ביטול חוזה שכירות עקב משבר הקורונה
אילו פתרונות משפטיים קיימים עבור שוכרי דירות ובתי עסק בעת משבר הקורונה? מתי וכיצד ניתן לבטל את חוזה השכירות? ומדוע כה חשוב להפעיל שיקול דעת ולהימנע מצעדים פזיזים? על כך ועוד נרחיב להלן.
משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה במשפט מסחרי ודיני חוזים. השאלה של ביטול חוזה שכירות עקב משבר הקורונה נשאלת על ידי לקוחות המשרד בימים אלה. המשרד מספק מענה וליווי משפטיים עבור שוכרים פרטיים ועסקיים. המשרד עוסק, בין היתר, בשכירות נכסים, חוזים פרטיים ומסחריים והסכמי מכר.
השפעת משבר הקורונה על תחום השכירות
רבות כבר נאמר על מגפת הקורונה המשתוללת בימים אלה. ההגבלות לשעת חירום שנקבעו בגינה, הביאו לכך שעובדים רבים מצאו עצמם בן לילה מחוסרי עבודה. עבור מי מהם ששוכרים דירות, עשויים לעלות קשיים לא צפויים בתשלום השכירות. לצדם, עסקים רבים מנועים כעת מלפעול בנכסים שהם שוכרים (משרדים, חנויות וכדומה). עולה השאלה מה עושים כשלא ניתן לעמוד בתשלומי השכירות, או כשלא ניתן להגיע ולהשתמש בנכס לאור הנסיבות הייחודיות.
אילו פתרונות משפטיים קבועים בחוק?
הסיטואציות שציינו לעיל, אף שהן עשויות להתקיים יחד, נפרדות מבחינה משפטית. סיטואציה אחת היא כזו שבה לא ניתן לעמוד בתשלום השכירות, והיא רלוונטית הן לשוכרי דירות והן לעסקים. סיטואציה אחרת היא כזו שבה לא ניתן להגיע פיזית לנכס ולהשתמש בו. היא רלוונטית בעיקר לעסקים, אך עשויה לעלות גם לגבי שוכרים פרטיים. למשל, במקרים שבהם השוכרים טרם נכנסו לדירה, ואין באפשרותם לצאת מהבית ולהראות את הדירה לשוכר חלופי פוטנציאלי. להלן נתייחס בנפרד לכל סיטואציה:
א. חוסר יכולת לעמוד בתשלומי השכירות:
א. כאשר אדם פרטי או עסק אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי השכירות השוטפים של הנכס ששכרו (למשל עקב הפיכתם הפתאומית למחוסרי עבודה) באפשרותם להעלות טענה משפטית הנקראת ״סיכול חוזה״. מקורה של הטענה בחוק העוסק בסעדים בגין הפרת חוזה, אשר מכונה ״חוק התרופות״. הכוונה למצב שבו צד לחוזה משוחרר מהתחייבויותיו בשל נסיבות בלתי צפויות. בתי המשפט מתייחסים לטענה זו בזהירות רבה. בעבר סירבו לקבלה, אך בשנים האחרונות חל ריכוך מסוים בגישה זו.
יש לציין כי בתי המשפט טרם עסקו בטענת הסיכול בנסיבות הקשורות למשבר הקורונה, לכן אין תשובה משפטית חד משמעית לגבי ביטול חוזה שכירות עקב משבר הקורונה. הטענה צפויה לעלות בעתיד, אך אין לדעת מה יחליט בית המשפט לגביה. מובן כי כל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו. מכל מקום, מוטב בשלב הראשון למצות את אפשרות ההתדיינות מול המשכירים, ולבחון אופציות כגון פריסת תשלומים, הנחה ו/או ויתור על חלק מהתשלומים.
לשם השוואה, ניתן לראות כי בתי עסק כגון אולמות אירועים, הציעו פתרונות חלופיים לאירועים שנקבעו בעת המשבר (דוגמת קביעת מועד חלופי או ביטול האירוע). תום ליבם של המשכירים משחק גם הוא תפקיד, ומצופה גם מהם לגלות התחשבות. אחרת, הדבר עשוי לפגוע בהם במקרה של תביעות עתידיות.
ב. חוסר יכולת להגיע לנכס ולהשתמש בו:
ב. כאן עשוי לסייע סעיף 15 לחוק השכירות. הסעיף עוסק במקרים בהם נמנע מהשוכרים להשתמש בנכס למטרה שלשמה הושכר, בנסיבות הקשורות למושכר או לדרכי הגישה אליו. הסעיף קובע שני פתרונות חלופיים עבור השוכר – השעיית תשלום דמי השכירות כל עוד נמנע השימוש בנכס, או ביטול החוזה. מצד המשכיר, ניתן כעבור זמן סביר לבטל את החוזה, במקרה של השעיית התשלום.
חשוב להדגיש כי הפטור יתאפשר רק בנסיבות שלא ניתן היה לצפותן בעת כריתת החוזה. גם כאן, בתי המשפט טרם דנו בטענת הפטור בנסיבות משבר הקורונה. קיים פסק דין משנת 2016, שעסק בהשכרה של בניין משרדים בנצרת שהגישה אליו נמנעה זמן רב עקב מלחמת כנופיות. בית המשפט העליון קבע שם כי הפטור חל במצבים בהם לא ניתן להשתמש בנכס, עקב נסיבות חיצוניות הקשורות למושכר או לדרכי הגישה אליו. פרשנות כזו בהחלט עשויה להתקבל ביחס לנסיבות הקורונה.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני שכירות
הפתרונות המשפטיים שהצגנו לעיל מצריכים פעולה מתוך הבנה מעמיקה של נסיבות כל מקרה. חשוב להימנע מצעדים פזיזים וחד צדדיים, שעשויות להיות להם השלכות קשות כלפי השוכרים. אם יש לכם שאלות בנושא ביטול חוזי שכירות עקב הקורונה, עורך דין בעל התמחות בדיני חוזים ובמשפט מסחרי ממשרדנו בירושלים ובתל אביב, ישמח לעמוד לשירותכם בכל עת.
:
:מאמרים מומלצים