שיתוף במקרקעין

מהו שיתוף במקרקעין? שיתוף במקרקעין הוא החזקה משותפת בנכס מקרקעין על-ידי מספר בעלים, למשל מכוח ירושה, זוגיות או השקעה משותפת. לצורך הסדרת הזכויות בנכס בבעלות משותפת, נהוג ליצור הסכם שיתוף במקרקעין, אותו ניתן לרשום בטאבו. במקרים בהם נדרש פירוק שיתוף במקרקעין, הדבר יכול להיעשות בצורת הסכם, בצו בית משפט או באמצעות מכירת הנכס. על כך ועוד יסביר במדריך זה עורך הדין מיכאל דקר, שותף במשרדנו ומומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין.

מהו שיתוף במקרקעין?

אבי וקובי הם אחים, אשר קיבלו בירושה מסבתם המנוחה דירת מגורים שהייתה בבעלותה. על מנת למנוע סכסוכים ביניהם, הם סברו כי הפתרון הנכון יהיה פיצול הדירה, כך שכל אחד מהם יהיה בעלים של חלק מהדירה בלבד. אלא שהם הופתעו לגלות כי פתרון זה קשה ביותר ליישום. החוק בישראל מגביל מאוד את האפשרות לפצל דירות מגורים, וחלק נכבד מהבקשות לפיצול דירות וקרקעות נדחות. אבי וקובי לא מעוניינים לעבור על החוק, והם תוהים מה באפשרותם לעשות. לפי חוק המקרקעין, המגדיר את היחסים בין בעלים במשותף של נכס מקרקעין, הבעלות של אבי וקובי חלה באופן זהה ומשותף בכל חלקי הדירה שירשו. עם זאת, מצב משפטי זה מהווה ברירת מחדל וחל כלפי חוץ. הבעלים המשותפים בנכס יוכלו לנסות להגיע להסכמות על חלוקת הזכויות בנכס בינם לבין עצמם. להלן נסביר על כך בהרחבה.

מהו הסכם שיתוף במקרקעין ומתי הוא נחוץ?

הדרך המרכזית ליצור חלוקת זכויות במקרה שתיארנו לעיל ובמקרים אחרים בהם כמה בעלים מחזיקים באותו נכס מקרקעין (מכוח ירושה, קשר זוגי, השקעה של מספר שותפים בנכס וכיו״ב) היא כריתת הסכם בין השותפים, המכונה ״הסכם שיתוף במקרקעין״. הסכם זה לא נועד ליצור שינוי בעצם הבעלות המשותפת בנכס או בקרקע, אלא רק את להסדיר את אופן הניהול והשימוש בהם, וכן את הזכויות והחובות של השותפים בינם לבין עצמם. מבחינה משפטית, להסכם יהיה תוקף חוזי, ולא קנייני. משמעות הדבר היא כי ההסכם חל בין השותפים, ומחייב אותם. לעומת זאת, ההסכם בפני עצמו לא יאפשר למי מהשותפים לפצל את הנכס, או להעביר חלק מהזכויות בנכס לאחרים.

אף שלא ניתן לפצל את הנכס עצמו באמצעות הסכם שיתוף, מדובר בפתרון טוב למדי עבור מי שמעוניינים לחלק ביניהם את הבעלות בנכס, כך שלמשל, כל אחד מהבעלים יתחייב להשתמש רק בחלק מהנכס. באופן דומה, ניתן להחליט בהסכם שיתוף על חלוקת זכויות שאינה שווה, כך שאחד מהבעלים יחזיק ב-60% מהנכס והאחר יחזיק ב-40%. גמישות זו מהווה יתרון מרכזי של הסכם שיתוף במקרקעין. ואולם, חשוב שההסכם יהיה ברור ומפורט ככל הניתן, על מנת למנוע טעויות ואי הבנות בהמשך הדרך. לשם כך, ראוי ומומלץ כי ההסכם ייערך על-ידי עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין, אשר לו הניסיון וההבנה המשפטית הנדרשים לשם כך.

האם ניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין?

הדבר בהחלט אפשרי ואף נהוג. רישום ההסכם בטאבו מאפשר לצדדים שלישיים לדעת על קיומו של ההסכם, ובכך למנוע ״תאונות משפטיות״ בהן מי מהצדדים להסכם השיתוף מוכר את זכויותיו, מבלי ליידע את יתר הצדדים להסכם. בנוסף לכך, הרישום יוביל לכך שכל אדם שיהפוך לשותף בנכס בהמשך (למשל, מכוח ירושה) יהיה כפוף להסכם. הרישום מצריך הגשת בקשה בטאבו, אשר עליה יהיו חתומים בעלי הזכויות בנכס המקרקעין. לבקשה זו יש לצרף את ההסכם הכתוב והחתום על-ידי בעלי הזכויות בנכס, תשריט חלקה אשר נערך על-ידי מודד מקצועי ונחתם אף הוא על-ידי בעלי הזכויות בנכס ולעיתים מספר מסמכים נוספים (כגון אישורים מרשויות המס והרשות המקומית). גם כאן, על מנת להבטיח את רישום ההסכם כדין ובאופן מיטבי, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין.

כיצד ניתן לפרק שיתוף במקרקעין?

לא פעם מגיעים הבעלים המשותפים במקרקעין להחלטה על פירוק השותפות. הדבר יכול לקרות, למשל, על רקע גירושין בין בני זוג המחזיקים במשותף בדירת מגורים. דוגמה נוספת היא מקרים של יורשים אשר אינם מעוניינים עוד להחזיק במשותף בנכס שירשו, ומעדיפים למכור את הנכס לצד שלישי. במקרים אלה ואחרים נדרש לבצע הליך של פירוק השותפות, אשר מהווה במקרים רבים הליך מורכב למדי מבחינה משפטית. הפירוק יכול להיעשות, בין היתר, באמצעות הסכם פירוק בין השותפים, בצו בית משפט (הנדרש בעיקר במקרים של מחלוקות לא פתורות בין השותפים), באמצעות מכירת הנכס ולעיתים בדרכים נוספות. למידע נוסף בנושא, ראו מאמר נוסף שפרסם משרדנו בנושא פירוק שיתוף במקרקעין.

שיתוף במקרקעין – צרו קשר עם המומחים שלנו לדיני נדל״ן ומקרקעין

במאמר זה הסברנו בהרחבה על האפשרויות העומדות בפני שותפים המחזיקים יחד בבעלות בקרקע, בדירה או בנכס מקרקעין אחר. אם יש לכם שאלות נוספות בנושא, או צורך בכל ייעוץ משפטי או סיוע, נשמח לעזור. עורכי הדין ממשרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחים בדיני נדל״ן ומקרקעין, ומעניקים מענה משפטי מקיף בענייני עריכת הסכמי שיתוף, פירוק שותפויות, גישור ובוררות בין בעלים משותפים בנכס ועוד. ליצירת קשר עם עורך דין מומחה בתחום ממשרדנו לחצו כאן.