רכישה ושינוי ייעוד של קרקע חקלאית – מימוש הפוטנציאל בעזרת עורך דין מקרקעין
בשנים האחרונות ניתן לראות אינספור פרסומים המשווקים קרקע חקלאית להשקעה תוך הבטחה לתשואה מאוד משמעותית לאחר השקעה של סכומי כסף נמוכים מאוד. על פניו, נשמע כמו עסקה מאוד משתלמת, אך האם זה אכן המצב לגבי כל קרקע חקלאית? במאמר זה נסביר על הפעולות הנדרשות לצרכי רכישה ושינוי ייעוד של קרקע חקלאית.
בין אם אתם משקיעים פרטיים או עסקים המעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית, מדובר בתהליכים ממושכים ומורכבים הדורשים הבנה ויכולת ניווט בסיבוכים משפטיים ובירוקרטיים. צוות עורכי הדין במשרדנו בעל מומחיות בתחום המקרקעין, ומתמצא במאפיינים הייחודיים של עסקאות לרכישת קרקע חקלאית, לרבות המורכבויות הכרוכות בהליכי שינוי ייעוד הקרקע. במאמר זה נעמיק ונבחן מהי קרקע חקלאית, מה הפוטנציאל הגלום בה, כמו גם במורכבות של רכישת ושינוי ייעוד של קרקע חקלאית.
מהי קרקע חקלאית
במדינת ישראל קיימות תוכניות שונות אשר מגדירות את השימושים האפשריים עבור כלל הקרקעות במדינה. תוכניות אלה נבנות על פי היררכיה, כאשר תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) היא תוכנית העל המגדירה את מדיניות המדינה לשימוש בקרקעות. מהתוכנית הארצית נגזרת התוכנית המחוזית, וממנה נגזרת התוכנית המקומית. בין הייעודים האפשריים ניתן למצוא חקלאות, תעשייה, מסחר, מגורים, חקלאות ועוד.
קרקע חקלאית היא קרקע שהייעוד שהוגדר עבורה הוא אך ורק חקלאות, ועל כן אין אפשרות לעשות כל שימוש אחר בקרקע. גם שוויה של הקרקע נגזר מהשימוש המוגבל שניתן לעשות בה, ועל כן ניתן לרכוש אותה במחיר נמוך מאוד. על מנת שניתן יהיה לעשות שימוש אחר בקרקע, דוגמת בנייה למגורים, יש צורך לבצע תהליך שנקרא שינוי ייעוד (המכונה גם "הפשרת קרקע"). לאחר סיום התהליך, ערכה של הקרקע יעלה בהתאם לשימוש שניתן יהיה לעשות בה, פעמים רבות מדובר בעליה מאוד משמעותית, ואף במאות אחוזים.
למה צריך עורך דין נדל"ן ברכישת קרקע חקלאית
ככלל, מומלץ מאוד להסתייע בעורך דין מקרקעין בכל עסקת נדל"ן, ורכישה של קרקע חקלאית אינה שונה. פעמים רבות עסקה מסוג זה טומנת בחובה מורכבויות רבות אף יותר מאלה שבעסקת רכישת דירה. אמנם קרקע חקלאית זולה באופן משמעותי מסוגי קרקעות אחרים, אך עדיין מדובר בהשקעת כספים לא מבוטלת, לעיתים אף מאות אלפי שקלים, ועל כן חשוב לבצע את התהליך באופן נכון ולהפחית סיכונים.
חשוב להבין שלא כל קרקע חקלאית אכן תוכל לעבור שינוי ייעוד בעתיד, ועל כן יש לקבל ליווי משפטי של עורך דין לענייני נדל"ן שיידע לבדוק את מכלול הנתונים ולייעץ לכם לכל אורך התהליך. להלן כמה מהנתונים שחשוב לבדוק לפני רכישה של קרקע חקלאית:
- יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתוכנית הארצית. אם התוכנית הארצית מאפשרת בנייה באותו אזור (קרקע צהובה בתוכניות), ניתן יהיה לבצע הליך שינוי ייעוד לגבי הקרקע. אם ייעוד הקרקע בתוכנית הארצית הוא חקלאי (קרקע ירוקה בתוכניות), המשמעות היא שאין התכנות לשינוי ייעוד עתידי.
- יש לבדוק האם הייעוד של הקרקע כולל שמורת טבע או גן לאומי. במידה שכן, הקרקע ככל הנראה לעולם לא תוכל לעבור שינוי ייעוד.
- מיקום הקרקע – ככלל, ככל שהקרקע החקלאית קרובה יותר לשכונות מגורים קיימות, הרשות המקומית תיטה יותר לאשר שינוי ייעוד, שכן יש לה אינטרס תכנוני ליצור רצף בנייה ולהשתמש בתשתיות הקיימות. בנוסף, הסיכוי לשינוי ייעוד של קרקע הנמצאת באזורי ביקוש גדול יותר מאשר במיקום מרוחק שיש בו הרבה פחות דרישה לקרקעות לבנייה.
- הבעלות על הקרקע – כ-93% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל או קרן קיימת לישראל. כשמדובר באדמת מינהל, ישנם הרבה יותר סייגים ומגבלות, והמינהל מערים קשיים רבים כאשר מוגשות בקשות לשינוי ייעוד של הקרקע. לפיכך, מומלץ מאוד לרכוש קרקע בבעלות פרטית בלבד.
- הפקעת שטחים – בעת שינוי הייעוד של הקרקע החקלאית, הרשות המקומית יכולה להפקיע חלקים מהקרקע לטובת תשתיות, גינות ציבוריות, כבישים ועוד, ובחלק מהמקרים לא תידרש לפצות את בעל הקרקע כלל. לפיכך, חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין נדל"ן המתמצא בתחום ויוכל לייעץ ולכוון.
- זכויות נוספות על הקרקע – חשוב לוודא מול הגופים המתאימים האם קיימות זכויות על הקרקע לטובת צדדים שלישיים, דוגמת זכות מעבר. זכויות כאלה יכולות להפחית מערך הקרקע, כמו גם ביכולת לבצע הליך שינוי ייעוד.
- חשוב להבין שהעלויות לא מסתכמות רק בשווי הקרקע, ויש לדעת מראש מהן ההוצאות הצפויות במסגרת הרכישה, שינוי הייעוד ומימוש הנכס. אנשים רבים אינם לוקחים בחשבון הוצאות רבות בתהליך שינוי הייעוד כגון שכר טרחת שמאי, אדריכל, היטלי פיתוח ועוד. בנוסף, בעת מימוש העסקה עשויים לחול מיסים משמעותיים על השבעת הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה, כגון מס שבח והיטלי השבחה, אשר עשויים להשפיע מאוד על כדאיות העסקה. עורך דין לענייני נדל"ן יידע לתת לכם מראש הערכה בנוגע למיסים והעלויות הצפויות, כך שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.
כיצד מתבצע הליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית
הליך שינוי ייעוד של קרקע כרוך בשלבים רבים ובבירוקרטיה לא מבוטלת. הוא נמשך זמן רב, ויש צורך בהיכרות מעמיקה עם כל שלב בתהליך על מנת לצלוח אותו בהצלחה.
בשלב ראשון, מי שמעוניין ליזום את שינוי הייעוד צריך להכין תוכנית ולהגיש אותה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר מכן, על הוועדה המקומית לבחון את התוכנית ולהגיש את המלצותיה בתוך 60 יום לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
בוועדה המחוזית בוחנים האם התוכנית שהוגשה עומדת בתנאי תוכנית המתאר הארצית ותוכנית המתאר המחוזית, כמו גם שיקולים נוספים כגון שיקולים סביבתיים, שיקולי תשתית ועוד. הוועדה יכולה גם לבקש גם חוות דעת נוספות בטרם תתקבל החלטה.
לאחר מכן הוועדה המחוזית דנה בתוכנית, לרבות הערות והמלצות שהתקבלו, ובמידה שאין התנגדות הוועדה תחליט על הפקדת התוכנית, על פי רוב בכפוף למילוי תנאים מסויימים שעל היזם למלא.
לאחר מכן, התוכנית מפורסמת, וניתנת לציבור אפשרות להגיש התנגדויות. במידה שמוגשות התנגדויות, הוועדה המחוזית תשמע אותן ותצטרך לקבל החלטה האם לדחות את התוכנית, לאשר אותה או לאשר אותה תחת תנאים מסויימים. ליווי של עורך דין מקרקעין מטעמכם בתהליך יוכל לסייע רבות שכן הוא יוכל לעיין בהתנגדויות ולהתייחס אליהן באופן ענייני ומקצועי.
במידה שהתוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית היא תוחזר לוועדה המקומית לצורך המשך טיפול.
בחלק מהמקרים, התוכנית טעונה אישור של שר הפנים, שגם לו שמורה הזכות לאשר או לדחות את התוכנית.
התהליך הובא כאן על קצה המזלג, אך מדובר בתהליך מסובך ומאוד בירוקרטי, וכל טעות בדרך עשויה להביא לדחיית התוכנית ולעיכוב רב בשינוי הייעוד, ובהתאמה ביכולת ליהנות מהתשואה הפוטנציאלית בעסקה. לפיכך, מומלץ להסתייע בעורך דין מתחום הנדל"ן , אשר מתמצא באופן ספציפי בתהליכי שינוי ייעוד.
כדאיות רכישת קרקע חקלאית ושינוי ייעוד
כאמור, רכישה של קרקע חקלאית למטרות השקעה, ושינוי ייעוד הקרקע לקרקע לבנייה יכולים לספק הזדמנות השקעה משתלמת ופוטנציאל משמעותי לרווח כספי. יחד עם זאת, נדרש לבצע בדיקות רבות על מנת לקבל החלטה מושכלת, ולרכוש את הקרקע הנכונה שאכן תיתן לכם את התשואה הנכספת. רכישת הקרקע היא רק השלב הראשון בתהליך, ולאחריה ממתינות משוכות בירוקרטיות רבות בדרך לשינוי ייעוד הקרקע. בשל האופי המורכב של תהליכים אלו, חיוני לפנות לעורך דין מקרקעין ונדל"ן בעל ידע ספציפי בעסקאות לרכישת קרקע חקלאית ואשר יוכל לסייע לכם בהמשך גם בתהליך שינוי ייעוד הקרקע.
במשרד דקר, פקס, לוי, צוות עורכי הדין המנוסה שלנו בתחום הנדל"ן מספק תמיכה משפטית מקיפה, ויסייע לכם לנווט בבטחה במורכבות של רכישת ושינוי ייעוד של קרקע חקלאית. הליווי שלנו לכל אורך התהליך יפחית עבורכם את הסיכונים בעסקה ויסייע לכם לנצל את מלוא הפוטנציאל של ההשקעה שלכם בקרקע חקלאית.
:
:מאמרים מומלצים