רכישת דירה בישראל – מה חשוב לדעת מראש?

העסקה הגדולה שמרבית האנשים עושים בחייהם היא ללא ספק רכישת דירה. מחירי הנדל"ן בישראל עולים כבר במשך עשרות שנים ואין צפי לירידה במחירים, בוודאי לא באזורי הביקוש, מה שגורם לכך שכל רכישת דירה (שלא לדבר על בית או קרקע) היא יקרה ומסובכת.

לכן, כשעומדים בפני עסקה מסוג זה, חשוב להתנהל בה בצורה אחראית ומבוקרת. טעות באחד משלבי העסקה עלולה להמיט אסון על הרוכש, שעשוי למצוא את עצמו ללא כספו וללא דירה.

משרדנו מתמחה בסיוע למוכרי, שוכרי, וקוני נדל"ן בישראל. במאמר זה, עורך דין ממשרדנו יפרט את השלבים לרכישת הדירה בצורה מקצועית, כולל בחירת עורך דין הבקיא בתחום שילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה.

שלב 1 – זיהוי המוכר והנכס

ראיתם מודעה בעיתון על דירה במחיר טוב, ביקרתם בנכס בנוכחות מפרסם המודעה שהציג עצמו כבעל המקום ואתם מעוניינים להתקדם לרכישה. כעת עליכם לבדוק אם מפרסם המודעה הוא אכן בעל הנכס.

חשוב לדעת, העובדה שלמפרסם המודעה יש מפתח לדירה אינה מספיקה להוכחת בעלותו במקום.

לכן חשוב כבר בשלב הראשון לשאול שאלות שונות ביחס לדירה המוצעת, לבקש אסמכתאות לבעלותו על הדירה ולעקוב אחרי כל פרט שעשוי להיות מחשיד. בבתי המשפט השונים נדונו מאות ואלפי מקרים של מקרי עוקץ שהצליחו כתוצאה מחוסר זהירות.

על מנת לזהות את הנכס, יש להנפיק נסח טאבו שבו מפורטים בעלי הנכס. את הנסח ניתן להזמין באתר משרד המשפטים באמצעות הזנת פרטי הנכס: גוש, חלקה, תת חלקה. אם אינכם יודעים פרטים אלו שאלו את בעל הנכס.

אם אינכם יכולים לשאול אותו, כנסו לאתר המרכז למיפוי ישראל, הזינו את כתובת הנכס וקבלו את מספרי הגוש וחלקה. לאחר מכן חזרו להזמנת נסח הטאבו, והזמינו נסח מרוכז לנכס, שם תאתרו את פרטי בעל הנכס.

באם אינכם מוצאים את הנכס באתר משרד המשפטים, ייתכן כי הנכס נמצא בבעלות חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל, להם קיימים מרשמים נפרדים.

שלב 2 – בחירת עורך דין

הדמות המשמעותית ביותר בעסקת מקרקעין היא ללא ספק עורך הדין שלכם. הוא מבין את שלבי ההליך, מכיר את דרישות החוק ויודע כיצד לבצע את הבדיקות בצורה הטובה ביותר. ויתור על ליווי עורך דין בעסקת מקרקעין, הוא ויתור המסכן את כספכם בעסקה הגדולה ביותר שתעשו בימי חייכם.

מלבד תפקידיו הבסיסיים בעסקת מקרקעין, עורך דין יכול גם לנהל עבורכם את המו"מ מאחר ולו ניסיון רב בעסקאות אלו. לכן יש להתמקד בבחירה בתכונותיו של עורך הדין. לבדוק את מקצועיותו, ניסיונו, אמינותו ולא פחות חשוב מידת אדיבותו וסבלנותו.

שלב 3 – בדיקת מצב הנכס

לאחר שבחרתם בעו"ד המתאים, עלות שירותיו תכלול את בדיקת הנכס.

לאחר קבלת הנסח, יש לדרוש מבעל הנכס את תעודת הזהות שלו ולוודא כי מספר תעודת הזהות שלו זהה למספר המופיע בנסח טאבו.

בנסח שקיבלתם, תוכלו לגלות האם ישנם עיקולים, או חובות על הנכס שעשויות להגביל את האפשרות לבצע בנכס העברת בעלות. נתונים אלו תוכלו לראות בתחתית הנסח בחלק התחייבויות או הערות אזהרה.

כמו כן, יש לבדוק את תשריט הדירה, ההצמדות השייכות לדירה, ולוודא כי לדירה במצבה הנוכחי קיים היתר בנייה. פרטים אלו ניתן לבדוק באתר הרשות המקומית.

שלב 4 – בדיקת שווי הנכס

בעל הדירה מבקש שני מיליון על הדירה המוצעת אך אינכם יודעים אם המחיר הוא שווה ערך לנכס הנמכר או שמדובר במחיר גבוה ממחיר השוק? בהנחה ותחום המקרקעין אינו עיסוקכם העיקרי, לא תדעו כיצד להעריך את שווי הנכס.

עבור כך יש לשכור שמאי מקרקעין שתפקידו להעריך את שווי הדירה וכן לבדוק האם קיימות חריגות בנייה בנכס הנמכר. חשוב לדעת כי חריגות בנייה עשויות לפסול זכאות לנטילת משכנתא ואף מטילות על הרוכש אחריות פלילית אף אם לא הוא ביצע את עבודות הבנייה האסורות.

שלב 5 –  קבלת אישור למשכנתא

רוב ככל רוכשי הדירות, נוטלים משכנתא לצורך גיוס הסכום הנדרש לרכישה. גם בעלי אמצעים מעדיפים להשתמש במימון על ידי משכנתא ולשלם את הריבית בכדי להשאיר בידם כסף נזיל.

בחוזי המכר הנפוצים בישראל, אי קבלת משכנתא אינה תנאי אשר מאפשר את ביטול העסקה אוטומטית. לעיתים לאחר שבקשה למשכנתא סורבה, הרוכש עשוי להיות מחויב בתשלום פיצוי למוכר בגין הביטול.

לשם כך, ישנו מסמך הנקרא "אישור עקרוני למשכנתא" והוא כולל את סכום המשכנתא ותנאיה שהבנק מציע. האישור ניתן על סמך הפרטים הפיננסיים שהעברתם לבנק והוא תקף לזמן מוגבל.

על מנת להזמין אישור עקרוני, וכן על מנת לקבל את התנאים הטובים למשכנתא, אנו ממליצים לפנות ליועץ משכנתאות מומחה בכדי לקבל טיפול בכל ההליך.

שלב 6 – חישוב הוצאות נלוות

עסקת רכישת נכס מקרקעין היא עסקה יקרה, לא רק בגלל שוויו הגבוה של הנכס הדורש נטילת משכנתא, אלא גם בגלל ההוצאות הנלוות. לעיתים, חוסר תכנון עשוי להוביל ללחצים כלכליים משמעותיים בתקופה רגישה של רכישת נכס.

ההוצאות הנלוות כוללות בין היתר: תיווך, שכ"ט עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין והוצאות נוספות המפורטות בהרחבה במאמר בנושא חישוב העלויות ברכישת דירה.

שלב 7 – חישוב מס רכישה

כל אדם הרוכש נכס מקרקעין בישראל, מחויב לשלם מס רכישה המגיע לעד 10% משוויו של הנכס. המס מחושב באמצעות מדרגות מס על פי מחירו של הנכס.

ישנם בחוק כמה סיטואציות במסגרתן הרוכש פטור ממס רכישה, כגון דירה יחידה בשווי של עד 1,919,155 ₪ (נכון ל2023).

שימו לב, גובה מס הרכישה ופרטי החוק, עשויים להשתנות מעת לעת, לכן חשוב להתייעץ עם עורך דין בתחום מיסוי מקרקעין ולקבל את חוות דעתו באשר לגובה המס.

שלב 8 – מס שבח והיטל השבחה

בעסקת מקרקעין יש כמה סוגי מיסים והיטלים. בפסקה הקודמת דיברנו על מס רכישה אותו חייב הרוכש לשלם. לעומת זאת, מס שבח והיטל השבחה, מחויב המוכר לשלם, אך עדיין לרוכש חשוב להבין כיצד להתנהל במיסים אלו מאחר ואי תשלום המיסים, עלול לעכב את ביצוע העסקה.

מס שבח הוא מס המשולם למיסוי מקרקעין בגין השבחת ערך הדירה בין רכישת הדירה ועד למכירתה. גובה המס הוא 25% מגובה ההשבחה. כלומר, אם שווי הדירה עלה במיליון שקלים, על מוכר הדירה לשלם בעת המכירה מס בגובה 250,000 שקלים.

היטל השבחה הוא היטל המשולם לרשות המקומית. את גובה היטל ההשבחה מחשב שמאי של עירייה מועצה מקומית, על בסיס הרווח הצפוי.

בכדי לבצע עסקת במקרקעין ולהעביר את הרישום בטאבו על שם הרוכש, יש להמציא אישורים מהרשויות על תשלום מיסים אלו, או להמציא אישור על פטור מתשלום.

שלב 9 – חתימה על חוזה מכר ורישום הערת אזהרה

זהו השלב החשוב והמרגש ביותר בכל התהליך המפרך שעברתם. כעת לאחר כל הבדיקות, החישובים, היועצים והמסמכים שעברו ידיים, כעת עליכם להגיע למשרד עורכי הדין שבחרתם, איתם כבר התייעצתם בנושא, חתמתם על חוזה וייפוי כוח ועוד, שם יתקיים מפגש חתימות בנוכחות הצדדים.

בשלב זה, גם תצטרכו להעביר את התשלום הראשון כפי שסוכם על ידי הצדדים. בדרך כלל, התשלום הראשון הוא ההון העצמי שהיה בידי הרוכש, או חלקו הגדול של ההון העצמי. נהוג לשלם בין 10% עד 20% משווי הדירה במעמד החתימה.

לאחר החתימה, ובכדי להבטיח את זכויותיהם בנכס, נרשמת הערת אזהרה על שמכם בנכס הנמכר. ההערה היא מסמך עליו חתום המוכר ומאשר כי יש בינו ובין הרוכש התחייבות חוזית.

שלב 10 – מסירת החזקה וסיום עסקה

מזל טוב! לאחר שחתמתם על חוזה המכר, ובהתאם לתאריך המסוכם על מכירת החזקה (כפוף לסיום התשלומים למוכר), נכנסתם לנכס וכעת ברצונכם לסיים את ההליכים הנוגעים למעבר הדירה.

אז ראשית כל, עליכם לעדכן את שמכם ברשות המקומית לצורך עדכון חובות ארנונה, וכן בחברת החשמל, המים, הגז, וכן בוועד הבית. שימת לבכם, כי בכל הנוגע לחובות ארנונה, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין ארנונה המומחה בתחום.

לאחר מכן, עליכם לוודא כי העברתם לעו"ד שלכם את כל המסמכים הנדרשים לשם השלמת רישום הנכס על שמכם. תהליך זה עשוי לארוך זמן ויחל לאחר סיום התשלומים של הרוכש למוכר.

סוף דבר

כפי שנוכחתם לראות, רכישת דירה בישראל הינו תהליך מורכב הדורש ירידה לפרטים, בדיקה מעמיקה ואחריות רבה לבל תצא תקלה העשויה להביא להפסד ממון.

על מנת לעבור את התהליך בשלום,חושב לשכור שירותי משרד עורכי דין מקצועי העוסק גם בליווי העסקה וגם בחישוב המיסים השונים.

אם ברצונכם לקבל ליווי מקצועי ומעטפתי לכל אורך העסקה, פנו למשרדנו בירושלים ובתל אביב לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות.