Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

זיכרון דברים במקרקעין

Meir Shua

רוני עמנואל

משרד עורכי הדין מיכאל דקר ויהושוע פקס עזרו לנו במאמצנו לרשום את בתי כאזרחית ישראלית (היא נולדה לשני הורים גאים, אחד מהם אזרח ישראלי, בהליך פונדקאות בחו"ל, המוסדר בחוק של המדינה בה בוצע ההליך). עורכי הדין עמדו בתוקף מול סחבת של קרוב לשנה ודרישות בלתי רלוונטיות של משרד הפנים. לבסוף הורתה השופטת למשרד הפנים לרשום את הילדה כאזרחית ישראלית (לאחר בדיקת ד.נ.א שהיא מספיקה לפי התקנות!). אנו מודים לעורכי הדין ולעוזרות המשפטיות מאיה ונטע-לי על עזרתם המקצועית, סבלנותם והעניין האישי שגילו במשך התהליך.

מהו זיכרון דברים במקרקעין? למרות שלא מדובר בחוזה רכישה מפורט, לזיכרון דברים המנוסח נכונה (או לא נכונה, עבור מי שמעדיף לחזור בו) ישנו תוקף משפטי, וניתן לחייב את החותם עליו להמשיך ברכישת הנכס או לפצות את המוכר גם אם אינו מעוניין בכך.

יום אחד קיבל עורך הדין במשרדנו טלפון בהול. על הקו הייתה מאיה, היא סיפרה כי בתומה היא חתמה על זיכרון דברים לרכישת דירה, וכעת היא אינה מעוניינת ברכישה וברצונה לחזור בה מחתימתה. במהלך השיחה גילתה מאיה כי היא עשתה את טעות מרה – היא חשבה שרק חתימה הסכם מכר מחייבת אותה לרכישת הנכס, אך התברר לה שזיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך מחייב משפטית לכל דבר.

הסיפור של מאיה מלמד עד כמה לא מתייחסים ברצינות לחתימה על זכרון דברים וכמה שהדבר בעייתי. המסמך נחתם לרוב כלאחר יד וללא הבדיקות הנדרשות קודם רכישת דירה – "הרי זה עוד לא החוזה, זה רק סיכום כדי להראות רצינות". במאמר זה נפרט מתי כן כדאי לחתום על זיכרון דברים, מה הדרישות לתוקפו מבחינה משפטית וכן נייעץ לכם כיצד לנהוג במידה וחתמתם ואתם מעוניינים לחזור בכם.

מהו זיכרון דברים במקרקעין?

זיכרון דברים הוא מסמך שלרוב נכתב ונחתם במהלך מו״מ על מכירת ורכישת דירת מגורים, אך גם בעסקאות מקרקעין נוספות. בתוכן המסמך מופיע לרוב התחייבות הצדדים לחתום על הסכם בתוך מספר ימים ועד לתאריך מוסכם על הצדדים. המסמך לא נערך על ידי עורך דין, אלא מסוכם על ידי הצדדים שמעוניינים להעלות על הכתב את הסיכומים הראשוניים שהשיגו בקשר לנכס הנמכר.

עניין נוסף המבדיל את תוכנו של המסמך מהסכם מכר, הוא מיעוט הפרטים המופיעים בו. לרוב, המסמך יהיה בן עמוד אחד, ויכלול פרטים בסיסיים בלבד, ובוודאי לא יכלול את התחייבויות והצהרות המוכרים והקונים הנדרשים במהלך סגירת עסקה מסוג זה.

האם יש לזיכרון דברים תוקף משפטי?

התשובה היא כן. חד משמעית כן. רבים החושבים כי אם המסמך הוא ״רק״ סיכום פרטים ראשוניים בין הצדדים, אזי אין לצד הנפגע כח לתובע את הצד המפר. אך הם טועים טעות מרה שעשויה לעלות בהון רב.

לפי חוק המקרקעין, התחייבות לביצוע עסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב, כך שחתימה על זיכרון דברים עומדת בתנאי החוק.  הפסיקה במהלך השנים הדגישה כי החוק אינו מחייב צורת הסכם, אלא מסמך בכתב ולכן יש לזיכרון דברים תוקף משפטי מלא.

תנאים לתוקף משפטי:

החוק מחייב קיומם של שני תנאים מצטברים כדי שיהיה למסמך תוקף משפטי מחייב. אי קיומו של אחד התנאים, עשוי להפוך את זיכרון הדברים לחסר תוקף משפטי, כך שאם חתמתם על מסמך כזה, נסו להבין האם אתם עומדים בתנאים הללו:

  1. מסוימות – בכדי שלמסמך יהיה תוקף משפטי, החוק דורש שבמסמך עליו חתמתם יהיו כתובים פרטיהם המלאים של הצדדים והנכס וכן פרטי העסקה. הפרטים הנדרשים: זהות צדדים, תיאור נכס, התמורה, מועדי תשלום ומועד העברת חזקה.

אם אחד הפרטים הנ״ל לא מופיעים במסמך, אין לו תוקף משפטי!

  1. גמירות דעת – בית המשפט יבחן את המסמך עליו חתמו הצדדים ויסיק מתוכו אם הצדדים גמרו אומר בדעתם להתקשר בעסקה משפטית מחייבת. בפסיקה הדבר מוגדר כ״מפגש רצונות״ ששני הצדדים הגיעו אליו בקשר לנכס הנדון.

אם הוכח שלא הייתה גמירות דעת, אין למסמך תוקף משפטי!

זיכרון דברים ללא חתימה:

במהלך השנים, התפתחה הפסיקה בעניין זיכרון דברים, בשל ריבוי המקרים בהם נכתב ונחתם זיכרון דברים ואחד הצדדים ביקש לחזור בו מהעסקה (ריבוי המקרים מוכיח גם הוא מדוע לא תמיד כדאי לחתום על זיכרון דברים).

פסק הדין הדרמטי ביותר שניתן בעניין זה, הוא פסק דינו של בית המשפט העליון בפס״ד בוטקובסקי נ׳ גת, שם נקבע כי גם זיכרון דברים שלא נחתם הוא בעל תוקף משפטי בנסיבות מסוימות.

פסק הדין התקדימי עסק בחברה אשר הציעה מגרש למכירה. הרוכשים קיימו מספר פגישות עם נציגי החברה ובאחת הפגישות הגיעו להסכמה. נציגת החברה המוכרת נטלה דפי מחברת וכתבה את פרטי העסקה.

המוכרת רשמה את פרטי הנכס המלאים, בהתאם לדרישת המסוימות בחוק, אך היא לא חתמה בתחתית המסמך, אלא סיכמה עם הרוכשים שייפגשו למחרת במשרד עורך הדין לשם חתימה על חוזה מכר.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הרוכשים, אך בית המשפט העליון הפך את ההחלטה. נקבע כי בהתאם לנסיבות, הייתה בפגישה מסוימות, בגלל ניסוח המסמך, וגם גמירות דעת, כי במוחה של המוכרת התקבלה ההחלטה לסגירת העסקה. ולכן יש למסמך שכתבה תוקף משפטי למרות שהצדדים לא חתמו עליו.

הבעיות בזיכרון דברים:

אם הגעתם עד לכאן, סביר להניח שהשתכנעתם שלא תמיד כדאי לחתום ואפילו "סתם" לנסח מסמך זיכרון דברים, אלא כדאי לבחור עורך דין מקצועי בענייני מקרקעין, ולפעול לפי הוראותיו כבר בשלב המשא ומתן.

ובכל זאת, נפרט את הבעיות המרכזיות בזיכרון דברים, ומדוע כדאי להימנע ממנו:

בראש ובראשונה עומדות הזכויות המשפטיות של הנכס – רגע לאחר החתימה על זיכרון דברים, ובמהלך הבדיקות המקדמיות השגרתיות לפני חתימה הסכם מכר, אתם מגלים כי על הנכס ישנו עיקול, או עבירות בנייה או כל דבר אשר מפחית את השווי של הנכס שלא יכולתם לראות בשלב החתימה על זיכרון דברים.

זיכרון דברים לא מפרט פרטים חשובים לקיומה של עסקה בטוחה, כמו התניות על לקיחת משכנתא, התחייבויות שאין לדירה חובות מיסים ועניינים אחרים שעשויים למנוע את רישומה כדין ועוד בעיות רבות העולות לאחר חתימה על מסמך זה.

אז לחתום או לא?

התשובה הראשונית היא לא. אין תועלת אמתית בחתימה על זיכרון דברים. אם מצאתם נכס במחיר מציאה, תפנו בהקדם לעורך דין ואל תתפתו לחתום על המסמך שמבקש המוכר, אפילו אם הוא אומר לכם ״אם לא תחתמו אמכור למישהו אחר״.

אבל אם אתם בכל זאת מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, וכעת אתם טרם חתמתם, אתם יכולים למנוע כבר מהשלב הראשון היווצרות בעיות שיכולות לצוץ בעתיד באמצעות הכנסת מספר סעיפים פשוטים.

מומלץ להוסיף סעיף הקובע תאריך יעד לחתימת חוזה מכר, ובאם לא נחתם חוזה עד לתאריך הנבחר מכל סיבה שהיא, יתבטל זיכרון הדברים ולא יהיה לאף צד תביעה כלפי הצד השני. הסעיף השני המומלץ הוא לקבוע תנאי לפיו תוקף המסמך מותנה בבדיקות מקדמיות באשר למצבו המשפטי התכנוני והפיזי של הנכס. סעיף זה יאפשר לכם לבטל אם גיליתם ליקוי או פגם בעניינים אלו.

סעיף נוסף שכדאי להכניס הוא סעיף הקבוע כי לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה על פי זיכרון דברים זה אלא רק על פי חוזה מכר כמקובל.

זיכרון דברים במקרקעין

:03-3724722

        055-9781688

 [email protected]

צרו קשר

Scroll To Top