חוק שכירות הוגנת – 7 דברים שמשכירים ושוכרים וחייבים לדעת
אם אי פעם שכרתם או השכרתם דירת מגורים בישראל, אתם ודאי מכירים את אי הוודאות הרבה ששוק השכירות המקומי מתאפיין בהן. חוק שכירות הוגנת נחקק במטרה להפוך את שוק השכירות בישראל למאוזן יותר, הן עבור משכירים והן עבור שוכרים. עם זאת, מעטים מודעים להוראות החוק במלואן ולמשמעויותיהן המשפטיות. הדבר גורם לכך שמשכירים רבים פועלים בניגוד לחובותיהם מבחינה משפטית, ואף חשופים בעקבות כך לתביעות וסנקציות. לכן, הכנו עבורכם מדריך שיעזור לכם לפעול בהתאם לחוק חשוב זה.
עורכי הדין ממשרדנו בירושלים ובתל אביב, מתמחים בדיני חוזים ונדל״ן. המשרד מעניק מגוון שירותים משפטיים עבור שוכרים ומשכירים. המשרד מסייע, בין היתר, בניסוח חוזי שכירות דירות למטרות מגורים, ייעוץ משפטי בנושאי שכירות וייצוג בסכסוכים משפטיים בנוגע לחוזי שכירות.
חוק שכירות הוגנת – רקע כללי
שוק השכירות בישראל מתאפיין בלא מעט בעיות וחוסר ודאות. הדבר נובע, בין היתר, מהיצע נמוך של דירות ביחס לביקוש הרב. אלה יוצרים לא פעם פערי כוחות בין שוכרים ומשכירים. כתוצאה מכך, לא פעם שוכרים נאלצים להתפשר על דירות במצב רעוע, לתת ערבויות גבוהות ולהישאר בעלטה לאורך תקופת השכירות לגבי האפשרות להאריך את החוזה.
בניסיון לפתור את הבעיות הללו, נחקק בשנת 2017 חוק שכירות הוגנת. למעשה, מדובר בתיקון משמעותי של חוק השכירות, המסדיר את המצב המשפטי בנוגע להשכרת דירות בישראל. החוק שם לו למטרה להפוך את שוק השכירות למאוזן יותר ולקבוע כללים ברורים בנוגע להתנהלות בין המשכיר לשוכר. החוק מנוסח בצורה שנועדה לעודד שהשכירות תהא הוגנת יותר כלפי השוכרים. אך זאת, נכון לעת עתה, מבלי לקבוע כללים נוקשים מדי, כגון פיקוח על מחירי שכר הדירה.
אף שכבר חלפו מספר שנים ממועד כניסת החוק לתוקף, לא כל השוכרים והמשכירים מכירים את הוראותיו. יש להצטער על כך, ממספר סיבות. החוק תורם מאוד לציבור השוכרים, ומעניק להם זכויות רבות שהם לא בהכרח מודעים אליהם. אך מעבר לכך, פעולות בניגוד לחוק גוררות אחריהן סנקציות משפטיות שונות. הסנקציות הללו כוללות הפחתה של תשלומי שכר הדירה ואף עילות לתביעה בגין הפרת חוזה. במטרה למנוע מצבים כגון אלה, הכנו עבורכם פירוט של היבטים עיקריים בחוק.
1 – באילו מקרים חל חוק שכירות הוגנת?
החוק חל רק לגבי דירות העונות על תנאים מסוימים. הוא לא חל במקרים בהם השכירות היא לתקופה נמוכה משלושה חודשים או ארוכה מ-10 שנים. החוק אף לא חל על דירות במלון, במעונות סטודנטים, בדיור מוגן ובמקרים בהם שכר הדירה גבוה מ-20 אלף ש״ח בחודש. עם זאת, מאחר שהדירות וסוגי השכירויות הנ״ל מהווים חלק קטן יחסית משוק השכירות בישראל, תחולתו של החוק רחבה למדי.
2 – החוק קובע תנאים נוקשים לגבי מה שניתן או לא ניתן לכלול בחוזה שכירות
במקרים בהם החוק חל, קיימים שלל נושאים אשר לא ניתן להתנות עליהם בחוזה כלל, או שניתן להתנות עליהם לטובת השוכרים בלבד. לדוגמה, נקבע סטנדרט בסיסי של דירה ראויה למגורים. החוק קובע כי דירות ללא מחיצות בין השירותים בדירה, דירות שיש בהן סיכון לא סביר לבטיחות או בריאות השוכרים או דירות שאין בהן פתחי אוורור ותאורה טבעית – כולן אינן עומדות בסטנדרט זה.
ייתכן שעבור חלקכם הסטנדרט הנ״ל נשמע לא מציאותי, אך למרבה הצער קיימות דירות מעין אלה בשוק ולכן הן הוצאו מתחולת החוק. ככלל, הצדדים אינם יכולים להסכים על מגורים לשכירות בדירות מעין אלה. בנוסף, לגבי נושאים כגון ערבויות לתשלום השכירות, תשלומי החשבונות השוטפים, הארכת החוזה וכיו״ב – נקבעו תנאים ייחודיים אשר ניתן לחרוג מהם רק באופן שמיטיב עם השוכרים. להלן נסביר מה משמעות הדברים.
3 – נשיאה בתשלומי החשבונות השוטפים
החוק קובע כי במקרים בהם הוא חל, השוכרים יישאו בתשלומי החשמל, מים, גז, שירותים שוטפים נוספים ומסים (כולל ארנונה). עם זאת, ככלל אין מניעה לקבוע כי המשכירים ישלמו את החשבונות השוטפים ויגבו שכר דירה קבוע מהשוכרים, הכולל את העלות הממוצעת של החשבונות. זאת משום שמדובר בתנאי בחוזה שניתן לראות בו כמטיב עם השוכרים. בשונה מכך, החוק אוסר לגבות סוגים אחרים של תשלומים מהשוכרים, כגון דמי ביטוח דירה (עבור ביטוח מבנה), תשלומים לצד ג׳, כגון דמי תיווך (אם המתווך פעל מטעם המשכירים) ועוד. בעלויות אלה המשכירים יהיו חייבים לשאת.
4 – תיקון פגמים וליקויים
החוק קובע כי כל פגם שנגרם עקב שימוש סביר בדירה יתוקן על חשבון המשכיר, אלא אם הצדדים קבעו אחרת. עם זאת, במקרים מסוימים, בהם קיים פגם שתיקונו דחוף ואשר אינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, השוכרים יוכלו לדרוש מהמשכירים לתקנם. אם הם לא יענו לדרישה, יוכלו השוכרים, בכפוף לתנאי החוק, לבצע את התיקון ולהפחיתו מדמי השכירות. חשוב לעשות זאת בזהירות המתבקשת, ולהיעזר בייעוץ משפטי במידת הצורך.
5 – ערבות
חוק שכירות הוגנת הגביל לראשונה את גובה הערבות שניתן לבקש בחוזה שכירות. קיימים סוגים שונים של ערבויות לתשלום, כגון צ׳ק ביטחון, שטר חוב, ערבות אישית, ערבות צד ג׳ ועוד (תוכלו לקרוא על הנושא בהרחבה במדריך מקיף שפרסמנו לגביו באתרנו). במקרים בהם חל חוק שכירות הוגנת, החוק מגביל את גובה הערבות לסכום הנמוך מבין שליש מתקופת השכירות או 3 חודשי שכירות. אין מניעה כי משכירים ידרשו סכומים נמוכים יותר, אך אין באפשרותם לדרוש מעבר לכך.
6 – אפשרות להאריך את החוזה
החוק קובע כי במידה ולא נקבעה אופציה להארכה בחוזה, על המשכירים להודיע לשוכרים אם ברצונם להאריך את תקופת השכירות, ובאילו תנאים. עם זאת, החוק אינו נוקב בזמן מדויק בו עליהם לעשות זאת, אלא רק קובע כי עליהם לעשות זאת בתוך זמן סביר. לאור כך שהחוק עדיין חדש, טרם נקבעו הנחיות מדויקות יותר בנושא על-ידי בית המשפט. לפיכך, חשוב כי משכירים יודיעו על כך מוקדם ככל האפשר, על מנת להימנע מפעולה בניגוד לחוזה.
בנוסף, נקבע כי במידה וקיימת בחוזה אופציה להארכה למשכירים, על המשכירים להודיע על מימוש האופציה בתוך 90 יום לפחות לפני סוף החוזה. כאשר מדובר באופציה להארכה לשוכרים, עליהם להודיע על כך בתוך 60 יום לפני סיום החוזה. עם זאת, ניתן לקבוע פרקי זמן ארוכים יותר מפרקי הזמן הנ״ל, בהיותם לטובת השוכרים.
7 – יציאה מהחוזה
גם כאן, החוק מגביל את האפשרות לבטל את חוזה השכירות במקרים בהם החוזה לא הופר. לא ניתן לקבוע סעיף המאפשר רק למשכירים לצאת מהחוזה. חייבת להיקבע זכות הדדית לביטול החוזה, הן של המשכירים והן של השוכרים, או לחילופין אפשרות ביטול עבור השוכרים בלבד. ניתן לקבוע זכות ביטול בחוזה, בכפוף להודעה של 90 יום מראש לפחות למשכיר ו-60 יום לפחות לשוכר. הסברנו בהרחבה על נושא אפשרויות היציאה מחוזה שכירות במאמר נוסף שהתפרסם באתר משרדנו.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן
במאמר זה הסברנו על חוק שכירות הוגנת ותנאיו. חשוב לדעת כי אי עמידה בהוראות החוק עלולה לגרור סנקציות משפטיות שונות ואף להקים עילה לתביעה בגין הפרת חוזה. לכן, חשוב להימנע מצעדים חד צדדיים ולהתייעץ במידת הצורך. בכל שאלה או צורך בסיוע בנושא, ניתן לפנות אלינו ועורך דין ממשרדנו ישמח לעמוד לשירותכם. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני חוזים ונדל״ן, ומספק ללקוחותיו מענה מקצועי ומקיף, ללא פשרות, בכל עניין הנוגע לחוזה שכירות.
:
:מאמרים מומלצים