תמ״א 38 - זכויות בניה: עו״ד נדל״ן והתחדשות עירונית

מהן זכויות בניה במסגרת תמ״א 38? תמ״א 38 היא תכנית אשר נועדה לתמרץ בעלי דירות בבניינים משותפים לחזק את הבניינים ולהתאימם לתקן המחייב לצורך הגנה מפני רעידת אדמה. במסגרת זאת, ניתנות שלל זכויות והטבות לבעלי הדירות שאושר פרויקט תמ״א בבניין בו הם מתגוררים. החוק אינו עוסק בשאלה למי שייכות הזכויות הללו, ורוב הכללים בנושא נקבעו בפסיקת בית המשפט. להלן יסביר על כך בהרחבה עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית ממשרדנו.

מהי תמ״א 38 ואילו זכויות בניה ניתנות בעקבותיה?

תמ״א (ראשי תיבות של ״תכנית מתאר עירונית״) מספר 38, היא למעשה אוסף של חוקים ותקנות המהווים חלק מתכנית ממשלתית, שמטרתה להוות תמריץ כלכלי עבור בעלי דירות בבניינים ישנים (אשר נבנו לפני שנת 1980) לחזק את הבניינים ולעמוד בתקן המחייב לצורך הגנה מפני רעידת אדמה (ת.י. 413), או להרוס אותם כליל ולבנות במקומם בניינים חדשים עם אותן זכויות בניה (״פינוי-בינוי״).

התקנות בנושא קובעות שלל הטבות מס ותמריצים כלכליים לבעלי דירות שיאושרו פרויקטים של תמ״א בבניינים בבעלותם. ההטבות כוללות, בין היתר, זכויות בניה של קומות נוספות, הוספת מעלית, מחסנים וחניה בבניין, הרחבת הדירות הקיימות ובניית ממ״ד בכל דירה. כל זאת, בכפוף לתנאי העסקה ותנאי השטח בבניין הספציפי. הסברנו בהרחבה על התכנית, יתרונותיה והדרישות לצורך הצטרפות אליה במאמר מפורט בנושא תמ״א 38 שהתפרסם באתר משרדנו.

מה הקושי המשפטי לגבי זכויות בניה מכוח תמ״א 38?

חוק המקרקעין, המסדיר את זכויות המקרקעין במדינת ישראל, קובע רשימה של 6 זכויות מוכרות במקרקעין: בעלות (הזכות החזקה ביותר) ולצדה זכויות בדרגות שונות לשימוש במקרקעין: שכירות, משכנתה, שאילה, זיקת הנאה וזכות קדימה. מדובר ברשימה סגורה של זכויות, אשר ניתן לרשום במרשם המקרקעין הישראלי. בפסיקת בית המשפט בישראל נקבע כי זכויות בניה במקרקעין אינן נחשבות בתור אף אחת מהזכויות הנ״ל, ובהתאם הן לא ניתנות לרישום.

בהתאם לכך, עולה השאלה למי שייכות זכויות בניה בבניין משותף. לשאלה זו יש חשיבות בפרויקט מסוג תמ״א 38. החשיבות נובעת מכך שהפרויקט כרוך בזכויות להרחבת כמות הדירות בבניין, אך גם להרחבת הדירות ושטחי הבניין המשותפים. בתי המשפט בישראל קבעו כי זכויות הבניה הן בבחינת נכס בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין. זאת על אף שלא מדובר בחלק מהרכוש המשותף בפועל, שכן השטח אינו קיים בבניין בהווה, אלא רק בחלקים פוטנציאליים עתידיים שלו. המונח הוגדר בתקנות בנושא בתור ״היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים״. כלומר, אם, לדוגמה, מדובר במגרש שגודלו 400 מ״ר ואחוזי הבניה המותרים במסגרת תמ״א 38 הם 120%, זכויות הבניה בבניין כוללות את הזכות לבנות עד 480 מ״ר נוספים.

האם ניתן להעביר זכויות בניה במסגרת תמ״א 38?

לעיתים קיימת אפשרות של ניוד זכויות בניה במסגרת תמ״א 38, שבאמצעותה ניתן להעביר את הזכויות ליזם, כך שהוא יוכל לנצל אותן במגרש אחר בבעלותו באותה עירייה או מועצה מקומית. ניוד במסגרת תמ״א 38 חשוב במיוחד לאור כך שקיימים לא מעט בניינים אשר מסיבות שונות, אין אפשרות להוסיף להם קומות (בניינים לשימור, הגבלת גובה בחוקי העזר העירוניים וכיו״ב). עם זאת, מדובר בעניין מורכב למדי, המצריך וידוא כי הדבר אפשרי מבחינת ועדת התכנון והבניה והרשויות הרלוונטיות. לעיתים ניוד זכויות אף עשוי להיות מחויב במס. לפיכך, חשוב להיוועץ על כך מראש עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן, אשר לו ניסיון בטיפול בנושא.

זכויות בניה – תמ״א 38 – צרו קשר עם המומחים שלנו לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

לעיל הסברנו על ההגדרה של זכויות בניה במסגרת תמ״א 38, וכן על האפשרות לבצע ניוד זכויות, על מנת להעניק תמריץ הולם ליזמים לבצע את הפרויקט על אף המגבלות הכרוכות בכך. אם יש לכם שאלות נוספות או צורך בכל סיוע בנושא, נשמח לעמוד לשירותכם. עורכי הדין ממשרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחים בייצוג בעלי דירות ויזמים במסגרת פרויקטים מסוג תמ״א 38 והתחדשות עירונית. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדוא״ל המופיעים מטה.