תקנת השוק

מהי תקנת השוק במקרקעין? תקנות השוק אומרות שלא מבטלים עסקה ללא סיבה טובה, ולא מענישים קונה שרכש דבר גנוב בתום לב על ידי עיקול אוטומטי של החפץ הגנוב והחזרתו לבעלים.

דמיינו לעצמכם שאדם זר מבצע בדרך כלשהי שינוי ברישום הנכס והופך לבעלים של נכס מקרקעין ואף מוכר את הנכס לצד שלישי. או מצב יותר שכיח – עבריין מוכר נכס מקרקעין שהתחזה לבעליו אף ללא כל שינוי ברישום הנכס. לאחר שהעסקה נרשמה במרשם המקרקעין, מגלה הבעלים המקורי שביתו נגנב ממנו מתחת לאפו ממש. הוא מתקשר בבהילות לעורך דינו ומתייעץ עמו כיצד לנהוג. טוב נו, אתם בטח אומרים לעצמכם, שיתבע את הקונה בבית משפט ויקבל את הנכס שלו בחזרה.

אולי תופתעו לדעת שבמצב כזה בעל הנכס לא יוכל לקבל את הנכס לידיו בחזרה. הוא יוכל לתובע את המתחזה ולדרוש ממנו את ערך הדירה ואפילו פיצויים גדולים. במקרים מסוימים הוא יוכל לתבוע פיצוים גם מהמדינה, כלומר מרשם המקרקעין שרשם את העסקה – אבל את הנכס שהיה ברשותו הוא לא יוכל לקבל במרבית המקרים.

קביעה זו נקראת בחוק הישראלי ׳׳תקנת השוק׳׳. במאמר זה נסקור את תנאי החוק, התפתחות הפסיקה בנושא ובעיקר מה עליכם לעשות אם נתקלתם באירוע דומה בנכס שהיה בבעלותכם או בנכס שרכשתם.

מהי תקנת השוק במקרקעין?

המונח תקנת השוק, הוא כפשוטו: תקנה שנועדה לשמור על ערכי השוק. היא קיימת גם במיטלטלין, אך במאמר זה נעסוק בתקנה בתחום הנדל"ן.

שוק, על כל סוגיו, הוא תיאור למקום בו מוכרים וקונים חפצים, בשוק הנדל״ן מוכרים וקונים נכסי מקרקעין. בכל רכישה מכל סוג ישנם חששות רבים, אך למרות החששות יודע הקונה כי לאחר ששילם את התמורה, הנכס הנרכש הוא בבעלותו הגמורה.

אם הבעלות לא תהיה מובטחת בכל מקרה, הדבר יחולל אי יציבות וכאוס: יתחזו אנשים לבעלים, ימכרו את הנכס, ולאחר מכן הבעלים המקורי יוכל לדרוש את ביטול העסקה והקונה יישאר חסר כל. לשם כך נוצרה תקנת השוק הקובעת כי מרגע שרוכש שילם את התמורה, הנכס בבעלותו המלאה במידה ויוכיח תום לב בעסקה

אז מה יעשה הבעלים המקורי? זו שאלה קשה וכואבת כי קשה לנו להבין כיצד הבעלים המקורי שלא עשה דבר רע, יפסיד את נכסיו בגלל שמתחזה גזל את רכושו. אז נכון, הוא יכול לתבוע את המתחזה, ומן הסתם הוא יודע כבר בשלב הראשון במי מדובר, אך חזקה על המתחזה שיבריח את כספי התמורה הרחק, ולא ניתן יהיה לקבלם באמצעות הליכים משפטיים.

כיצד ניתן בכל זאת לקבל את הנכס בחזרה?

זו ללא ספק שאלת מיליון הדולר, תרתי משמע. אם הגעתם לאירוע דומה בו מישהו גזל את רכושכם ונראה כי ׳׳תקנת השוק׳׳ מגנה על הרוכש, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לבחור עורך דין מקצועי במקרקעין אשר ימצא את הדרך להחזיר לכם את רכושכם.

עורך הדין, ינסה למצוא פגמים בהתנהלות הרוכש של הנכס שכאמור רכש את הנכס מאדם שהתחזה לבעלים. החוק והפסיקה יצרו כמה חובות שעל הרוכש לעמוד בהם כדי שהגנת ׳׳תקנת השוק׳׳ תעמוד לצדו ולא יוכלו לקחת את נכסו שרכש זה עתה במיטב כספו.

הרציונל של המחוקק הוא פשוט: אם נאפשר לכל אדם לדרוש לבטל עסקה ולהשיב אליו נכסים שהיו בבעלותו בעבר, הדבר יהווה פרצה מסוכנת ועשוי להביא למקרים בהם נוכלים ינצלו את הפרצה ויערכו עסקאות פיקטיביות תוך שהם מתואמים עם בעל הנכס המקורי על מנת לתבוע את הרוכש התמים לאחר תשלום התמורה ולהותירו חסר כל.

תנאי תקנת השוק במקרקעין:

סעיף 10 לחוק המקרקעין, קובע כמה תנאים לקיומה של תקנת השוק, ללא התקיימותן של כל התנאים, הבעלים המקורי יוכל לדרוש את החזרת הרישום על נכסיו והרוכש יוותר חסר כל. כמובן שגם במקרה זה הרוכש יוכל לתבוע את המוכר המתחזה, אך כבר הערכנו שאדם מסוג זה יבריח את כספי התמורה הרחק.

לשון החוק: ״מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

נפרט להלן את התנאים ותנאים נוספים שעלו מן הפסיקה במהלך השנים:

זכות קניינית: על מנת שתחול על הרוכש תקנת השוק, החוק מחייב שהעסקה שכעת שנויה במחלוקת תהיה עסקה על זכות קניינית בלבד ובחוק יש כמה סוגים לזכויות כאלו: זכות קדימה, משכנתא, בעלות, שכירות וזיקת הנאה. ביתר הזכויות במקרקעין ׳תקנת השוק׳ לא קיימת.
רישום הזכות: תקנת השוק תחול רק על עסקה שהסתיימה ברישום הזכויות על שם הרוכש. כלומר, אם הבעלים המקורי גילה את התרמית בשלב בו טרם הועברה הבעלות, לא תהיה לרוכש הגנת תקנת השוק והעסקה תתבטל. במצב זה, הוא יוכל לתבוע את המתחזה על הכספים שנתן לו כמקדמה על הנכס, אם נתן.
מקרקעין מוסדרים: אם הנכס האמור רשום במינהל מקרקעי ישראל, אין לעסקה תוקף והיא תתבטל. תקנת השוק תחול רק על נכסים הרשומים במרשם המקרקעין (הטאבו). ׳מוסדרים׳ פירושו שהוסדר רישומם במרשם המקרקעין.
רכישה בתמורה: רק אם שולמה תמורה עבור המקרקעין על ידי הרוכש, יוכל האחרון לטעון לתקנת השוק שתגן עליו למרות התרמית. אם המקרקעין הועברו לדוגמה במתנה באמצעות שטר מתנה, הרישום יבוטל והבעלים המקורי יקבל את נכס המקרקעין בחזרה.
תום לב: זהו למעשה התנאי המשמעותי ביותר מבין התנאים. הרוכש יצטרך להוכיח כי הוא ביצע את העסקה בתום לב. כלומר, שהיה סבור כי המתחזה הוא הבעלים האמתי של המקרקעין וכי הוא ביצע את כלל הבדיקות הנדרשות קודם רכישת הנכס, שאילולא כך, הוא יואשם בהתרשלות ולא תעמוד לו הגנה. מבחן תום הלב לפי הפסיקה הוא ׳׳סובייקטיבי׳׳. כלומר, מה היו ידיעותיו בפועל ולא מה האדם הסביר היה צריך לדעת. אם הרוכש הוכיח כי האמין באמת ובתמים שהמוכר הוא הבעלים, הוא יזכה להגנה. אם הוכח כי עלו חשדות במהלך העסקה, אך הרוכש בחר לעצום עיניים כי קיבל מחיר טוב לדוגמה, הוא לא יזכה להגנה.
הסתמכות על המרשם: על הרוכש יהיה להוכיח כי הוא הסתמך על מה שהיה כתוב במרשם בתום לב, כלומר, הוא עשה את שעליו לעשות בכדי למנוע את התנגשות הזכויות בין זכותו לבין זכותו של הבעלים המקורי. כך לדוגמה, אם הוא רכש את הנכס בלי שכלל עיין במרשם המקרקעין, תקנת השוק לא תעמוד להגנתו.

סיכום:

תחום תקנת השוק במקרקעין הוא תחום רחב ומורכב ולו השלכות הרות גורל, אם ברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור.