Skip to content

מה ההבדל בין מתווך נדל״ן ובין עורך דין בנוגע לעסקאות נדל״ן?

Avatar

Michael Decker

עסקאות נדל״ן כרוכות בעלויות גבוהות לגורמים רבים. יש מי שמנסים כתוצאה מכך לצמצם את עלויות אלה ולחסוך בהוצאות עבור אנשי מקצוע המעורבים בעסקאות. לא פעם הדבר בא לידי ביטוי בניסיון לחסוך בעלויות של שני אנשי מפתח המעורבים בעסקאות נדל״ן – מתווך נדל״ן או עורך דין לענייני נדל״ן. חשוב לדעת כי בין שני בעלי מקצוע אלה קיים מתח מובנה, הנובע מהשוני המהותי בחובותיהם על פי החוק. על כך יסביר להלן עורך דין מומחה בתחום ממשרדנו.

משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וייצוג במגוון נושאים, כגון משא ומתן לעסקת נדל״ן, מענה בסוגיות מיסוי מקרקעין, חוזי שכירות, רישום זכויות במקרקעין וכיו״ב.מתווך נדל״ן מול עורך דין

מדוע לא כדאי לחסוך בייצוג בעסקאות נדל״ן?

עסקאות נדל״ן אינן דומות לעסקאות אחרות. מדובר בעסקאות בעלות משמעות כספית גבוהה בהרבה לעומת כמעט כל עסקה אחרת. עבור רבים, עסקאות נדל״ן מהוות תעודות ביטוח להבטחת היכולת להמשיך להתפרנס בגיל הפרישה. קיימות לעסקאות אלה גם השלכות רבות מבחינת מיסוי והצורך לעמוד בדרישות של חוקים שונים. בהתאם, מערבות עסקאות נדל״ן צורך בשכירת אנשי מקצוע שונים, כגון עורכי דין, מתווכי נדל״ן, שמאים ורואי חשבון. 

כידוע, מחירי הנדל״ן בישראל זינקו בשנים האחרונות. כתוצאה מכך, יש מי שמנסים לחסוך בעלויות עסקאות הנדל״ן שהם מבצעים. הדבר יכול לבוא לידי ביטוי באי שכירת עורך דין לצורך ליווי העסקה, והסתמכות על מתווך נדל״ן בלבד. משרדנו עוסק באופן שוטף בדיני נדל״ן ומקרקעין. בהתאם, אנו נשאלים לא פעם על נושא זה. 

תשובתנו היא תמיד כי בין עורך דין ובין מתווך נדל״ן קיימים הבדלים מהותיים ומתח מובנה. כפי שנראה להלן, כל אחד מהם עוסק בהיבטים שונים של העסקה, ובהתאם גישתם לעניין העסקה עשויה להיות שונה מאוד. כדי להבין את הפער בין הגישות, יש להבין לעומק מה תחומי האחריות של כל אחד מאנשי מקצוע אלה לעניין העסקה.

באילו חובות חייב מתווך נדל״ן מכוח החוק?

התפקיד המרכזי של מתווך נדל״ן הוא לקדם עסקה בין מוכרי נכסי מקרקעין לבין רוכשי נכסים אלה. התשלום המגיע למתווכי נדל״ן נעשה לרוב בדרך של עמלת תיווך שעלותה אחוז מסוים מתוך העסקה. בשנת 1996 נחקק חוק המתווכים במקרקעין, אשר נועד להסדיר את התחום. החוק קובע, בין היתר, כי רק מי שהוסמך וקיבל רישיון לעיסוק בתחום, יכול לעבוד בדרך קבע כמתווך מקרקעין. החוק מחייב מתווכי נדל״ן לפעול במסירות ובנאמנות במסגרת מילוי תפקידם.

עוד קובע החוק כי מתווך נדל״ן אינו רשאי לעסוק בצד המשפטי של עסקת נדל״ן. כלומר, אסור למתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה, או לייצג במשא ומתן משפטי במסגרתה. מכאן שתפקידו של מתווך נדל״ן מתמקד, בראש ובראשונה, בהגעה לעסקה מוגמרת בין הצדדים, או כפי שהדבר מכונה מפי העוסקים בתחום – ״לסגור עסקה״.

באילו חובות חייב עורך דין מכוח החוק?

בשונה ממתווך נדל״ן, תפקידו של עורך דין לענייני נדל״ן ומקרקעין אינו מתמקד בהיבט העסקי באופן ספציפי. תפקידו של עורך דין הוא לוודא כי המשא ומתן לקראת העסקה, כמו גם העסקה עצמה, יעמדו בדרישות החוק השונות מבחינת תום לב במשא ומתן ובקיום החוזה, עמידה בחובות המס השונים (מס שבח, מס רכישה וכו׳) ועוד. יש לציין אף כי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין מגבילים את יכולתם של עורכי דין לפעול כמתווכים, במידה והדבר ייצור ניגוד עניינים עם עיסוקם.

עורך דין חייב בחובות אשר אינן חלות על מתווך נדל״ן. מי שיישא בהשלכות של עסקה בעייתית מבחינה משפטית הוא עורך הדין. זו הסיבה שעורך דין עשוי להצביע על עניינים חשובים שיש לטפל בהם גם אם העסקה נראית מוגמרת מהצד של מתווך נדל״ן, ומכאן החשיבות שבייצוג עורך דין בעסקאות נדל״ן. יש לציין בנוסף כי חברות ביטוח גובות מעורכי דין העוסקים בנדל״ן תשלום גבוה יותר עבור ביטוח האחריות המקצועית שלהם בדיוק מסיבה זו של האחריות הרבה המונחת על כתפיהם. 

סיכום

כפי שניתן לראות, קיים מתח מובנה בין מתווך נדל״ן ובין עורך דין. מתווך ממקד את מאמציו בסגירת עסקאות, בעוד שעורך דין צריך למקד את תשומת ליבו בבעיות העלולות לצוץ במסגרת העסקות, להציף אותן ולמצוא להן פתרונות. שני התחומים חשובים והם אינם מהווים תחליף זה לזה. השימוש במתווך נדל״ן אינו מייתר את הצורך בהסתייעות בעורך דין לענייני נדל״ן, ולהיפך.

צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן

לעיל הסברנו על המתח המובנה בין עורך דין לענייני נדל״ן ובין מתווך נדל״ן, כמו גם על ההבדלים בין תחומי עיסוק אלה. לכל שאלה וסיוע בנושא, עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין ממשרדנו ישמח לספק לכם מענה מקצועי ומקיף. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

צו עיקול זמני

:03-3724722

        055-9781688

 office@lawoffice.org.il

צרו קשר

Scroll To Top