Loi des loyers équitables – 7 éléments que les propriétaires et les locataires doivent connaitre
Si vous avez déjà loué un appartement en Israël, vous devez connaître les aléas qui caractérisent le marché locatif local. La loi sur les loyers équitables a été adoptée dans le but de rendre le marché israélien plus équilibré, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cependant, peu de personnes sont pleinement conscientes des dispositions de la loi et de leur signification juridique. Cela conduit de nombreux propriétaires à agir en violation de leurs obligations légales, s’exposant même à des poursuites et des sanctions. C’est pourquoi nous avons rassemblé des recommandations pour vous aider à vous conformer à cette loi importante.
Les avocats de notre cabinet situé à Jérusalem et Tel Aviv, sont spécialisés dans le droit des contrats et le droit immobilier. Le bureau fournit une variété de services juridiques aux locataires et aux propriétaires. Les services proposés par notre cabinet comprennent : la rédaction de baux d’appartements à usage résidentiel, des conseils juridiques concernant les locations, et la représentation dans les litiges juridiques liés aux contrats de location.
LOI SUR LA LOCATION ÉQUITABLE – CONTEXTE GÉNÉRAL
Le marché locatif israélien est caractérisé par des problématiques et des aléas importants. Cela provient, en partie, de la rareté de l’offre d’appartements par rapport à la forte demande, ce qui entraîne souvent des déséquilibres de position entre les propriétaires et les locataires. En conséquence, les locataires sont souvent contraints de faire des compromis sur des appartements en mauvais état, de fournir des cautions importantes et de rester dans l’ignorance, pendant toute la période de location sur la possibilité de prolonger le bail.
Pour tenter de résoudre ces problèmes, la loi sur la location équitable a été légiférée en 2017. Il s’agit en fait d’une révision importante de la loi sur les loyers qui régit la situation juridique en matière de location d’appartements en Israël. L’objectif de la loi était de rendre le marché de la location plus équilibré et de définir des lignes directrices claires pour la conduite des propriétaires et des locataires. La formulation de la loi vise à favoriser des conditions plus équitables pour les locataires, mais, du moins pour l’instant, sans fixer de règles rigides, telles que la supervision par le gouvernement des prix de location.
Bien que plusieurs années se soient déjà écoulées depuis l’entrée en vigueur de la loi, les propriétaires et les locataires ne sont pas tous au courant de ses dispositions. Cela est regrettable car la loi offre un soutien important aux locataires et leur confère de nombreux droits dont ils ne sont pas toujours conscients. Mais au-delà de cela, la violation de la loi entraîne diverses sanctions juridiques. Ces sanctions peuvent inclure la réduction des loyers et même la justification d’une accusation de violation de contrat. Dans le but de prévenir de telles situations, nous avons préparé une description détaillée des principaux aspects de la loi.
- Dans quelles circonstances la loi sur les loyers équitables s’applique-t-elle ?
La loi s’applique uniquement pour les logements qui répondent à certains critères. Elle ne s’applique pas dans les cas où la location est faite pour une période de moins de trois mois ou de plus de dix ans. Elle ne s’applique pas non plus aux appartements situés dans un hôtel ou dans un logement étudiant, aux logements à loyer contrôlé pour les personnes âgées, ni aux cas où le loyer est supérieur à 20 000 ILS par mois. Toutefois, étant donné que ces appartements et types de location ne représentent qu’une partie relativement faible du marché locatif israélien, la loi a en fait une application extrêmement large.
- La loi définit des conditions rigoureuses pour ce qui peut ou ne peut pas être inclus dans un contrat de location.
Dans les cas où la loi s’applique, il existe un grand nombre de points qui ne peuvent pas du tout être inclus dans le contrat, ou qui ne peuvent l’être qu’au profit des locataires. Par exemple, la loi précise une condition de base pour un appartement approprié à la résidence. Cette norme exclut les appartements sans séparation entre la salle de bain et l’appartement, les appartements qui présentent un risque déraisonnable pour la sécurité ou la santé des locataires, ou les appartements sans ventilation ni lumière du jour.
Pour certains d’entre vous, les normes mentionnées ci-dessus sont évidentes, mais malheureusement, de tels appartements existent sur le marché, et ils sont donc exclus de la couverture de la loi. En règle générale, les deux parties ne peuvent pas conclure d’accord concernant la location d’un tel appartement. En outre, en ce qui concerne les questions telles que les garants pour le paiement du loyer, le paiement des factures communes, la prolongation du bail, etc. – des conditions particulières sont prévues, qui ne peuvent être violées que dans l’intérêt des locataires. Nous en expliquons ci-dessous la signification.
- Prendre en charge les paiements des factures partagées
La loi prévoit que, dans les cas où elle est applicable, les locataires paient l’électricité, l’eau, le gaz, les services communs et les impôts (y compris les impôts fonciers). Cependant, rien n’empêche un accord selon lequel les propriétaires paient les factures communes et facturent aux locataires un loyer fixe qui inclut le coût moyen des factures. Il s’agit en effet d’une condition du contrat qui est considérée comme favorisant le locataire. En revanche, la loi interdit de facturer aux locataires paiements, tels que les primes d’assurance de l’appartement (dans le cadre de l’assurance du bâtiment), les paiements à des tiers, tels que les honoraires des agents immobiliers (si l’agent immobilier a agi au nom des propriétaires), etc. Les propriétaires sont donc tenus de prendre en charge ces coûts.
- Réparation des dommages et des pannes.
La loi prévoit que tout dommage causé par une utilisation déraisonnable de l’appartement sera réparé aux frais du locataire, sauf si les deux parties en ont décidé autrement. Dans certains cas, cependant, lorsque les dommages ne rendent pas possible une utilisation normale de l’appartement et nécessitent donc une réparation urgente, les locataires peuvent exiger que le propriétaire effectue les réparations. Si le propriétaire ne s’exécute pas, les locataires peuvent, sous réserve des dispositions de la loi, payer les réparations et déduire ce montant du loyer. Il convient d’agir avec toute la prudence requise, en faisant appel à un conseiller juridique si nécessaire.
- Garantie
La loi sur les loyers équitables restreint pour la première fois le montant de la caution qui peut être exigée par un contrat de location. Il existe différents types de garanties, telles que le chèque de caution, le billet à ordre, le garant personnel, le garant tiers, etc. (pour plus de détail sur le sujet veuillez consulter le guide complet sur notre site). Dans les cas où la loi sur les loyers équitables s’applique, le montant de la caution est limité à un tiers de la période de location ou à trois mois de loyer maximum. Rien n’empêche les propriétaires de demander des sommes inférieures, mais ils ne peuvent pas exiger des sommes supérieures aux plafonds susmentionnés.
- Prolongation du bail
La loi stipule que si aucune option n’est prévue pour la prolongation du bail, les propriétaires doivent notifier aux locataires s’ils souhaitent prolonger le bail, et dans quelles conditions. Toutefois, la loi ne précise pas le délai dans lequel les propriétaires doivent le faire, se contentant d’indiquer que cela doit être fait dans un « délai raisonnable ». Étant donné que la loi est encore récente, les tribunaux doivent établir des directives plus précises sur cette question. Par conséquent, il incombe aux propriétaires d’informer leurs locataires de leurs intentions le plus tôt possible, afin d’éviter de déroger au contrat.
En ce qui concerne les contrats qui prévoient la possibilité pour le propriétaire de prolonger le bail, la loi stipule que ces derniers doivent informer les locataires dans les 90 jours précédant l’expiration du bail de leur intention d’activer cette option. Dans le cas d’une prolongation du bail par le locataire, ce dernier doit informer le propriétaire dans les 60 jours suivant l’expiration du bail. Toutefois, des délais plus longs peuvent être prévus dans le contrat, pour autant qu’ils soient à l’avantage des locataires.
- Rupture de bail
Ici aussi, la loi limite la possibilité de rompre le bail dans les cas où il n’y a pas eu de violation du contrat. Le contrat ne peut pas inclure une clause permettant uniquement aux propriétaires de rompre le bail. Le droit des deux parties de rompre le bail ou uniquement celui des locataires, doit être énoncé. Le droit de rompre le bail est soumis à un préavis minimum de 90 jours pour les propriétaires et de 60 jours pour les locataires. Pour des informations détaillées sur les possibilités de rompre un contrat de location, lisez cet article sur notre site.
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Dans cet article, nous avons expliqué la loi sur les loyers équitables et ses dispositions. Le non-respect de cette loi peut entraîner des sanctions juridiques et même constituer la base d’un procès pour violation de contrat. Il est donc important d’éviter les actions unilatérales et d’obtenir des conseils juridiques si nécessaire. Si vous avez des questions ou si vous avez besoin d’aide sur ce sujet, contactez-nous et un avocat de notre cabinet sera heureux de se mettre à votre écoute. Nos avocats sont spécialisés dans le droit des contrats et le droit immobilier, il fournit à ses clients des solutions juridiques exhaustives et professionnelles, sans compromis, pour toute question relative aux contrats de location.
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