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Résiliation de bail en raison de la crise du Corona

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Michael Decker

Quelles solutions juridiques ont été mises en place pour les locataires d’appartements et de baux commerciaux pendant la crise du Corona? Quand et comment résilier le bail? Et pourquoi est-il si important de faire preuve de discernement et d’éviter les mesures imprudentes? Nous en discutons plus en détail ci-dessous.

Le cabinet d’avocat Cohen, Decker, Pex et Brosh, situé à Jérusalem et Petah Tikva, est spécialisé en droit commercial et droit des contrats. La question de l’annulation d’un bail en raison de la crise du Corona a souvent été posée par les clients de notre cabinet ces jours-ci. Le cabinet fournit une réponse juridique et des conseils aux locataires privés et commerciaux, et s’occupe, entre autres, de la location de propriétés, de contrats privés et commerciaux et de contrats de vente.

L’impact de la crise du Corona sur le secteur locatif

On a beaucoup parlé de l’épidémie du Corona qui fait rage ces jours-ci. Les restrictions d’urgence imposées dans le pays ont conduit de nombreux travailleurs à se retrouver sans emploi du jour au lendemain. Pour ceux qui louent des appartements, il peut y avoir des difficultés inattendues à payer le loyer. A côté de cela, de nombreuses entreprises sont désormais exclues des actifs d’exploitation qu’elles louent (bureaux, magasins, etc.). La question se pose de savoir quoi faire lorsque le paiement du loyer ne peut être honoré, ou lorsque la propriété ne peut être atteinte et utilisée à la lumière des circonstances uniques.

Quelles solutions juridiques sont fixées par la loi?

Les situations mentionnées ci-dessus, bien qu’elles puissent coexister, sont juridiquement distinctes. On évoquera tout d’abord une situation où le loyer ne peut être respecté et qui concerne à la fois les locataires et les entreprises. Une autre situation est celle où la propriété ne peut pas être physiquement accessible et utilisée. Cela concerne principalement les entreprises, mais peut également s’appliquer aux locataires privés. Par exemple, dans les cas où les locataires ne sont pas encore entrés dans l’appartement et ne peuvent pas quitter leur lieu d’habitation actuel, ou bien montrer l’appartement à un nouveau locataire potentiel. Nous traiterons chaque situation séparément ci-dessous:

Annulation d’un bail en raison de la crise du Corona : l’incapacité de payer les loyers

Lorsqu’un particulier ou une entreprise n’est pas en mesure de faire face aux paiements de leurs baux de location actuels (par exemple, en raison de leur soudaine mise au chômage), il peut introduire une action en justice appelée «contrat de forclusion». La demande est fondée sur une loi relative à la rupture de contrat, dite « loi pharmaceutique ». Il s’agit d’une situation dans laquelle une partie à un contrat est libérée de ses obligations en raison de circonstances imprévues. Les tribunaux prennent cet argument très au sérieux et l’examinent soigneusement. Dans le passé, les juges étaient assez réticents à l’accepter, mais ces dernières années, cette approche s’est quelque peu assouplie.

Il convient de noter que les tribunaux n’ont pas encore traité de la mise en œuvre d’un contrat de forclusion dans les circonstances liées à la crise du Corona, et il n’y a donc pas de réponse juridique définitive concernant l’annulation d’un bail en raison de la crise actuelle du Corona. La demande devrait augmenter dans les semaines voire les mois à venir, mais la décision du tribunal n’est pas tranchée en la matière. Bien entendu, chaque situation sera examinée en fonction de ses circonstances. Dans tous les cas, il est préférable dans un premier temps d’épuiser la possibilité de litige avec les bailleurs, et d’examiner des options telles que le déploiement de paiement, l’escompte et /ou la renonciation à certains des paiements.

À titre de comparaison, des entreprises telles que les salles d’événementiels peuvent être considérées comme offrant des solutions alternatives aux événements devant se dérouler pendant la crise (comme laisser la possibilité de fixer une autre date ou annuler l’événement). La bonne foi des propriétaires joue également un rôle, et ils doivent également faire preuve de considération. Sinon, cela pourrait leur causer du tort en cas de réclamations juridictionnelles futures.

Annulation d’un bail en raison de la crise de Corona : Impossibilité d’accéder et d’utiliser la propriété

Ici, l’article 15 de la Loi sur les loyers peut entrer en vigueur. Cet article traite des cas où les locataires sont empêchés d’utiliser le bien aux fins pour lesquelles il a été loué, dans des circonstances liées au bail en lui-même, ou aux moyens d’y accéder. La clause prévoit deux solutions alternatives pour le locataire – suspendre le paiement des loyers tant que l’utilisation du bien est évitée, ou l’annulation du bail. De la part du propriétaire, le contrat peut être résilié dans un délai raisonnable, en cas de suspension de paiement.

Il est important de souligner que l’exemption ne sera possible que dans des circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat. Là encore, les tribunaux n’ont pas encore discuté de la contestation de l’exemption dans les circonstances de la crise du Corona. Une décision jurisprudentielle de 2016 concernant la location d’un immeuble de bureaux à Nazareth qui avait longtemps été empêchée en raison de la guerre des gangs. La Cour suprême a jugé que l’exemption s’applique dans les situations où la propriété ne peut pas être utilisée en raison de circonstances externes liées au bail ou aux moyens d’y accéder. Une telle interprétation peut très bien être acceptée dans des circonstances liées à la crise actuelle du Corona.

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Les solutions juridiques que nous avons présentées ci-dessus nécessitent une action avec une compréhension approfondie des circonstances de chaque cas. Il est important d’éviter les démarches imprudentes et unilatérales qui peuvent avoir de graves conséquences pour les locataires. Si vous avez des questions sur l’annulation de baux en raison du Corona, un avocat spécialisé en droit des contrats et en droit commercial de notre cabinet Cohen, Decker, Pex et Brosh, situé à Jérusalem et Petah Tikva, serait heureux d’être à votre service à tout moment.

הפתרונות המשפטיים שהצגנו לעיל מצריכים פעולה מתוך הבנה מעמיקה של נסיבות כל מקרה. חשוב להימנע מצעדים פזיזים וחד צדדיים, שעשויות להיות להם השלכות קשות כלפי השוכרים. אם יש לכם שאלות בנושא ביטול חוזי שכירות עקב הקורונה, עורך דין בעל התמחות בדיני חוזים ובמשפט מסחרי ממשרד כהן, דקר, פקס, ברוש, בירושלים ובפתח תקווה, ישמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

עורך דין מיכאל דקר

 

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