דלג לתוכן
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

ערעור על היטל השבחה

Meir Shua
Meir Shua

במשך חודשים ארוכים היטלטלתם בין מחלקות העירייה השונות בכדי להשיג את אישור הבנייה המיוחל שיאפשר לכם להרחיב את דירתכם, ובוקר אחד נדהמתם לגלות כי בתיבת הדואר שלכם נחה דרישת חיוב מהרשות המקומית בסך מאות אלפי שקלים בגין היטל השבחה? מדובר בתסריט שאינו דמיוני, בייחוד עבור אנשים מן השורה שאינם בקיאים בדיני נדל"ן. למרבה המזל, ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה בעזרת עו"ד נדל"ן.

משרדנו עזר ללקוחות רבים לערער של שומה מוגזמת או שומה שגויה ולחסוך עשרות או מאות אלפי שקלים. במאמר זה נפרט את הדרכים והסיכויים לערער על שומת הוועדה המקומית בעזרת עורך דין מקצועי בעל ניסיון מוכח בתחום.

ערעור על היטל השבחה

מה הסיבות בגללן ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה?

היטל השבחה הוא חיוב של הוועדה המקומית שניתן בגין אישור תכנית בנייה שהביאה לעליית ערך נכס המקרקעין. החיוב הוא כמו מס ולמעשה מהווה מחצית מההשבחה בנכס. לדוגמה, אם הוועדה המקומית אישרה תכנית לבניית 100 מ״ר, והעלייה בערך הנכס היא מיליון ש״ח לאחר הוצאות, אזי ההיטל יהיה בגובה חצי מיליון שקלים, אותם בעל הקרקע צריך לשלם לוועדה המקומית.

קביעה זו אינה סופית, וניתנת לערעור בדרכים שיפורטו להלן. כטיעון ראשוני, ניתן לטעון כי הערכת עליית שווי הנכס נעשתה בצורה מופרזת. לדוגמה: 100 מ״ר שהוסיפה העירייה לא העלו את מחיר הנכס במיליון ש״ח, כי אם ב-700,000 ש״ח ולפיכך היטל ההשבחה הוא 350,000 ש״ח.

לעיתים, הוועדה המקומית מנפיקה שומה שאינה מתחשבת בהוצאות. לדוגמה: נכון שההשבחה היא מיליון שקלים, אך הדרך להגיע לערך הזה היא באמצעות בנייה בשווי 200,000 ש״ח, ולכן ההשבחה נטו היא 800,000 ש״ח והיטל ההשבחה הוא מחצית מהסכום – 400,000 ש״ח.

דוגמה נוספת היא ערעור על עצם החיוב כאשר לבעל הקרקע יש פטור מהיטל השבחה, והוועדה המקומית לא התחשבה בפטור או לא הייתה מודעת לזכאותו של בעל הנכס. או כאשר מדובר בשדרוג הבניין במסגרת תכנית תמ״א 38, שפטורה מהיטל, אך ישנן רשויות שמנסות לחייב את היזמים בתשלום היטל למרות הפטור.

כיצד מערערים על החלטת הוועדה המקומית?

אם אתם חושבים שהשומה שהונפקה שגויה מהסיבות שנמנו לעיל או מכל סיבה אחרת, אתם צריכים להתנהל במהירות. הזכות להגיש ערר עומדת לבעל הנכס לתקופה של 45 יום בלבד מיום הנפקת השומה.

במקביל (ולא במקום הגשת ערעור!), מומלץ לפנות לוועדה המקומית במכתב בקשה לתיקון טעות. הבקשה תועבר לשמאי הוועדה שיחליט אם לקבלה או לדחותה. ההיגיון אומר שלעיתים נופלות שגיאות המתוקנות עם הגשת הבקשה לוועדה המקומית. הגשת מכתב בקשה אינה מקפיאה את ספירת הימים לזכאות להגשת ערעור, לכן חשוב להגיש ערעור בכל מקרה.

אפשרויות הערעור:

ערעור על החלטת הוועדה המקומית אפשרי בשני דרכים: הגשת ערר ל״ועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה״ ובקשה למינוי שמאי מכריע. להלן נפרט את יתרונות כל אחת מהדרכים.

ישנם שני סוגי ערעורים:

  • ערעור על עצם החיוב. בעל הנכס טוען שהוא לא חב בהיטל השבחה כלל וכלל מטעמי פטור או מטעמים אחרים.
  • ערעור על גובה החיוב. בעל הנכס טוען שהשומה אינה מדויקת וכי הסכום הנכון הוא נמוך מהשומה שהונפקה על ידי הוועדה המקומית.

הגשת ערר בוועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה:

כאשר הערעור הוא על עצם החיוב, יש לפנות לוועדת הערר המחוזית במחוז בו נמצא הנכס ולהגיש תוך 45 יום כתב ערעור שיכלול את הפרטים הבאים: שמו וכתובתו של המערער, פרטי וכתובת הוועדה המקומית, פרטי התכנית לגביה נקבעה השומה שבמחלוקת, מועד פרסום השומה, תאריך תשלום ההיטל ונימוקי הערעור.

הוועדה המקומית תגיב תוך 30 יום, ומזכיר הוועדה יקבע יום לדיון. בדיון יציגו הצדדים את טענותיהם, וימציאו מסמכים ככל שיתבקשו לכך על ידי חברי הוועדה. במסגרת הדיונים וועדה הערר עשויה למנות שמאי מייעץ שישולם על ידי הצדדים וינפיק שומה משל עצמו שתשמש את חברי הוועדה בהכרעת המחלוקת. גם המערער יכול בשלב זה להציג שומה מטעמו.

ההחלטה בעניין תינתן בתום הדיון או לכל היותר תוך 60 יום מסיום הדיון.

מינוי שמאי מכריע:

כאשר בעל הנכס לא מכחיש את עצם החיוב, אלא טוען כי החיוב גבוה מידי, הוא יכול להגיש תוך 45 יום בקשה למינוי שמאי מכריע המוגשת ליו״ר מועצת שמאי המקרקעין על ידי טופס מקוון. תוך 15 יום מודיע היו״ר על זהות השמאי שנבחר על ידו ועל המערער להמציא מסמכים הנדרשים לשם הגשת הבקשה.

בהליך זה, השמאי המכריע יכול לקבל החלטה מבלי לקיים דיון בכפוף להודעה לצדדים על כך. קודם החלטתו, יכול השמאי לבקר בנכס וכן לבקש מסמכים שונים מהצדדים ובתוך 60 יום מהתגובה האחרונה של אחד הצדדים, עליו למסור את החלטתו.

שימו לב, בניגוד לוועדת הערר המוגבלת לקבלת הערר או לדחייתו, שמאי מכריע עלול לפסוק שומה גבוהה מזו שנקבעה על ידי הוועדה המקומית.

ערעור על החלטות וועדת הערר והשמאי המכריע:

אז לאחר שעברתם את כל התהליך וההחלטה שניתנה לא מקובלת עליכם, אתם כמובן יכולים לערער גם עליה. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לוועדת הערר המחוזית. ואם גם זו לא מתאימה לכם תוכלו להמשיך לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים.

מה הערעור המומלץ?

כפי שהבנתם, ההחלטה היכן לערער עשויה להיות גורלית, ולכן נדרשת מחשבה רבה בדיון המקדים לאן וכיצד לערער על השומה. ערעור לוועדת הערר המחוזית עשוי להימשך שנים והינו הליך יקר ומסורבל יותר. לעומת זאת, בקשה למינוי שמאי מכריע היא אמנם זולה ומהירה, אך עשויה להפוך לחרב פיפיות אם השמאי יקבע שומה חדשה וגבוהה יותר מהוועדה המחוזית.

לכן ההמלצה היא לערער בדרך המלך – פנייה לוועדת הערר המחוזית עם העלאת נימוקים משפטיים ומפורטים מדוע השומה אינה צודקת או גבוה מידי לטענתכם. אך קודם לכן, מומלץ לבחור שמאי מקרקעין פרטי שיבדוק האם בכלל יש ממש בטענותיכם ורק אם יש לדבריו סיכוי לערעור, יש לגשת להמשך ההליך.

היטל השבחה הוא תחום רחב ומורכב, אם ברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, דקר, פקס, לוי ושות', בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור. צרו קשר:

צרו קשר

  • ✓ Valid number ✕ Invalid number
  • שדה זה מיועד למטרות אימות ויש להשאיר אותו ללא שינוי.

גלול כלפי מעלה