ביטול חוזה רכישת דירה: כל מה שחשוב לדעת
רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית בחיינו, אך היא מהווה גם התחייבות משמעותית הכרוכה במורכבויות משפטיות והוצאת כספים משמעותית. בלב התהליך, עומד חוזה רכישת הדירה, הסכם משפטי מחייב המפרט ומסדיר את כלל תנאי העסקה בין הקונה לבין המוכר. בין היתר, ההסכם מפרט את מחיר הדירה עליו הוסכם, מועד מסירת הדירה, פריסת התשלומים ועוד. אך מה קורה אם לאחר החתימה אחד הצדדים מתחרט ומעוניין בביטול חוזה רכישת דירה?
ביטול חוזה מכירת דירה יהיה אפשרי במספר מקרים, כגון הפרה יסודית על ידי אחד הצדדים, פגמים בעת החתימה על החוזה, התקיימות תנאי מתלה או מפסיק שנקבע בחוזה, וכיוצא בזה. בין אם מדובר בחוזה לרכישת דירה מקבלן או חוזה לרכישת דירה מאדם פרטי, ניסוח נכון ומיטבי של הסכם רכישת הדירה על ידי עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן , ייתן ודאות גבוהה יותר לצדדים ויאפשר את ביטול החוזה בקלות יחסית בהתקיים התנאים המתאימים. במאמר זה נדון בביטול חוזה רכישת דירה, כמו גם במושגי יסוד חשובים כגון הפרה יסודית, סוגי ההפרות הנפוצות והאפשרויות הקיימות במקרה של הפרת ההסכם על ידי אחד הצדדים.
באילו מקרים הקונה עשוי לרצות לבטל חוזה רכישת דירה?
רכישת דירה היא עסקה גדולה מאוד הדורשת היערכות, מלווה בחששות וכרוכה בהשקעה של סכומי כסף משמעותיים, וישנן סיבות שונות שיכולות לגרום לכך שהרוכש ירצה לבטל את העסקה, כגון –
- במקרים מסוימים, ניתן לקבוע בחוזה שעל המוכר לבצע פעולות מסוימות טרם השלמת העסקה, כגון ביצוע תיקונים או שיפורים מוסכמים בדירה. אם המוכר לא עומד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, הדבר עשוי לפגוע בכדאיות של העסקה מצד הקונה ולגרום לו לרצות לבטל את החוזה.
- קשיים פיננסיים או חוסר יכולת לממן את העסקה – ייתכן שמסיבות כלשהן הרוכש יתקשה לממן את הנכס שרכש או שלא לקח בחשבון עלויות מסוימות הכרוכות בעסקה, כגון מס רכישה. חוסר יכולת לעמוד בהתחייבות לתשלום אינה מהווה סיבה לביטול מצד הקונה, ועשויה להקנות למוכר את הזכות לביטול החוזה וקבלת פיצויים מוסכמים. על כן, חשוב לקבל ליווי של עורך דין נדל"ן שיוכל להבהיר את מלוא המשמעויות הכלכליות של העסקה עוד טרם החתימה על חוזה רכישת הדירה.
- איחור במסירת הדירה – לאחר החתימה על חוזה רכישת הדירה, הקונה מתכנן את צעדיו בהתאם למועד המסירה עליו הוסכם. איחור במסירת הדירה יכול לשבש את התוכניות של הקונה ולגרום לו לקשיים ולהתחייבויות כספיות נוספות לא מתוכננות.
- ליקויים נסתרים בנכס – במידה והקונה מגלה בעיות מהותיות בנכס שמשפיעות על כדאיות העסקה, ואשר לא נחשפו על ידי המוכר בעת המו"מ טרם חתימת החוזה, הוא בהחלט עשוי לרצות לבטל את העסקה.
על מנת לוודא שזכויות הקונה מוגנות ועל מנת שיוכל להתמודד בהצלחה על סיטואציות כגון אלה שפורטו מעלה, יש חשיבות מכרעת להתייעצות עם עורך דין מקרקעין מומחה. עורך הדין יוכל לייעץ בעת החתימה על החוזה, ובמידה שהמוכר הפר את התחייבויות על פי ההסכם, עורך הדין יוכל להעריך את הנסיבות, ולייעץ על דרך הפעולה הטובה ביותר.
מתי המוכר עשוי לרצות לבטל חוזה מכירת דירה?
המטרה העיקרית של המוכר היא כמובן להשלים את המכירה ואת העברת הבעלות על הנכס. ישנן מספר מקרים שבהם המוכר עשוי לרצות לבטל את חוזה מכירת הדירה, כגון:
- אי עמידה של הקונה בתשלומים שנקבעו בחוזה – אם הקונה לא יצליח להשיג את המימון הנדרש ולא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות או במועדים שנקבעו לתשלום, המוכר ככל הנראה ירצה לבטל את החוזה.
- חוסר כדאיות של העסקה – כך למשל, במקרה שבו המוכר לא לקח בחשבון עלויות נוספות הכרוכות בעסקה, כגון היטל השבחה, או שמכר את הנכס במחיר נמוך מזה שיכול היה לקבל על הנכס. על המוכר היה לבדוק את כל הנתונים הללו עוד בטרם החתימה על העסקה, ועל כן הוא לא יוכל לבטל את חוזר מכר הדירה מסיבה זו. על מנת להימנע ממצבים אלה, חשוב שהמוכר יתייעץ עם עורך דין מכירת דירה טרם החתימה על החוזה.
מתי ניתן לבטל חוזה רכישת דירה?
מכיוון שהחוזה הוא מסמך משפטי מחייב, נוכל לבטל אותו אך ורק בהתקיים העילות המנויות בחוק.
הפרה יסודית של החוזה על ידי אחד הצדדים –
בכל חוזה לרכישת דירה שנערך על ידי עורך דין מקצועי, יופיע סעיף אשר מגדיר מהם הסעיפים שהפרה שלהם תיחשב להפרה יסודית של ההסכם. מדובר בסעיפים שהפרה שלהם תהיה כל כך קשה ומהותית, שבפועל היא מסכלת את האפשרות לקיים את החוזה כפי שהצדדים התכוונו בעת החתימה.
מכיוון שהיכולת לבטל חוזה רכישת דירה במקרה של הפרה יסודית היא כל כך חשובה וקריטית, מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין בעת ניסוח החוזה, אשר יידאג לשמור על זכויותיכם.
הפרה יסודית של ההסכם מאפשרת לצד השני לבטל את החוזה, ובמקרים מסוימים הצד הנפגע אף יהיה זכאי לפיצויים מוסכמים כתוצאה מההפרה.
דוגמאות נפוצות להפרה יסודית בחוזה רכישת דירה
- אי מסירה של הנכס במועד המוסכם – במידה שהמוכר לא מוסר את הדירה במועד שעליו הוסכם בחוזה, בהחלט ייתכן שלקונה תהיה זכות לבטל את החוזה.
- אי עמידה בדרישות חוקיות ו/או בתקנות של הרשות המקומית – כך למשל, אשר יש צורך בקבלת אישורים מסוימים מהרשות המקומית לצורך השלמת העסקה והעברת הבעלות על הנכס. במידה והמוכר לא הצליח להשיג את האישורים, תהיה לקונה אפשרות לבטל את החוזה.
- הסתרה של מידע הנוגע לנכס – אם המוכר הסתיר ליקויים או פגמים בנכס, או כל מידע חשוב אחר הנוגע לנכס, שסביר להניח שאם הקונה היה יודע עליהם הוא היה נמנע מלעשות את העסקה, ייתכן שלקונה תהיה זכות לבטל את החוזה.
- אי העברת הבעלות על הנכס – אם מסיבה כלשהיא המוכר לא יצליח להעביר את הבעלות על הנכס לקונה, הדבר יהווה הפרה יסודית, ולקונה תהיה זכות לבטל את החוזה. במידה שבחוזה נקבעו גם פיצויים מוסכמים במקרה כזה, אז הקונה יוכל לדרוש גם את הפיצויים המוסכמים.
מה ניתן לעשות במקרה של הפרה יסודית?
במקרה שבו התרחשה הפרה יסודית של ההסכם, יתאפשר לצד הנפגע לבטל את ההסכם. בנוסף, במקרים שבהם בהסכם נקבעו פיצויים מוסכמים, הצד המפר יידרש לשלם את הסכום עליו הוסכם. כך למשל, אם הקונה אינו מעביר למוכר את את התשלומים במועדים עליהם הוסכם או במקרה שבו יתגלו בדירה ליקויים שהמוכר הסתיר בעת המשא ומתן.
במידה שהצד המפר מסרב לביטול החוזה או לתשלום הפיצויים, ניתן להגיש תביעה בבית משפט בסיוע עורך דין נדל"ן ולדרוש אכיפה ו/או פיצויים.
כאמור, לא כל הפרה של ההסכם תהווה הפרה יסודית, שתצדיק ביטול חוזה קניית דירה או הגשת תביעה בבית משפט. במקרה של הפרה שאינה יסודית, על הצד הנפגע לאפשר לצד המפר לתקן את ההפרה בתוך פרק הזמן שנקבע בחוזה. עורך דין רכישת דירה מנוסה,יידע האם ההפרה הינה הפרה יסודית של ההסכם, ומה הצעדים שניתן לנקוט כלפי הצד המפר, על מנת לשמור על זכויותיכם.
התקיימות תנאי מתלה או מפסיק
- חוזה עם תנאי מתלה – משמעותו שהחוזה שנחתם הוא חוזה תקף ומחייב, אבל הוא בסטטוס 'מוקפא' עד לקיומו של תנאי מסויים, בדרך כלל בתוך פרק זמן שהוגדר מראש. במידה שהתנאי לא מתקיים, אזי החוזה בטל.
- חוזה עם תנאי מפסיק – בשונה מחוזה עם תנאי מותנה, כאן החוזה נכנס לתוקף באופן מיידי, אך תוקפו עשוי להתבטל במידה שהתקיים תנאי מפסיק שהוסכם עליו מראש. גם כאן, לרוב על התנאי להתקיים בתוך פרק זמן קצוב שהוגדר מראש.
כך למשל, בחוזה רכישת דירה מקבלן שבו נקבע כי קיום ההסכם מותנה בקבלת היתרי בניה.
חוזה עם תנאי מתלה יקבע כי ההסכם ייכנס לתוקף רק עם קבלת היתר הבניה, בעוד שחוזה עם תנאי מפסיק יקבע כי ההסכם נכנס לתוקף מיידי ויופסק במידה שלא יתקבל היתר בניה.
בשני המקרים, קיומו של התנאי ואי קיומו של התנאי, יביאו לביטול חוזה רכישת דירה.
פגמים בעת כריתת חוזה מכירת הדירה
חוק החוזים קובע תנאים מסוימים שצריכים להתקיים על מנת שחוזה יהיה מחייב ותקף. כאשר תנאים אלה לא התקיימו בעת החתימה, ניתן יהיה להגיש תביעה לבית משפט על מנת לבטל חוזה רכישת דירה. להלן מספר דוגמאות:
- חתימה על חוזה בשל עושק או כפייה
החוק קובע כי על מנת שחוזה יהיה תקף, האדם צריך לחתום על החוזה מרצונו החופשי. במידה שניתן להוכיח שאותו אדם חתם על החוזה מכיוון שאדם אחר הכריח אותו לעשות זאת, ניתן יהיה לבטל את חוזה מכירת הדירה.
כך למשל, במקרים שבהם אדם חתם על הסכם שתנאיו גרועים מתנאי השוק, בשל כך שאדם אחר ניצל את העובדה שאין לו את היכולת השכלית להבין זאת. דוגמה נוספת היא כאשר ניתן להוכיח שאדם חתם על הסכם מתוך לחץ, כגון מקרה שבו אדם מבוגר תלוי פיזית לחלוטין בילדו, וזה מפעיל עליו לחץ לחתום על חוזה למכירת הנכס, אחרת יפסיק לטפל בו.
- טעות או הטעייה
הטעייה – חוק החוזים קובע כי אם אדם התקשר בחוזה כתוצאה מהטעייה, כגון הסתרת מידע חיוני או הצגת מידע שקרי או שגוי, הוא יהיה זכאי לבטל את החוזה.
טעות – במקרה שבו אדם התקשר בחוזה כתוצאה מטעות, הוא יוכל לבקש לבטל את החוזה, בתנאי שלא ניתן לתקן את הטעות ולקיים את החוזה כתוצאה מהטעות. חשוב להבהיר כי הצדדים לא יוכלו לבטל חוזה רכישת דירה בשל טעות בהערכת הכדאיות הכלכלית של העסקה.
כיצד עורך דין נדל"ן יכול לסייע בביטול חוזה רכישת דירה
ביטול חוזה קניית דירה הוא תהליך לא פשוט, בין אם מדובר בביטול הסכם רכישת דירה מקבלן או ביטול הסכם לרכישת דירה יד שניה.
כפי שראינו לאורך המאמר, ישנם דברים שונים שיכולים להשתבש במהלך עסקה לרכישת דירה. על כן, חשוב להבין מהן זכויותיך ומהן האפשרויות העומדות בפניך במקרה שהצד השני מפר את החוזה, וכמובן לנסח את החוזה באופן שבו במקרה של הפרת החוזה על ידי הצד שני זכויותיכם ייפגעו כמה שפחות.
ליווי על ידי עורך דין לדיני מקרקעין בתהליך החתימה על החוזה, יסייע לשמור על זכויותיכם באופן מיטבי. כך למשל, קביעת פיצויים מוסכמים משמעותיים לטובתכם במקרה של הפרה, תסייע לצמצם את הסיכוי להפרה.
בנוסף, במקרה שבו אתם עומדים בפני סיטואציה שבה הצד השני הפר חוזה רכישת דירה, עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן ייעץ לכם על דרכי הפעולה האפשריות, ויגן על זכויותיכם במטרה להבטיח את התוצאה הטובה ביותר האפשרית עבורכם.
:
:מאמרים מומלצים