פינוי בינוי לפי תמ״א 38: עו״ד נדל״ן והתחדשות עירונית

מהו פינוי בינוי במסגרת תמ״א 38? פינוי-בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית אשר במסגרתו נהרס בניין מגורים ונבנה במקומו בניין מגורים חדש לחלוטין. במסגרת תכנית המתאר העירונית תמ״א 38, נקבע מסלול מהיר לפינוי-בינוי, במסגרתו ניתן להורות על הריסת מבנים מסוימים שעל פי חוות דעת מהנדס יש צורך לחזקם, ולהקים במקומם מבנה חדש הכולל את מלוא זכויות הבניה שאושרו במסגרת פרויקט תמ״א. להלן נסביר בהרחבה מהו פינוי בינוי לפי תמ״א 38 ומה התפקיד של עורך דין המייצג את בעלי הדירות במסגרת פרויקט מעין זה.

מהו פינוי בינוי לפי תמ״א 38?

בישראל יש לא מעט בניינים ישנים, אשר נבנו לפני שנכנס לתוקף התקן המחייב לבניה לצורך הגנה על הבניין מפני רעידות אדמה. קריסה של בניינים אלה במקרה של רעידת אדמה עלולה לגרום נזקים קשים הן לבניין עצמו והן לבניינים הממוקמים סביבו. בהתאם, קבעה הממשלה בשנת 2005 תכנית מתאר עירונית (המכונה ״תמ״א 38״) אשר במסגרתה ניתנות הטבות מס והטבות כלכליות נוספות אשר נועדו לתמרץ בעלי דירות בבניינים ישנים לפעול יחד לצורך התקשרות עם יזמים וביצוע חיזוק לבניין המשותף בו הם גרים. הטבות אלה עשויות לכלול, בין היתר, זכויות בניה של קומות נוספות, וכן הוספת מעלית, חניה ומחסנים בבניין, הרחבה של הדירות הקיימות ובניית ממ״ד בכל דירה.

התכנית תוקנה מספר פעמים, ובמסגרת זאת נוסף לתכנית מסלול פינוי בינוי, המאפשר הריסת מבנה קיים לחלוטין, ובניית מבנה חדש במקומו. כל זאת על פי זכויות הבנייה שהיו קיימות לפני הפרויקט ובתוספת הזכויות הנוספות שאושרו במסגרת תמ״א 38. במשך פרק הזמן בו הדיירים ייאלצו למצוא דיור חלופי, יהיה צורך לדאוג להם לפיצוי, המכסה לכל הפחות את עלויות הדיור החלופי. מטבע הדברים, תכנית פינוי בינוי לפי תמ״א 38 כרוכה בעלויות רבות יותר לעומת חיזוק מבנה קיים. עם זאת, מדובר בתכנית הנחשבת משתלמת בעיקר במקרים בהם מתוכנן לבצע פרויקט פינוי בינוי מלכתחילה. זאת משום שבעוד שקבלת היתר לפינוי בינוי ״רגיל״ לוקחת כ-5 שנים בממוצע, תחת מסלול פינוי בינוי לפי תמ״א 38 ניתן לקבל את ההיתר בתוך כשנה בממוצע. בהתאם, התכנית עשויה להיחשב כאטרקטיבית מספיק לצורך ביצועה במקרים רבים.

מה התפקיד של עורך דין במסגרת פינוי בינוי לפי תמ״א 38?

יזמים במסגרת פרויקט פינוי בינוי לפי תמ״א 38 ידאגו תמיד לקבל ליווי צמוד של עורך דין, על מנת לוודא כי הם פועלים בהתאם לדרישות החוק וכי יש מי שפועל להגן על הזכויות והאינטרסים שלהם במסגרת התהליך. לאור כך שהאינטרסים של הצדדים שונים מאוד, קיימת חשיבות רבה לשכירת ייצוג משפטי גם מצד הדיירים בבניין העתיד לעבור פינוי-בינוי. רצוי למנות נציגות של בעלי הדירות ולפעול לאיתור עורך דין שייצג את כלל בעלי הדירות באופן קולקטיבי כבר בשלבי התכנון הראשוניים, ולפני תחילת ההתקשרות החוזית עם היזם באופן רשמי. יש לדעת כי על אף שבאפשרותם של הדיירים לשלם את הוצאות הייצוג בעצמם, קיים נוהג נפוץ שלפיו היזם נושא בעלויות שכר הטרחה, והדבר נעשה במקרים רבים.

עורך דין המייצג את בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי ממלא תפקיד של שמירה על האינטרסים של הדיירים במסגרת המו״מ מול היזמים, ופועל להשגת תמורה מיטבית שיקבלו במסגרת העסקה. במהלך המו״מ לביצוע הפרויקט, ייעץ עורך הדין לגבי ההסכם המתגבש עם היזם, ויחווה דעתו האם ההסכם עומד בדרישות החוק והאם הוא מגן באופן מיטבי על האינטרסים של בעלי הדירות. לאחר יציאת ההסכם לפועל, עורך הדין יעניק ליווי משפטי לדיירים בשלבים השונים של אישור הפרויקט מול ועדת התכנון והבנייה, והוצאתו אל הפועל.

חשוב לזכור שההתקשרות עם היזמים נעשית עוד לפני שהפרויקט מאושר בפועל. בהתאם, יש לא מעט חוסר ודאות לגבי מה שיינתן לבעלי הדירות במידה ודברים לא יקרו כמתוכנן. לשם כך, עורך הדין ידאג, בין היתר, לקבל ערבויות שונות לפי חוק המכר (דירות) להבטחת מימוש זכויותיהם גם אם הדירה שהובטחה לדיירים לא תסופק במועד או בכלל, וישמור את הערבויות בנאמנות. ככל שקיימים בעלי דירות המסרבים לביצוע הפרויקט באופן שאינו מוצדק, יוכל עורך הדין לפעול לחיובם בביצועו, לרבות באמצעות הגשת תביעה בבית המשפט. בהמשך, יפעל עורך הדין לוודא כי הפרויקט מתבצע כדין וכי הקבלן ממלא אחר הוראות ההסכם בין הצדדים במלואם, וככל שהקבלן אינו פועל כך – לשקול את הפעולות המשפטיות שיינקטו נגד הקבלן עקב ליקויים. לבסוף, יסייע עורך הדין בביצוע רישום הזכויות בדירות החדשות שיקבלו הדיירים בטאבו.

פינוי בינוי במסגרת תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

במאמר זה הסברנו בהרחבה על מסלול פינוי-בינוי במסגרת תמ״א 38, ועל התפקיד של עורך דין המייצג את הדיירים בפרויקטים מעין אלה. אם יש לכם שאלות או צורך בכל סיוע, עורכי הדין ממשרדנו זמינים לרשותכם. משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומלווה בעלי דירות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מול לשכת המפקח על המקרקעין, לשכות רישום המקרקעין וכל הערכאות המשפטיות. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.