Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

גיבוש הסכם פינוי בינוי בין ועד בית ובין יזם – מה חשוב לדעת?

Meir Shua

Hagit Orr Giltal

נעזרתי בעו"ד עודד גרמנוב בעניין דיני עבודה. לאורך כל התהליך עו"ד גרמנוב היה קשוב, זמין, אדיב, מקצועי וענייני, הוגן ואף הגון.
דיברתי עם שלל עורכי דין לפני שבחרתי ייצוג במקרה שלי, ובחרתי בעו"ד גרמנוב מהסיבות שציינתי. הוא עזר לי מאוד ואני ממליצה בחום.

כיצד נכון ליצור הסכם בין ועד בית ובין יזם בפרויקט פינוי בינוי במסגרת תמ״א 38? פרויקט פינוי-בינוי לפי תמ״א 38 הוא פרויקט מורכב. בהתאם, נדרש לחשוב על משתנים רבים עוד לפני שיוצאים לדרך. בכלל זה חשוב לקבל פרופיל מלא של היזמים הפוטנציאליים, לעבור על המפרטים המוצעים במסגרת הפרויקט ולוודא כי הם בעלי היכולת והידע הנדרשים להתמודד עם הפרויקט מבחינה ביורוקרטית ומשפטית. במאמר זה יפרט על כך עו״ד מאיר שועה, שותף ומומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית ממשרדנו.

הסכם פינוי בינוי

פינוי-בינוי במסגרת תמ״א 38 – הסבר כללי

פינוי-בינוי הפך למושג שגור בשפה בעשורים האחרונים. מדובר בפרויקט שבמסגרתו בניין שלם עובר הריסה מהיסוד, ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. בדרך כלל פרויקט מסוג פינוי-בינוי מורכב מאוד לביצוע, שכן עצם ההליך הנדרש לצורך אישור הפרויקט עשוי לארוך כ-5 שנים בממוצע. לא כולם יודעים כי בזכות תיקון להוראות במסגרת תמ״א 38 (התכנית הממשלתית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר במסגרתה מוענקות זכויות בנייה משמעותיות) נוצר מסלול פינוי-בינוי מהיר. ניתן לאשר פרויקט פינוי-בינוי במסגרת תמ״א 38 בתוך בין שנה לשנתיים בממוצע. ואולם, בשני סוגי המסלולים, ובפרט במסלול המהיר, קיימת חשיבות עצומה לגיבוש הסכם המגן באופן מיטבי על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות. לשם כך, חשוב לפעול בצורה נכונה מבחינת התארגנות הדיירים, איתור עורך דין פינוי-בינוי ולבסוף מציאת היזם המתאים ביותר לפרויקט. להלן נסביר על כך בהרחבה.

שלבים מקדימים לפני גיבוש הסכם פינוי בינוי בין יזם ובין בעלי דירות בפרויקט לפי תמ״א 38

רבים סבורים כי עליהם לאתר קודם כל יזם על מנת להניע את הפרויקט. ואולם, ראוי כי בשלב הראשון, ועוד לפני שיוצאים לדרך, בעלי הדירות יקיימו דיון ביניהם, במסגרת אספת דיירים. מטרת האספה היא להגיע להבנות ראשוניות בדבר הכוונה לביצוע הפרויקט. במסגרת האספה, או בסמוך לה, נהוג למנות נציגות מוסכמת של דיירים, אשר תוכל לבצע בשם כלל הדיירים את הפעולות הרבות אשר נדרשות לאורך הדרך, לרבות מציאת יזם מתאים לפרויקט מורכב זה. לאחר שלב ראשוני וקריטי זה, ניתן יהיה לפעול לאיתור עורך דין המתמחה בדיני נדל״ן והתחדשות עירונית, המנוסה בביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38. כשם שיזמים יהיו תמיד מלווים בייצוג משפטי של עורך דין מטעמם לאורך הדרך, כך ראוי שבעלי הדירות יהיו מלווים על-ידי עורך דין מטעמם אף הם, כבר בשלבים הראשוניים של התהליך.

נקודות שחשוב לוודא לצורך איתור היזם המתאים

לאחר ביצוע השלבים הראשוניים הנ״ל, ניתן יהיה לפעול לחיפוש יזמים פוטנציאליים ומציאת היזם המתאים ביותר לפרויקט מתוכם. במרבית המקרים הדבר נעשה בסיוע עורך הדין שנבחר לייצג את בעלי הדירות. הסיבה לכך היא שקיימים לא מעט נושאים משפטיים וכלכליים אשר יש לבחון אצל היזמים הפוטנציאליים, עוד בטרם נפתח משא ומתן קונקרטי על ביצוע עסקה איתם. נושאים אלה כוללים, בין היתר, מתן ערבויות ובטוחות לבעלי הדירות על-ידי היזם (דוגמת ערבויות לפי חוק המכר דירות), על מנת להבטיח כי הם יהיו מוגנים במסגרת הפרויקט. כמו כן, יש לקבל תמונת פרופיל מלאה של היזמים, ובכלל זה האיתנות הכלכלית שלהם, הניסיון שלהם בביצוע פרויקטים נוספים באותו אזור ומידת היכולת להשלים את הפרויקט במועד ותוך מינימום מחלוקות משפטיות שיעכבו את ביצועו.

החשיבות של שכירת מפקח הנדסי במסגרת המו״מ מול היזם או החברה הקבלנית

לאחר שהתבצעו השלבים המקדימים הנ״ל, אותר יזם ובעלי הדירות החלו לנהל מולו משא ומתן, יקיימו הצדדים דיונים על המפרט הטכני של הפרויקט. מטבע הדברים, לבעלי הדירות (בניגוד ליזמים) לרוב אין את הרקע הטכני הנדרש לצורך הבנת המפרט בצורה הראויה. כתוצאה מכך, עלולים להיווצר פערי כוחות בין הצדדים, במסגרתם ינסו היזמים לחסוך בהוצאות במסגרת המפרט, ויבצעו תכנון שיכלול חומרים באיכות נמוכה יותר.

לא פעם המפרט אף עלול לכלול ליקויים שונים, אשר לא ניתן להבחין בהם בלי הרקע הטכני הנדרש. כשם שראוי לשכור ייצוג משפטי עבור בעלי הדירות, לצורך שמירה על הזכויות והאינטרסים שלהם מבחינה משפטית, כך ראוי לשכור מפקח בעל רקע הנדסי מתאים, על מנת לוודא כי המפרט שיגובש ויוגש לבסוף לאישור יענה על כל דרישות הדיירים ויהיה בעל איכות מקסימלית.

גיבוש הסכם בין בעלי דירות ובין יזם בפרויקט פינוי בינוי – צרו קשר עם המומחים שלנו לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

לסיכום, קיימת חשיבות רבה לביצוע שלבים ראשוניים במסגרת גיבוש הסכם בין יזם לבעלי דירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי לפי תמ״א 38, כמו גם לאיתור מפקח הנדסי אשר יהיה אחראי לוודא כי המפרט המתגבש יוכן לשביעות רצון בעלי הדירות. אם יש לכם צורך בייעוץ פרטני בנושא, נשמח לעזור. משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני מקרקעין ומייצג בעלי דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ״א 38 ופינוי-בינוי. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

עלות עורך דין נדל"ן

:03-3724722

        055-9781688

 [email protected]

צרו קשר

Scroll To Top