ההיבטים המשפטיים והמיסויים של השכרה לטווח קצר (Airbnb) בישראל

העידן הדיגיטלי חולל מהפכה בתעשיות רבות, כאשר התיירות אינה יוצאת דופן. שירות ההשכרה Airbnb שינה את האופן שבו אנשים מטיילים, ויצר עולם שבו כל אחד יכול להפוך את הנכס שלו לבית אירוח רווחי. גם ישראל, העשירה בהיסטוריה ותרבות, לא חמקה ממגמה זו, עם מספר הולך וגדל של בעלי דירות שמשכירים את בתיהם, או חלקים מהם, לתקופות קצרות. על פניו, מדובר בהזדמנות פז עבור בעלי בתים ודירות, שיכולים לקבל תשואה הרבה יותר גבוהה עבור אותו הנכס. יחד עם זאת, ישנם אספקטים משפטיים ומיסויים שיש לקחת בחשבון לפני שבוחרים בנתיב זה, ומומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מומחה לנדל"ן שיוכל לכוון אתכם ולמנוע מכם לעשות טעויות שעשויות לעלות לכם ביוקר. במאמר זה נבחן את המצב המשפטי ואת שיקולי המיסוי השונים הנוגעים למארחים לשכירות לטווח קצר.

היבטים חוקיים של השכרת דירה ב–Airbnb

להיות מארח ב- Airbnb אולי נשמע כמו דבר פשוט, אבל המציאות המשפטית פחות פשוטה. ישנם מספר היבטים משפטיים שחשוב להיות מודעים אליהם ואשר עשויים להוות מכשול בדרככם לשימוש בנכס כבית אירוח רווחי.

סכסוך שכנים: תקנון הבית המשותף

חיים בבית משותף, מטבעם, כרוכים לא אחת באתגרים שונים, והשכרת דירה לתקופות קצרות באמצעות פלטפורמה דוגמת Airbnb יכולה לעורר קושי רב מול יתר הדיירים בבניין.

בבתים משותפים רבים "נקבע תקנון בית משותף" המסדיר את האספקטים השונים של החיים באותו בית מגורים. במידה שלא קיים

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת החובות והזכויות של הדיירים בכל הנוגע לבית המשותף. בבתים רבים קיים "תקנון מוסדר", ובאלו שלא הוסדר בהם תקנון, יחול "התקנון המצוי" המופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין. לפיכך, במידה שהנכס אותו אתם מעוניינים להשכיר הוא דירה בבניין מגורים, ראשית עליכם לבדוק את הוראות התקנון ולראות האם ישנן הוראות המונעות מכם את האפשרות להשכיר את הנכס לפרקי זמן קצרים.

לדוגמה, אם בתקנון הבית המשותף נקבע כי השימוש בדירות הוא למטרת מגורים בלבד, לא תוכלו להשכיר את הדירה באמצעות Airbnb או Booking. בפס"ד, שניתן באוקטובר 2018 (תיק מספר 5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרח' חברון 12 בתל אביב נ' דריי)  נקבע כי שימוש למגורים הוא שימוש לתקופה ממושכת או למגורי קבע, ועל כן השכרה לימים בודדים באמצעות Airnbnb אינה נחשבת ל"שימוש למגורים".

במקרה זה, בעל בדירה מצא את עצמו נאלץ להתגונן בבית משפט כאשר נציגות הבית המשותף הגישה נגדו תביעה על הפרת תקנון הבית המשותף, בשל השכרת הדירה שברשותו באמצעות Airbnb. נציגות הבית המשותף טענה כי הדבר מנוגד לסעיף בתקנון הקובע כי שימוש בדירות ייעשה אך ורק למטרת מגורים.

אילו בעל הדירה היה מתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין לפני מעשה, היו נחסכים ממנו הליכים משפטיים מיותרים וייתכן שאף היה נמנע מלרכוש את הדירה הזאת והיה רוכש דירה בבניין שבו התקנון אינו מגביל את האפשרות שלו להשכיר את הדירה לתקופות קצרות.

היתר שימוש חורג במקרקעין: כאשר הבית הופך לעסק

היבט נוסף שעליכם לבדוק הוא האם שימוש בנכס אותו מייעדים ל-Airnbnb מהווה שימוש חורג ביחס לשימושים המותרים, ומשכך יצריך בקשת היתר מהוועדה מקומית לתכנון ובנייה.

כך למשל, בפס"ד עפמ"ק 38350-06-22 רועי אבידן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון, אשר ניתן ב-8.2022, נקבע כי בעלים של נכס המעוניין להשכיר את הנכס לטווחים קצרים נדרש לקבל היתר לשימוש חורג.

במקרה זה, הוגשה תביעה נגד בעליהם של 4 וילות אשר הושכרו לתקופות קצרות באמצעות Airnbnb. הוועדה לתכנון ובניה במצפה רמון, טענה כי השימוש בווילות חורג מהתב"ע ומההיתרים החלים על הקרקע, אשר קובעים כי ייעשה בה שימוש אך ורק למטרת מגורים. לתביעה הצטרפו גם השכנים של אחת הווילות אשר טענו כי ההשכרה של הווילות לטווח קצר מביאה לפגיעה באיכות חייהם.

התביעה הוגשה לבית משפט השלום, ובמסגרתה הוצאו צווים שיפוטיים אשר אסרו על השכרת הווילות כיחידות נופש. בעלי הווילות ערערו לבית המשפט המחוזי, וטענו שהווילות משמשות למגוריהם במרבית הזמן, ואילו רק ב-20% מהזמן הן מושכרות לתקופות קצרות. עוד טענו, כי נופש לזמן קצר מהווה אף הוא מגורים, ומשכך השכרת הווילות באמצעות Airnbnb אינה מהווה שימוש חורג.

בית המשפט קבע, לאור ההוכחות שהוצגו בפניו, כי הווילות משמשות אך ורק למטרות נופש, וכי אינן משמשות את בעליהן למטרות מגורים אלא כעסק בלבד. בנוסף, בית המשפט ציטט את קביעתו של בית המשפט העליון הבחינה בין מגורים למטרות נופש לבין מגורי קבע, ועל כן דחה את הטענה לפיה גם שימוש למטרות נופש מהווה שימוש למטרות מגורים.

משכך, בפסה"ד נקבע כי השימוש בווילות למטרות Airnbnb מהווה שימוש חורג, וכי על הבעלים להגיש בקשה להיתר שימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה במצפה רמון. בין היתר, נקבע כי על הוועדה המקומית לבקש את התייחסותם בטרם תקבל את החלטה בנוגע לאפשרות לשימוש בוילות כיחידות נופש. לאור ההתנגדות שהביעו השכנים במסגרת פסה"ד, נראה כי הסיכוי לקבלת היתר זה נמוכה במיוחד.

במידה שבעלי הווילות היו בודקים מראש האם השימוש מותר, הייתה נחסכת מהם עוגמת נפש רבה ובהחלט ייתכן שהדבר היה משפיע על שיקולי כדאיות ברכישת הווילות. התייעצות עם עורך דין מקרקעין בעל מומחיות בתחום תיתן לכם ודאות ותאפשר לכם לדעת מראש האם חלות מגבלות על האפשרות להשתמש בנכס להשכרה לטווח קצר.

השלכות משפטיות של סאבלט (שכירות משנה) בAirbnb

שכירות משנה, המכונה גם סאבלט, היא מצב בו אדם ששוכר דירה (השוכר הראשי) משכיר אותה לשוכר אחר (שוכר משנה).

במקרים רבים, מי שמעוניינים להשכיר את דירותיהם באמצעות Airbnb הם שוכרי דירות, המבקשים לעשות רווח קל בזמן שהם אינם עושים שימוש בדירה. לעיתים, מדובר אף בסאבלט של חלק מהדירה, בעוד השוכר הראשי ממשיך להתגורר בה. חשוב להבין, שלשכירות משנה יכולות להיות השלכות משפטיות משמעותיות.

ראשית, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר, מראש ובכתב. עוד קובע החוק, כי במקרים חריגים שבהם סירוב המשכיר נעשה מטעמים שאינם סבירים, ניתן לפנות לבית משפט אשר לו יש אפשרות למאשר את העסקה בתנאים שייראו לו. כלומר, השכרת משנה מחייבת הסכמה מפורשת, מראש ובכתב, של בעל הדירה.

בהקשר זה, יש לציין כי מרבית הסכמי השכירות בישראל כוללים סעיף מפורש הקובע כי השוכר אינו מורשה להכניס לדירה כל אדם אחר ללא אישור המשכיר, ולרוב גם יציין במפורש כי שכירות משנה אסורה.  לפיכך, השכרת משנה ללא אישור מפורש מבעל הדירה, מהווה הפרה של הסכם השכירות ובהחלט עשויה להביא לביטול של ההסכם. יש הגיון רב בכך, שכן כשמדובר בסאבלט, לבעל הדירה אין אפשרות לבדוק ולהתרשם משוכר המשנה בצורה ראויה, מה שמגדיל מבחינתו את הסיכוי לנזקים לנכס. בנוסף, על השוכר להבין כי שכירות המשנה אינה מפחיתה מאחריותו מול בעל הדירה, ועל כן הוא יהיה האחראי על כל נזק או בעיה שתגרם בשל שכירות המשנה.

אמנם מרבית האתרים דוגמת Airbnb מספקים כיסוי למקרים בהם נגרם נזק משמעותי כתוצאה מההשכרה, אך הדבר מצריך הוכחה ובמקרים רבים לא יינתן על ידם מענה מתאים.

קושי משפטי נוסף הוא שחוזה השכירות בין המשכיר הראשי לבין שוכר המשנה צריך להיעשות בכתב, ולכלול פרטים מסויימים כגון שמות השוכרים, פרטי בעלי הדירה והשוכר הראשי, ערבויות למקרה של נזק, תאריכי כניסה ויציאה ועוד. כשמדובר בפלטפורמות דוגמת Airbnb, כל ההסכמים נעשים מול Airbnb, אשר מתווכת את העסקה ולא מתקיים הסכם שכירות כראוי בין השוכר הראשי לבין השוכר בסאבלט, אשר גם מגן על זכויות בעל הדירה.

כמו כן, ייתכנו השלכות ביטוחיות; פוליסות ביטוח רבות של בעלי דירות עשויות שלא לכסות נזקים או חבויות שנגרמו על ידי דיירי משנה.

היבטי מיסוי הנוגעים להשכרת דירה לתקופות קצרות ב–Airnbnb

נוסף על ההיבטים המשפטיים, יש לקחת בחשבון גם שיקולי מיסוי שעשויים להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות שלכם בהשכרת הנכס לתקופות קצרות.

האם צריך לשלם מס הכנסה על השכרה ב–Airbnb?

אכן, מי שמשכיר נכס באמצעות Airbnb נדרש לדווח על הכנסותיו ולשלם עליהן מס הכנסה.

רבים סבורים כי לרשויות המס אין אפשרות להגיע לבעלי הדירות מכיוון שהתשלומים עוברים דרך האתר ופרטי הנכסים ובעלי הנכס גלויים אך ורק לשוכרים עצמם, אך חשוב לדעת שמס הכנסה מבצע אכיפה לאיתור העלמות מס, ובעלי דירות שלא ישלמו מיסים עשויים למצוא את עצמם משלמים קנסות משמעותיים.

כמה מס אצטרך לשלם על השכרת נכס ב–Airbnb?

כאשר מדובר על הכנסה מהשכרת נכס למגורים, המשכירים זכאים לפטור ממס הכנסה על הכנסותיהם משכירות עד לסכום בגובה שנקבע בתקנות (נכון לשנת 2023 מדובר בסכום של 5,471 ש"ח).

בנוסף, אם סך כל ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,471 ₪ אך נמוך מ-10,942 ₪ (נכון ל- 2023), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום, כאשר ככל שההכנסה גבוהה יותר, כך הפטור קטן.

יחד עם זאת, הפטור רלוונטי אך ורק במידה שהנכס המושכר אינו משמש כעסק. למורת רוחם של המארחים ב-Airbnb, רשויות המס מסווגות את ההשכרה של דירות Airbnb כעסק ולא כהשכרת דירה למגורים, ועל כן לא ניתן ליהנות מהפטור.

לפיכך, ההכנסה של בעל הדירה מהשכרת הנכס ב-Airbnb תצטרף לכלל הכנסותיו של המשכיר, ותשלום המס על דמי השכירות יהיה בהתאם למס השולי שלו.

מכיוון שמס הכנסה ממסה רווחים בפועל ולא את כלל ההכנסות, יש לקחת בחשבון כי בעל הדירה יוכל לקזז הוצאות כנגד הכנסותיו מהנכס. הדבר חשוב במיוחד מכיוון שבהשכרת דירות ב-Airbnb לבעל הנכס יש הוצאות רבות כגון חשמל, מים, גז, ועד בית, וארנונה בנוסף על תיקונים, תחזוקה ורכישת ציוד לנכס.

איזה ארנונה משלמים על דירות ב–Airbnb?

ארנונה לעסקים היא גבוהה משמעותית מהארנונה שנגבית מדירות מגורים. לאור העובדה שנראה שדירות Airbnb מסווגות לרוב כעסק, נשאלת השאלה כמה ארנונה ישלמו בעלי הדירות.

התשובה תלויה בעיר שבשטחה מצויה דירת ה-Airbnb. על כן, עוד בטרם תחילת הפעילות באמצעות Airbnb, מומלץ לבחון את הנושא מול העיריה/רשות המקומית. עורך דין לשכירות דירה יוכל לסייע לכם בביצוע את הבדיקות הנדרשות  וייתן לכם ייעוץ המותאם למקרה הספציפי שלכם.

האם יש צורך לשלם מע"מ על הכנסות מדירת Airbnb?

לאור העובדה שהשכרת דירת Airbnb יכולה להיחשב לעסק, ככל עסק בהחלט ייתכן שתצטרכו לשלם מע"מ על הכנסותיכם ממנה.

כשמדובר במלון, חוק מס ערך מוסף מעניק פטור ממע"מ על "לינה של תייר בבית מלון". לפיכך, במקרה שבו חדר במלון מושכר לתיירים בלבד, ההכנסות יהיו פטורות ממע"מ. כעת נשאלת השאלה האם ניתן לסווג דירת Airbnb כמלון? ישנם מבחנים שונים שיש להשיב עליהם על מנת מנת שניתן יהיה לסווג את דירת Airbnb כמלון, ובין היתר האם הדירה מושכרת כל הזמן או רק חלק מהזמן, ומה מספר האורחים שניתן לאחר בו זמנית. התשובה אינה חד משמעית ולכן חבות המע"מ תיבחן בכל מקרה לגופו.

סיוע של עורך דין השכרת דירת Airbnb

השכרת דירת באמצעות פלטפורמות דוגמת Airbnb  ו-Booking עשויה, במקרים מסויימים, להיות הרבה יותר משתלמת לעומת השכרה לטווח ארוך. יחד עם זאת, כפי שניתן לראות, ישנן מורכבויות ושיקולים משפטיים ומיסויים שיש לקחת בחשבון לפני השכרת דירה לזמן קצר. הדבר נכון עוד יותר כאשר מדובר בסאבלט, השכרת משנה, ועל השוכר הראשי להבין את מלוא המשמעויות המשפטיות עוד בטרם יעמיד את הדירה להשכרה בAirbnb. על כן, מומלץ מאוד להסתייע בעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן אשר יוכל לסייע לכם לבחון את ההשלכות של פעילות מסוג זה ולמנוע מכם הוצאות מיותרות ועוגמת נפש. עורכי הדין במשרדנו בעלי מומחיות בתחום המקרקעין ומכירים לעומק את הסוגיות הכרוכות בהשכרת דירות לטווח קצר באמצעות Airbnb. לקבלת ייעוץ פרטני למקרה שלכם, פנו אלינו ונשמח לייעץ ולסייע גם לכם לנווט בהצלחה בין הסוגיות השונות.