לתת הודעה לפחות 90 יום מראש, ושוכרים נדרשים לתת הודעה לפחות 60 יום מראש. חשוב לדעת כי לא יהיה תוקף לסעיפים בחוזה שיקבעו פרקי זמן נמוכים מכך. לכן יש להקפיד לפעול בהתאם להוראות אלה ויתר הוראות חוק השכירות (עליהן הסברנו בהרחבה במאמר נוסף).
מעבר לכך, חשוב לקבוע תנאים לעניין היציאה מהחוזה. למשל, במקרים בהם מסוכם כי השוכרים הם שיצטרכו למצוא דייר חלופי. נהוג לקבוע סעיף המורה כי אם לא ימצאו דייר חלופי, יהיה עליהם לשאת בתשלום מלוא שכר הדירה עבור הזמן שנותר עד תום תקופת השכירות לפי החוזה.
נושא חשוב נוסף הוא מכירת הדירה והעברת הזכויות בנכס. מה עושים כאשר אתם מעוניינים למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות? חשוב שתצרו מנגנון בחוזה השכירות, על מנת להבטיח רציפות של השכירות. זאת, גם במקרה בו תעבירו את הבעלות בדירה. אם תימנעו מכך, אתם עלולים להיות חשופים לתביעת הפרת חוזה.
פינוי המושכר
סוגיה כאובה העולה לצערנו בלא מעט חוזי שכירות, היא הנושא של פינוי הדירה בתום תקופת השכירות. כאשר שוכרים מסרבים להתפנות מהדירה, ניתן להגיש נגדם תביעה בהליך מהיר לצורך פינויים מהנכס. תוכלו להגיש תביעת פיצויים כספיים בהליך מקביל. עוד לפני שמגיעים למחוזות לא נעימים אלה, ניתן לקבוע סנקציות במסגרת חוזה השכירות. דוגמה לסנקציות בגין סירוב להתפנות היא פיצוי מוסכם על כל יום של סירוב. עם זאת, חשוב לקבל ייעוץ משפטי לגבי סעיפים מעין אלה, על מנת לוודא כי הם ניתנים לאכיפה בבית המשפט ועומדים בהוראות החוק השונות.
צרו קשר עם המומחים שלנו לדיני חוזים ונדל״ן
במאמר זה הסברנו בהרחבה על נושאים שחשוב כי משכירים יכללו במסגרת חוזה שכירות. הבאת נושאים אלה בחשבון תשאיר אתכם רגועים לכל אורך תקופת השכירות. לייעוץ פרטני לגבי חוזה שכירות וסיוע בכל עניין בנושא, משרדנו זמין עבורכם. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני חוזים ונדל״ן. המשרד מספק מענה מקיף בנושא חוזה שכירות, עבור משכירים ושוכרים.
:
:מאמרים מומלצים