תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה
באילו מקרים ניתן להגיש תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה? החוק מאפשר הגשת תביעות במקרים של איחור העולה על 60 יום במסירת הדירה (ולגבי חוזים שנחתמו לאחר יום 7 ביולי 2022 – במקרים של איחור העולה על חודש). זאת בכפוף לתנאי החוק ולמוסכם בחוזה בין הצדדים. במאמר שלהלן יפרט על הנושא עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין ממשרדנו.
מדינת ישראל ידועה כמדינה שבה קיים קושי רב לרכוש דירות מגורים. הדבר נובע, בין היתר, מההיצע הנמוך יחסית של דירות בישראל לעומת הביקוש הרב, וכן ממחירי הדירות המרקיעים. לאור זאת, רבים מוכנים לרכוש דירות מקבלנים, עוד לפני שבניית הדירה הושלמה, ולעיתים אף עוד לפני שהחלה. רכישת דירה במקרים אלה מלווה תמיד בחוסר ודאות לגבי מועד הכניסה לדירה, וקיימים מקרים רבים בהם נגרם איחור במסירת דירה.
איחורים במסירת דירה יוצרים בפועל נזקים רבים, בעיקר כאשר הנכס נרכש לצורך מגורים. משפחה אשר תכננה לעבור לנכס במועד שבו הובטח למסור אותו לפי החוזה, תיאלץ לרוב לאתר פתרון מגורים זמני, לעיתים לפרק זמן לא ידוע, ולהיגרר להוצאות לא צפויות, המגיעות לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. על רקע זה, ולאור ריבוי המקרים של איחור במסירת דירה, החוק בישראל מאפשר הגשת תביעה נגד קבלן במקרים מעין אלה. זאת במטרה למזער את ההתרחשות של איחורי מסירה בפועל ולהגן על הזכויות והאינטרסים של רוכשי הדירות. להלן נסביר על כך בהרחבה.
מה קובע החוק לעניין הזכות לתבוע קבלן בגין איחור במסירת דירה?
חוק המכר (דירות) עוסק בסוגיות שונות הנוגעות לעסקאות לרכישת דירות מגורים בישראל, לרבות רכישת דירות חדשות מקבלן. בשנת 2011 נקבע הסדר חדש בחוק המאפשר לתבוע פיצויים, ללא צורך בהוכחת נזק, בגין איחור במסירת דירה. חשוב לציין כי החוק עבר תיקון חשוב בשנת 2022, אשר יצר הסדר משופר לתביעות פיצויים במקרים אלה. עם זאת, הסדר זה חל רק לגבי חוזים למכירת דירה שנחתמו החל מיום 7 ביולי 2022. לאור כך שקיימים עדיין הסכמי מכר רבים שנחתמו לפני מועד זה, להלן נסביר על שני סוגי ההסדרים הקבועים בחוק.
זכאות לפיצויים בגין הסכמים למכירת דירות שנחתמו עד ליום 6 ביולי 2022
החוק בנוסחו הקודם, אשר כאמור עדיין תקף לגבי הסכמי מכירת דירות שנחתמו לפני יום 7 ביולי 2022, קובע זכאות לפיצויים עבור הרוכשים ככל שהאיחור במסירת הדירה עלה על 60 יום מהמועד שנקבע בהסכם המכירה. הפיצוי ישולם עבור כל חודש או חלק ממנו, עד למועד מסירת הדירה בפועל. חשוב להבהיר כי ככל שהדירה נמסרה בתוך פחות מחודשיים איחור, מודל הפיצויים ללא הוכחת נזק לא יחול. ואולם, אם חלפו למעלה מחודשיים, חובת הפיצוי תחול החל מיום האיחור הראשון.
סכום הפיצויים יהיה הגבוה מבין הסכומים הבאים, לפי לשון החוק: ״(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב־1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב־1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.״ ואולם, הצדדים רשאים להסכים ביניהם על סכום גבוה מזה.
זכאות לפיצויים בגין הסכמים למכירת דירות שנחתמו החל מיום 7 ביולי 2022
לפי מודל הפיצויים המשופר אשר נכנס לתוקף בשנת 2022, חובת תשלום הפיצויים תחול לאחר חודש ממועד האיחור במסירת הדירה (ולא לאחר 60 יום כמו במודל הישן). ככל שלא חלף חודש, הזכות לפיצוי לפי מודל זה לא תקום, אך ככל שיחלוף חודש איחור, החובה תהא בתוקף החל מיום האיחור הראשון, עבור כל חודש איחור או חלק ממנו.
סכום הפיצוי יהיה הגבוה מבין הסכומים הבאים: ״(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי. (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב־1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי. (3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב־1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.״ גם כאן, הצדדים רשאים להסכים ביניהם על סכום פיצוי גבוה יותר.
האם קיימים מקרים בהם לא ישולם פיצוי בפועל?
התשובה היא כי הדבר עשוי לקרות. החוק בנוסחו הקודם (אשר עדיין חל לגבי הסכמים שנחתמו עד יום 6 ביולי 2022) קובע כי הצדדים רשאים להסכים ביניהם כי חובת הפיצויים הנ״ל לא תחול במקרים בהם מתקיימות נסיבות שאינן בשליטת הקבלן, והסיכוי להתרחשות נסיבות אלה ותוצאותיהן אינו מוטל עליו. הכוונה במקרים אלה היא לנסיבות המהוות כוח עליון או מקרי קיצון אשר לא היה ביכולת הקבלן למנוע את התרחשותם.
המודל הנ״ל עורר מחלוקות רבות, ובנוסח החוק החדש (התקף כאמור לגבי חוזים למכירת דירות החל מיום 7 ביולי 2022) נקבע כלל חדש בנושא זה, אשר נועד למזער את המחלוקות בין הצדדים במקרים אלה. לפי כלל זה, לא ישולמו פיצויים במקרים בהם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של רוכשי הדירות. כמו כן, לא ישולמו פיצויים בנסיבות המקימות זכאות לפטור מקיום החוזה לפי ההסדר המכונה סיכול חוזה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). סיכול פירושו כי בשל נסיבות חיצוניות שלא ניתן היה לצפות, נדרשת הענקת פטור מקיום התחייבות מסוימת לפי החוזה. בתי המשפט בישראל אינם מרבים להכיר בנסיבות המקימות זכאות לפטור בשל סיכול, למעט במקרים קיצוניים ביותר. בהתאם, המודל בנוסח החוק החדש עשוי לצמצם את המחלוקות בדבר חובת תשלום הפיצויים.
כיצד מומלץ לפעול במסגרת תביעת קבלן בשל איחור במסירת דירה?
על אף ההסדר בחוק עליו פירטנו לעיל, עדיין עשויים להתרחש לא מעט מקרים של עיכובים במסירת דירה בפועל, וכך גם מחלוקות בדבר חובת תשלום הפיצויים בגין העיכובים. לדוגמה, לא פעם קורה כי קבלנים מוסרים דירות כאשר הן עדיין אינן ראויות למגורים (למשל, כאשר חלק מהחדרים עדיין נמצאים בשלבי בניה שלא מאפשרים לשהות בהם). על מנת לצמצם את גדר המחלוקת, מומלץ כי רוכשי הדירות ייקחו חלק פעיל במסגרת ניסוח הסכמי מכירת הדירה, ויסתייעו במסגרת זאת בעורך דין המתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין.
ניסיוננו בטיפול בנושא לימד אותנו כי ניסוח החוזה בין הקבלן לרוכשים בצורה ברורה, אשר לוקחת בחשבון את האינטרסים והזכויות של הרוכשים, עשוי למנוע איחור במסירת דירה, ולהבטיח כי ישולמו פיצויים ככל שנגרם איחור בפועל. בכלל זה, חשוב כי יוגדר בחוזה הרכישה מועד מסירת הדירה, הן מבחינת תאריך המסירה והן מבחינת הגדרת התנאים שיחשבו כתנאים הראויים למגורים. כך גם קביעת הפיצויים במסגרת הסכם הרכישה תאפשר למנוע מחלוקות בעתיד. הסדרת נושאים אלה ונושאים דומים להם בהסכם יאפשרו למנוע מחלוקות בפועל.
מלבד זאת, מומלץ לדאוג לתעד את התקשורת מול הקבלן, על מנת למנוע אי הבנות ולמקסם את סיכויי התביעה, במידה ויהיה צורך להגישה. כמו כן, במקרים של עיכוב בפועל, חשוב לתעד כל הוצאה שנגרמה בעקבותיו, על מנת להבטיח קבלת פיצוי גם עבורה. כך גם כאשר הדירה נמסרת בפועל, חשוב להסתייע באיש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין) על מנת לבדוק האם קיימים נזקים ואי התאמות בין מה שהובטח במסגרת החוזה ובין הדירה שנמסרה. חשוב לתעד כל נזק או אי התאמה בפועל, באופן שיאפשר העלאת טענות לנזקים שנגרמו בפועל.
תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין
לעיל הסברנו על דרכי הפעולה במקרים של איחורים במסירת דירה, ועל ההסדרים הקבועים בחוק לעניין תביעת פיציים במקרים מעין אלה. אם יש לכם שאלות נוספות, או צורך בכל ייעוץ או סיוע, ניתן ליצור קשר עם משרדנו ונשמח לעזור. משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. לעורכי הדין ממשרדנו ניסיון רב בייצוג רוכשי דירות במסגרת משא ומתן לרכישת דירות, ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין וייצוג בסכסוכים משפטיים בכל הערכאות המשפטיות, וכן בהליכי בוררות או גישור.
:
:מאמרים מומלצים