תמ״א 38 - סכסוכי שכנים. עו״ד נדל״ן והתחדשות עירונית

מה עושים במקרים של סכסוכי שכנים בין בעלי דירות סביב פרויקט תמ״א 38? קיימות מספר דרכים לפתרון סכסוכי שכנים בין בעלי דירות במסגרת פרויקט תמ״א 38, ובראשן ניסיונות להגעה להסכם פשרה (באמצעות משא ומתן בין הצדדים או הליך גישור) והפניית הנושא לדיון משפטי, ככלל בפני המפקח על המקרקעין. במאמר זה יסביר בהרחבה עורך הדין מאיר שועה, שותף במשרדנו ומומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית, על האפשרויות המשפטיות הזמינות עבור הדיירים במקרים אלה.

מה מוביל לכך שיש סכסוכי שכנים כה רבים סביב פרויקטים מסוג תמ״א 38?

תוך כדי פרויקטים של תמ״א 38, אשר במסגרתם בניינים ישנים בבעלות משותפת עוברים חיזוק ושדרוג, או הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי), מתעוררים לעיתים קרובות סכסוכי שכנים. סכסוכים אלה נוצרים, בין היתר, על רקע אי הסכמות בין בעלי הדירות לעניין עצם ביצוע הפרויקט, או לגבי סוגיות העולות תוך כדי התהליך. קיימות מספר דרכים לפתרון סכסוכים בין בעלי הדירות, או להכרעה בסכסוך, וביניהן פנייה לגישור או הפניית הסוגיה למפקח על רישום המקרקעין, אשר לו הסמכות לקבל הכרעות שיפוטיות בסכסוך (במקום בית משפט). להלן נפרט על הנושא ועל דרכי הפתרון בהרחבה.

מדוע נוצרות אי הסכמות בין בעלי דירות ומה השלכותיהן האפשריות?

החוק העוסק בפרויקטים מסוג תמ״א 38 דורש הסכמה של 66% מבעלי הדירות ש-4/5 מהרכוש המשותף בבניין צמוד לדירותיהם לצורך מימוש וביצוע של פרויקט תמ״א ״רגיל״. לצורך פרויקט תמ״א הכולל פינוי-בינוי, לעומת זאת, נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות ש-4/5 מהרכוש המשותף בבניין צמוד לדירותיהם. לעיתים חלק מבעלי הדירות (אשר בלא מעט מקרים הם קשישים, ניצולי שואה או אנשים קשי יום) אינם מעוניינים בעריכת שינויים בדירותיהם, או בעזיבת דירת מגוריהם למשך פרק זמן ממושך. במקרים אלה, עשויים בעלי אותן דירות לא לתת את הסכמתם לפרויקט, ואם קולם נדרש לצורך הגעה לרוב מוסכם על מנת לצאת לדרך, הדבר יגרום לכך שהפרויקט ייתקע.

קיימים גם מקרים בהם חלק מבעלי הדירות מבטלים את הסכמתם במהלך הדרך (ובעיקר בשלבים הראשונים של הפרויקט). מטבע הדברים, משיכת ההסכמה והיעדר הרוב הדרוש כתוצאה מכך עלולים לסכל את הפרויקט. חשוב למנוע השלכה קשה מעין זו, אשר עלולה לגרום להפסדים כלכליים כבדים לכלל הדיירים, ואף לסכן את ביטחונם האישי (שכן יש לזכור כי המטרה הראשונית של פרויקט תמ״א היא מיגון מקסימלי של הדירה מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים). לסיכום, ועל אף שפרויקט תמ״א נועד להיטיב עם כלל הדיירים, עשויים להיות מקרים בהם יתעוררו סכסוכי שכנים, על רקע אי הסכמות של חלק מהדיירים, מסיבותיהם. עם זאת, חשוב למצוא את הדרך הנכונה לפתרון הסכסוך בנסיבות המקרה. להלן נסביר על שני מסלולי פתרון עיקריים.

הפניית הסכסוך להכרעת המפקח על המקרקעין

בשונה מסוגים אחרים של סכסוכים, אשר עליהם להיות מופנים אל בית המשפט לצורך קבלת הכרעה שיפוטית בהם, סכסוכי שכנים בין בעלי דירות במסגרת תמ״א 38 מטופלים באופן שונה. הגורם המוסמך להכריע בסכסוכים אלה, במקום בית המשפט, הוא המפקח על המקרקעין. מדובר בגורם משפטי, בעל סמכות להכרעה בתביעות הזהות לאלה של בית משפט שלום כאשר הוא דן בתביעות אזרחיות. בפני המפקח מובאים באופן בלעדי סכסוכי שכנים סביב תמ״א 38. יש לציין כי למפקח יש סמכות במקרים מסוימים לחייב את ביצוע הפרויקט למרות ההתנגדות של הדיירים הסרבנים.

המפקח על המקרקעין מוסמך, בין היתר, להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות לגבי פרויקט תמ״א 38, וכן בסכסוכים סביב תקנון הבניין, סכסוכים הנוגעים להרחבת דירות וסכסוכים הנוגעים לרכוש המשותף והחללים המשותפים בבניין (ובכלל זה מעלית ותשתיות כבלים ולוויין). בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון בשנת 2016, קבע בית המשפט העליון פה אחד כי לא ניתן להפנות סכסוכים בין שכנים לעניין תמ״א 38 אל בית המשפט, והמפקח מוסמך להכריע בהם באופן בלעדי. יש להדגיש כי שעה שהדיון אצל המפקח על המקרקעין דומה מאוד לדיון בבית המשפט, ובהתאם ראוי כי הצדדים יהיו מיוצגים על-ידי עורך דין מטעמם. כמו כן, במידה ומי מהצדדים מעוניין להשיג על הכרעת המפקח על המקרקעין, ניתן להגיש ערעור על פסקי דינו בפני בית המשפט המחוזי. כלומר, הדיונים בפני המפקח על המקרקעין נתונים לביקורת של בית המשפט במקרה הצורך.

פשרה במסגרת משא ומתן או הליך גישור בין הצדדים

כאשר הדבר אפשרי, כדאי לשקול ניסיון להגיע לפשרה בסכסוך באמצעות משא ומתן או גישור בין הצדדים. לעיתים הצדדים יכולים לנסות להידבר ביניהם ולהגיע להבנות, ללא גורם חיצוני. במידה והדבר לא אפשרי, והצדדים מעוניינים לבחון דרכים לפתור את הסכסוך מבלי להביאו לדיון ממושך בפני המפקח על המקרקעין, ניתן לשקול הליך משא ומתן לפשרה באמצעות מגשר חיצוני. היתרונות של גישור רבים, ובראשם היכולת להגיע להסדר פשרה באופן מהיר ויעיל. יצוין כי לא פעם עשוי המפקח על המקרקעין להפנות בעצמו את הצדדים לגישור, לצורך ניסיון להגעה לפשרה בסכסוך ביניהם.

סכסוכי שכנים בין בעלי דירות במסגרת תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין והתחדשות עירונית

במאמר זה הסברנו על סכסוכי שכנים במסגרת פרויקט תמ״א 38, השלכותיהם האפשריות ודרכים עיקריות לפתרונם. יש לציין כי עשויים להיות פתרונות נוספים, והדבר תלוי בנסיבות כל מקרה ומקרה. לכל שאלה נוספת או צורך בסיוע בנושא, המומחים לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית ממשרדנו עומדים לרשותכם. משרדנו מעניק ליווי משפטי מקיף ומקצועי לבעלי דירות במסגרת תכניות תמ״א 38 ופינוי-בינוי. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.