רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא אולי זולה אך מסוכנת יותר מקניית דירה יד שניה. הדירה עוד אינה קיימת, אז אין לרוכש אפשרות לבדוק את האיכות של הבנייה או אפילו להיות בטוח שהדירה אכן תהפוך למציאות. להלן חשיבות בדיקת פרטי חוזה הרכישה על ידי מומחה.

במאמר הזה נסביר בנוגע לרכישת דירה מקבלן, חשיבות ייצוג משפטי על מנת למזער את הסיכונים הכרוכים, ובייחוד ההבדל בין חוזה מכר דירת יד שנייה לבין חוזה קניית דירה בהליך בנייה. למידע נוסף, עיינו ברשימת המאמרים שלנו בנושא דיני מקרקעין.

מה ההבדל בין הסכם מכר רגיל להסכם מכר מקבלן?

ברכישת דירת יד שנייה, שני הצדדים מצטיידים בעורכי דין, עורכים משא ומתן בתום לב וחותמים על החוזה. לא כך ברכישת דירה מקבלן. שם החוזה נערך בין הקונה, שאינו בעל ניסיון גדול, בתחום לבין הקבלן, חברת בנייה בעלת ניסיון במכירת מאות נכסי נדל"ן בעבר.

לרוב, הסכם המכר ברכישת דירת קבלן הוא הסכם אחיד. כלומר, אותו הנוסח ניתן לכל הדיירים הרוכשים דירה בבניין החדש. לפיכך עורכי דינו של הקבלן משקיעים משאבים רבים בניסוח ההסכם, בכדי להקטין ככל האפשר את אחריותו של הקבלן.

במילים אחרות ההסכם לא יהיה לטובת הרוכש וכבר למדנו שבעסקת מקרקעין כל הטיה קטנה עשויה לבוא לידי ביטוי בהפסד כספי גדול, גם אם היא נשמעת מינורית ולא משמעותית.

לכן, במקרה בו אתם רוכשים דירה מקבלן, חשוב שבעתיים לשכור עורך דין מקצועי אשר ילווה את העסקה ואף יעבור על ההסכם וסעיפיו ובמידת הצורך יתקן סעיפים בעייתיים או נספחים שאינם ברורים.

הבדיקות המקדמיות ברכישת דירה מקבלן:

כבר קראתם כאן על אודות בדיקות מקדמיות שיש לעשות ברכישת דירת יד שנייה. הבדיקות ברכישת דירה מקבלן הן שונות בתכלית. למעשה, ברוב המקרים הסכם רכישת דירה מקבלן נחתם כשהבניין לא בנוי, או בשפה המקובלת ׳׳על הנייר׳׳. אז אין בעצם אפשרות להביא שמאי, מהנדס, או לעשות בדיקה פיזית כזו אחרת לנכס שאינו קיים.

ניתן כמובן לבדוק פרויקטים קודמים של הקבלן ולוודא מול הלקוחות האם הם מרוצים מהאיכות, המהירות והמחירים. עם זאת, הבדיקות הכי חשובות הן בצד של עורך הדין.

חוזה מכר רכישת דירה מקבלן נעשה על פי רוב בין החברה היזמית לבין הרוכש. כלומר, ההתחייבויות חלות על החברה היזמית ולא על הבעלים של החברה. עניין זה מהותי מאחר ורוכש שאינו מומחה בדיני חוזים חושב שאם שמו של בעל הפרויקט הולך לפניו, אז הדבר מעניק תחושת ביטחון בחתימת ההסכם מול החברה.

בדיקות עורך הדין נחלקות לשניים: בדיקת איתנות החברה היזמית המוכרת את הנכס, וכן עיגון ההתחייבויות של החברה היזמית כלפי הרוכש. במאמר זה נתייחס לחברה היזמית כ"קבלן" מבצע מאחר ועל אחד משניהם תחול האחריות לנכתב בחוזה, תלוי בעסקה הספציפית.

בדיקת החברה היזמית:

על עורך הדין של הרוכש לבדוק קודם את הקרקע עליה נבנה הבניין. האם היא בבעלות החברה היזמית או הקבלן, האם לא קיימות הגבלות שונות כמו שעבוד לבנק או גורם מממן אחר, עיקול מסיבה כזו או אחרת או כל הגבלה ברישום שעשויה למנוע את העברת הזכויות לידי הרוכש.

על עורך הדין לבדוק היטב את ענייני המיסים. אי תשלום מס על ידי הקבלן עשוי למנוע את רישום הזכויות על שם הרוכש, אף על פי שהחובה לשלם מיסים מוטלת על הקבלן ולא על הרוכש. יצוין כי התחייבות זו מופיעה גם בהסכם המכר.

השלב האחרון בבדיקת החברה היזמית והקבלן הוא הנפקת היתרי הבנייה שניתנו על ידי הרשות המקומית ובדיקה כי הבנייה נעשית בהתאם להם ולא נעשות חריגות בנייה שעשויות להוביל לעיכוב סיום הפרויקט וממילא באי עמידה בתנאי מועד המסירה שסוכם בין הצדדים.

בדיקת התחייבויות החברה לרוכש:

חוזה המכר בעסקה מסוג זה, הוא חזות הכל: מלבדו, אין לרוכש דבר להסתמך עליו. אין דירה פיזית אותה הוא יכול לראות בעיניו או אפילו שלד שיכול להעניק אינדיקציה לרוכש. לכן החשיבות בהסכם מסוג זה בשקילת כל מילה ומשפט גדולה שבעתיים. בין שורות אלו מסתתרת התמורה לכספו של הרוכש.

בהסכם ישנם התחייבויות רבות ושונות של החברה היזמית כלפי הרוכש, נמנה בשורות הבאות את הבולטות בהם:

ערבות בנקאית – על פי חוק המכר, על החברה להעניק ערבות בנקאית לרוכש על כל תשלום ששילם במסגרת תשלומי התמורה. ערבות זו משמעותה שאם מסיבה כלשהי הקבלן לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו, הרוכש יוכל לקבל את כספו בחזרה מהבנק המעניק את הערבות. יש לוודא כי ערבות זו מעוגנת היטב בהסכם.
עיגון אחריות מול הקבלן – במקרה בו ההסכם נחתם מול חברה יזמית והיא שוכרת שירותיו של קבלן מבצע, יש לעגן התחייבות כי החברה תשכור קבלן רשום בפנקס הקבלנים וכן אחריות מצד הקבלן לעבודותיו.
תכנון אישי – ברכישת דירה חדשה נהוג להעניק לרוכש אפשרות לתכנן באופן אישי את דירתו על פי קווים מנחים של אדריכל הפרויקט. יש לעגן בהסכם את זכותו של הרוכש בשינויים ותוספות או את הזיכוי המגיע לו במידה ולא ישתמש בשירות זה.
מועדים – אולי הנושא החשוב ביותר ברכישת דירה מקבלן הוא מועד המסירה. כמעט בכל פרויקט יש איחורים מסיבות שונות, לכן יש לעגן בהסכם את הפיצוי המגיע לרוכש בכל חודש איחור וכן את האפשרות לבטל את הרכישה במידה והאיחור חורג מיעד מסוים.
רישום הדירה בטאבו – לאחר סיום הבנייה, על החברה לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים בכדי לאפשר רישום מוסדר בטאבו לרוכשים. בפועל, רישום זה אורך שנים ארוכות ועד אז החברה מנהלת פנקסים משל עצמה. יש לעגן בחוזה מועד ברור לרישום בטאבו שלאחריו החברה תישא קנסות במידה ולא תעמוד בו. קיימת חובה של קבלן על פי חוק לבצע רישום מתאים תוך 12 חודשים מיום סיום הבניה (קבלת טופס 4)
המצאת ״מכתב החרגה״ – בפרויקט בנייה, הקרקע וכל הבנוי עליה משועבדים לבנק המלווה את הבנייה. כאשר הרוכש מעוניין ליטול משכנתא על מנת לממן את הרכישה, הוא צריך להעביר לבנק הממשכן ׳׳מכתב החרגה׳׳ מטעם הבנק המלווה שבו הוא מודיע כי עם קבלת הכספים מצד הקונה, יוחרג חלקו של הקונה מהשיעבוד הכללי בקרקע. מסמך זה צריך להמציא הקבלן או החברה היזמית ויש צורך לעגן התחייבות זו בחוזה.
הגבלת שכ״ט עו״ד – על פי תיקון לחוק שאושר בעבר, שכ״ט עורך הדין של הקבלן מוגבל לסך 5,000 ש"ח פלוס מע״מ בלבד. יש לוודא כי החברה היזמית לא גובה תשלומים נוספים שנועדו להגדיל את שכ״ט עורך הדין כגון דמי רישום, דמי פתיחת תיק ודמי טיפול.

משרד עורכי הדין שלנו, בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות על רכישת נכס מקבלן או יד שנייה, עמיתיי ואני נשמח לעזור. צרו קשר לקביעת פגישה: