Покупка квартиры у подрядчика

В чем плюсы и минусы покупки квартиру у каблана? Покупка квартиры у подрядчика, с одной стороны, может быть дешевле, чем покупка уже построенной/подержанной квартиры, но при этом такая сделка может быть и более опасной. При покупке недвижимости на стадии котлована квартиры фактически еще нет. У покупателя нет возможности проверить качество строительства или даже просто убедиться, что квартира будет построена. Ниже мы расскажем о важности проверки договора купли-продажи юридическим специалистом.

В этой статье вы узнаете о приобретении квартиры у каблана и важности сопровождения юриста для минимизации рисков. Среди прочего, мы объясним разницу между договором купли-продажи подержанной квартиры и договором на покупку квартиры в строящемся доме. Для получения дополнительной информации по этой теме см. также список статей по недвижимости.

В чем разница между обычным договором купли-продажи и договором с подрядчиком?

При покупке квартиры на вторичном рынке обе стороны сопровождают юристы, которые ведут переговоры и подписывают договор купли-продажи. Иная ситуация при покупке квартиры у строительного подрядчика («каблана»). В этом случае договор составляется между покупателем (обычно человеком без большого опыта приобретения квартир) и подрядчиком, строительной компанией, имеющей в прошлом опыт продажи сотен объектов недвижимости.

В большинстве случаев договор купли-продажи квартиры от подрядчика является однотипным. Всем покупателям, приобретающим квартиру в новостройке, предоставляется одинаковый договор. Поэтому юристы подрядчика тратят немалые средства и тщательно составляют договор с тем, чтобы максимально снизить ответственность подрядчика.

Иными словами, договор купли-продажи, предоставляемый подрядчиком, будет не в пользу покупателя, а мы уже знаем, что в сделках с недвижимостью даже небольшой «перекос» может привести к большим финансовым потерям, даже если формулировки звучат абсолютно безобидно.

Вот почему в случае приобретения квартиры у каблана так важно воспользоваться услугами профессионального юриста, который будет сопровождать сделку, «пройдется» по всем пунктам договора, и при необходимости, исправит проблемные пункты или непонятные приложения.

Предварительные проверки перед покупкой квартиры у подрядчика

Вы уже могли ознакомиться на нашем сайте с вопросом предварительных проверок перед покупкой квартиры на вторичном рынке. Проверки при покупке квартиры у подрядчика принципиально отличаются от проверок при покупке подержанных квартир. Фактически, в большинстве случаев, договор купли-продажи квартиры у подрядчика подписывается, когда здание еще не построено, или, говоря проще, существует только «на бумаге». Поэтому нет возможности пригласить оценщика («шамай»), инженера или провести осмотр недвижимости, т.к. на физическом уровне она еще не существует. Вы видите только красивые буклеты и надеетесь, что в действительности все будет так же хорошо, как на бумаге.

Конечно, можно ознакомиться с предыдущими проектами подрядчика, узнать у его клиентов, довольны ли они качеством, скоростью и ценами. Однако самые важные проверки в этом случае проводятся адвокатом.

Договор на покупку квартиры у подрядчика обычно заключается между застройщиком и покупателем. Таким образом, всю полноту ответственности несет компания-застройщик, а не ее владельцы. Это важный аспект, так как покупатель, не являющийся специалистом в договорном праве, считает, что если речь идет об известном застройщике, при подписании договора можно расслабиться, полагаясь на репутацию компании.

Юридические проверки делятся на две части: проверка финансовой состоятельности компании-застройщика, продающей недвижимость, и наличие зафиксированных в договоре обязательств застройщика в отношении покупателя. В этой статье мы будем называть компанию-застройщика «подрядчиком», поскольку или застройщик или подрядчик, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки, будет нести ответственность по договору.

Проверка компании-застройщика

Прежде всего, адвокат покупателя должен проверить статус земельного участка, на котором построено здание. Является ли он собственностью компании-застройщика или подрядчика? Имеются ли какие-то ограничения? Например, земля может быть заложена банку или другому инвестору; на земельный участок по той или иной причине может быть наложен арест; могут быть ограничения на регистрацию земельной недвижимости, что может помешать передаче права собственности покупателю.

Юрист должен тщательно проверить вопросы, связанные с налогообложением. Неуплата налога подрядчиком может помешать регистрации прав на имя покупателя, даже если обязанность по уплате налогов лежит на подрядчике, а не на покупателе. Следует отметить, что это обязательство также должно зафиксировано в договоре купли-продажи.

Последним этапом проверки компании-застройщика и подрядчика является наличие разрешений на строительство, выданных органом местного самоуправления, а также проверка того, что строительство ведется согласно этими разрешениями и отсутствуют несоответствия, которые могут привести к задержке строительства, реализации проекта и несоблюдению сроков сдачи квартиры, согласованных между сторонами.

Проверка обязательств застройщика перед покупателем

При покупке квартиры «на бумаге», на стадии котлована/строительства, договор является единственной вещью, на которую может опереться покупатель. У покупателя нет квартиры, которую он мог бы осмотреть, нет даже каркаса здания. Вот почему важность договора, каждого его слова, каждой формулировки, трудно переоценить. За словами договора скрывается объект недвижимости, за который покупатель платит баснословные суммы денег.

В договоре приведены различные обязательства компании-застройщика перед покупателем, наиболее важные из которых перечислены ниже:

Банковская гарантия. Согласно закону о купле-продаже компания должна предоставить покупателю банковскую гарантию на каждый платеж, который он выплатил в счет будущей квартиры. Эта гарантия означает, что если по какой-либо причине подрядчик не сможет выполнить свои обязательства, покупатель получит свои деньги обратно от банка, предоставившего гарантию. Необходимо убедиться, что эта гарантия должным образом зафиксирована в договоре.
Закрепление ответственности за подрядчиком. Если договор заключается с компанией-застройщиком, которая привлекает к строительству исполнительного подрядчика, в договоре необходимо закрепить обязательство о том, что компания-застройщик наймет подрядчика, зарегистрированного в реестре подрядчиков; также необходимо зафиксировать ответственность исполнительного подрядчика за выполненные работы.
Персональное планирование. При покупке новой квартиры принято давать покупателю возможность собственноручно спроектировать свою квартиру в соответствии с руководящими директивами архитектора проекта. В договоре необходимо зафиксировать право покупателя на изменения и дополнения при планировании квартиры, а также причитающийся ему возврат, если он не воспользуется этой услугой.
Сроки. Пожалуй, самым важным вопросом при покупке квартиры у каблана является срок сдачи квартиры. Почти в каждом строительном проекте по разным причинам случаются задержки. Вот почему в договоре должна быть указана компенсация, причитающаяся покупателю за каждый месяц задержки. Также необходимо зафиксировать возможность отмены покупки, если задержка превышает оговоренный срок.
Регистрация квартиры в реестре недвижимости («та́бу»). После завершения строительства компания должна зарегистрировать здание в реестре многоквартирных домов («пинкас а-батим а-мешутафим»), что позволит покупателю зарегистрировать недвижимость на свое имя в кадастровом реестре («табу»). На практике такая регистрация занимает долгие годы, а до тех пока компания ведет свои собственные реестры. В договоре должен быть закреплен четкий срок регистрации недвижимости в «табу», при несоблюдении которого компания обязана выплачивать штрафы. По закону подрядчик должен произвести соответствующую регистрацию в течение 12 месяцев с момента завершения строительства (получение формы 4).
Оформление «михта́в ахрага́». В строительных проектах земельный участок и все, что на нем построено, закладывается банку, сопровождающему строительство. Если покупатель желает взять ипотеку для финансирования покупки, он должен вручить банку, предоставляющему ипотечный кредит, «михтав ахрага» («письмо об исключении») от банка, сопровождающего строительство. В этом письме содержится просьба о том, что после получения денежных средств от покупателя, его доля в недвижимости должна быть исключена из общего залога на земельный участок. Этот документ должен быть оформлен подрядчиком или компанией-застройщиком, а данное обязательство необходимо закрепить в договоре.
Ограничение гонорара адвокату. Согласно поправке к ранее принятому закону, гонорар адвоката подрядчика ограничен суммой в 5 000 шекелей плюс НДС. Необходимо убедиться, что компания-застройщик не взимает дополнительные платежи, увеличивающие гонорар адвоката, такие как регистрационный сбор, сбор за открытие дела и административный сбор.

Наша юридическая компания с филиалами в Иерусалиме и Тель-Авиве специализируется в области израильского гражданского права. Если у вас остались вопросы по поводу приобретения квартиры от подрядчика или квартиры на вторичном рынке, я и мои коллеги будем рады вам помочь. Свяжитесь с нами для назначения встречи: