קבלת משכנתא לרכישת דירה – כל מה שרציתם לדעת
ישנם שלבים רבים בתהליך רכישת דירה. אחד החשובים בהם הוא קבלת משכנתא אשר תאפשר לכם למנף את ההון העצמי שברשותכם ולהגיע לסכום הנדרש לרכישת הנכס. קיימים סוגים שונים של משכנתא, והסוג בו תבחרו יקבע כמה כסף תעבירו לידי הבנק בסופו של היום.
משרדנו, בעל סניפים ירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וייצוג במגוון נושאים, כגון ייעוץ וייצוג במשא ומתן לקראת עסקאות נדל״ן, מענה בסוגיות מיסוי מקרקעין, חוזי שכירות, רישום זכויות במקרקעין, ייעוץ משפטי בענייני משכנתא וכיו״ב.
במאמר זה נגיש לפניכם מידע שימושי אשר יעניק לכם רקע בהבנת תהליך לקיחת המשכנתא וכלים אשר יאפשרו לכם לבחור את מסלול המשכנתא הטוב ביותר עבורכם.
בתהליך המשכנתא תפגשו מונחים רבים אשר לא הכרתם קודם, אנו ממליצים לכם לעיין במילון שערכנו עבורכם בו תוכלו להיעזר כדי לרכוש בקיאות בנושאים השונים המרכיבים את התהליך.
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת על ידי בנק למשכנתאות ומאפשרת לרוכש להשלים את הסכום החסר לטובת רכישת דירה או לצורך שיפוצה. המשכנתא מורכבת מסכום הקרן וסכום הריבית המשולמת לבנק תמורת ההלוואה. תשלום הריבית עשוי להשתנות לפי גובה ריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן ותנאים נוספים שנקבעו על ידי הבנק הממשכן במהלך אישור הבקשה.
מרבית הרוכשים דירות בישראל נזקקים להלוואת משכנתא. עם אישור הבקשה, הבנק יערוך בדיקות שונות על אודות מצבו הפיננסי של המבקש, הבנק ידרוש מסמכים שונים להוכחת הכנסותיו ואיתנותו הפיננסית ולאחר סיום התהליך הוא יחליט אם לאשר את הבקשה.
לאילו מטרות מאושרת הלוואת משכנתא?
כאמור, הלוואת המשכנתא נדרשת בעיקר עבור רכישת דירה, אך רבים נוטלים משכנתאות גם עבור שיפוץ דירה, רכישת מגרש, רכישת נכס מסחרי ועוד.
למי שמחזיק בבעלותו דירה, ישנה אפשרות לקבל הלוואת משכנתא למטרות מסוימות במידה והוא צריך את הכסף למטרות שונות. הוא יכול לבקש הלוואה רגילה, אך הלוואת משכנתא במידה והוא זכאי, תאפשר לו ליטול סכום גדול יותר ובתנאים נוחים משמעותית.
חשוב לציין שכלל חדש יחסית של בנק ישראל מבטל את האפשרות למשכן נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת.
מהם סוגי הלוואות המשכנתא הקיימות?
כאשר אתם בשלב המו״מ עם הבנק הממשכן, עליכם לדעת מה האפשרויות העומדות בפניכם. מסלולי המשכנתא מורכבים משיטת ההחזר החודשי כמו גם גובה ההחזר הרצוי והאפשרי לכם. יצוין כי גובה ההחזר תלוי בסכום שביקשתם ובזמן המקסימלי שהבנק הממשכן מאפשר לפריסת ההלוואה; בדרך כלל לא יותר מ-30 שנה לצעירים ופחות מכך למבוגרים.
סוגי ההלוואות הם כדלהלן:
- הלוואה קבועה צמודה למדד: בהלוואה זו, גובה הריבית הוא קבוע. לדוגמה: 4.5% תלוי מדד. אך גובה ההחזר נגזר גם ממדד המחירים לצרכן. אם חלה אינפלציה במטבע וכתוצאה מכך המדד עלה, גובה ההחזר יעלה גם הוא.
- הלוואה קבועה לא צמודה למדד: בהלוואה זו תשלמו סכום קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. גם אם המדד יעלה משמעותית וגם אם ריבית בנק ישראל תגדל ותביא לעליית ריבית הפריים, אתם תשלמו סכום קבוע.
- הלוואת עוגן: בהסכם בניכם לבין הבנק הוסכם כי הריבית תהיה קבועה, אך תשתנה בתקופה שסוכמה מראש אם ישתנו הנתונים. לדוגמה: קיבלתם הלוואה עם ריבית פריים + 1% והפריים הוא 2.5%, גובה הריבית יהיה 3.5% באופן קבוע. בתקופה המסוכמת עם הבנק, הוא יכול לעדכן את גובה הריבית אם הפריים עלה. הלוואה זו אינה צמודה למדד.
- הלוואת פריים: בהלוואה זו, גובה הריבית יהיה מורכב מגובה הפריים + ריבית שנקבעה על ידי הבנק. הלוואה זו אינה צמודה למדד, אך היא עשויה להשתנות אם בנק ישראל יעלה את ריבית הפריים. לדוגמה: במהלך שנת 2022, בעקבות האינפלציה, בנק ישראל העלה את הריבית בצורה דרמטית ומי שנטל הלוואת פריים המורכבת מריבית בנק ישראל, ספג עלייה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתא.
החלק של משכנתא פריים לא יכול להיות יותר משליש מכלל הסכום. - הלוואה צמודת מט״ח: הלוואה שבה ההחזרים תלוים בגובה המט״ח שבחרתם בתוספת ריבית שנקבעה על ידי הבנק. לדוגמה: אם בחרתם הלוואה בגובה 3.5% צמודת יורו, והיורו נחלש מול השקל, גובה ההחזר החודשי שלכם יופחת.
איך מגישים בקשה לקבלת משכנתא?
בקשה לקבלת משכנתא מוגשת לבנק הממשכן, בדרך כלל על ידי יועץ המשכנתאות שבחרתם וכוללת מסמכים שונים הנדרשים לשם הוכחת איתנותכם הפיננסית ומסמכים לשם רישום המשכנתא בטאבו. הבקשה מוגשת לאחר קבלת אישור עקרוני ופתיחת תיק בקשה להלוואה.
בעת לקיחת משכנתא מומלץ לבחור יועץ משכנתא מקצועי אשר יחסוך לכם כסף רב בבחירות מסלול ריבית נוח. אם אינכם מיוצגים על ידי יועץ משכנתאות, תוכלו להגיש את הבקשה באמצעות אתר האינטרנט של הבנקים למשכנתאות, או באמצעות פנייה ישירה לבנקים למשכנתאות.
המסמכים הנדרשים הינם חוזה מכר, תדפיסי בנק, תלושי שכר, יפוי כח לבנק לרישום המשכנתא, אישור המוכר על קבלת כספים ופרטי בנק של המוכר, התחייבות לרישום משכנתא מאומתת על ידי עו״ד, הערכת שמאי על שווי הנכס ומסמכים נוספים לפי דרישת הבנק.
אישור המשכנתא ורישומה:
לאחר הגשת הבקשה, הבנק יבחן את הנתונים ויחליט אם לאשר את הבקשה ובאילו תנאים. לאחר אישורו, יחל תהליך רישום המשכנתא והעברת הכספים עד ידי הבנק הממשכן ישירות לחשבונו של המוכר בהתאם לתנאי הסכם המכר.
ביטול ומחזור משכנתא:
כאשר סיימתם לשלם את ההחזרים בגין הלוואת המשכנתא, יש להגיש ׳בקשה לביטול משכנתא׳ המיועדת לרשם המקרקעין כדי שיבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק הממשכן. כמו כן, חשוב להגיש ׳בקשת ביטול משכון׳ לרשת המשכונות כדי שיבטל את המשכנתא שנרשמה עם לקיחת ההלוואה. הבנק הממשכן אמור להגיש בקשות אלו אוטומטית לאחר סיום תשלום ההלוואה, אך חשוב לוודא שהפעולה נעשתה.
כמו כן, באפשרותכם לעשות מיחזור משכנתא, שמטרתו היא לשפר את תנאי ההלוואה הקיימים. כלומר, אם על דירתכם ישנה משכנתא וקיבלתם הצעה טובה יותר מבחינת תנאי הריבית ופריסת התשלומים, ניתן יהיה לבצע מיחזור משכנתא, הליך הדומה לביטול ולקיחת משכנתא חדשה.
אם ברצונכם לבצע הליך כזה, אנו ממליצים לכם לעיין במאמר מיחזור משכנתא שערכנו עבורכם שיספק לכם מענה על מגוון השאלות בנושא כמו גם הסבר מפורט על ההליך.
סיכום:
כפי שהמלצנו, טרם לקיחת משכנתא מומלץ לבחור יועץ משכנתא מקצועי, אשר יסייע לכם לבחור את המסלול הזול ביותר. חשוב לדעת כי הפערים בין המסלולים השונים עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
אם הנכם בתהליך רכישת דירה, וברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, דקר, פקס, לוי ושות', בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור.
:
:מאמרים מומלצים