עלויות נלוות לרכישת דירה

דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים, בדרך כלל. אך גם אם אין זה הנכס היחידי שברשותכם, זו ללא ספק עסקה חשובה בת מאות עד מיליוני שקלים ולה השלכות גדולות על עתידכם הכלכלי.

מלבד עלות הדירה עצמם ישנם עלויות רבות נלוות – מעורך דין, דרך מס רכישה ותמיד תיווך והיטלי עירייה שונים. וגם כאן, כל מקרה לגופו. דין דירה ראשונה אינו כדין דירה שניה ושלישית מבחינת מיסוי. מדובר בעלויות שיכולות לייקר את העסקה עד 10% אך אם אתם זקוקים למשכנתא תצטרכו להוסיף בדרך כלל מעל 10% נוספים, תלוי בהיקף המימון והתנאים. מאמר זה ינסה לסקור את העלויות הנלוות לרכישת דירה, כמה, מתי, למה ובאיזה מצב.

הוצאות נלוות לקניית דירה

לאחר שמצאתם מימון ואיתרתם נכס בו חשקה נפשכם, תגלו עד מהרה שאתם צריכים להותיר בצד 25% ולעיתים אף יותר מערך הנכס עצמו על מנת לממש את העסקה. אילו עלויות נלוות לעסקה עצמה? נסדר אותם מהכבד לקל:

משכנתא: כל אדם שמעוניין לרכוש דירה ולרוב מוחלט אין סכום מלא בעובר ושב, זקוק למשכנתא. זה גם הפרמטר היקר ביותר לבד מעלות הדירה ועשוי במצבים מסוימים כמעט להכפיל את העלות. אך אם מדברים על ממוצעים, רוב הציבור לוקח משכנתא של בין 50-30% מערך הדירה בעלות ממוצעת של 1.6 מיליון שקלים למשך 20 שנה. הריבית המשוכללת של כלל המסלולים תהיה בין 2-2.5%, ביטוח דירה וחיים ולכך יש להוסיף הוצאות חד פעמיות של פתיחת תיק ושמאי שעתידים להוסיף עוד מספר אלפי שקלים. בסופו של דבר, אתם משלמים בנוסף את סכום הריבית שנותן לכם הבנק (לבד מהקרן) ואת הסכום הזה, המסתכם במאות אלפי שקלים לכל התקופה, יש להוסיף לעלות העסקה. אם נעזרתם ביועץ משכנתא תצטרכו להוסיף בין 3,500 ל-8,500 שקלים נוספים.

שיפוץ: ידוע כפרמטר השני במשמעות שלו לבד מהעסקה עצמה והמשכנתא. אם רכשתם דירה מוזנחת ביד 2 או כזו שאתם רוצים לערוך בה שיפוץ מסיבי הדרך עשוי להגיע לכרבע מעלות הנכס עצמו. אם מדובר בשיפוץ קליל של האמבטיה או חדר אחד הדבר עשוי להסתכם מעשרות אלפי שקלים. כך שניתן להעריך את הפרמטר הזה, אם קיים, בבין עשרות למאות אלפי שקלים.

מס רכישה: בדרך כלל מיסוי מוטל על רווחים, אלא שכאן מדובר במס שמוטל על עסקה שבה רק מוציאים כסף. המדינה לוקחת בחשבון שמי שהשיג מממון לדירה השיג הון מסוים, ומכיוון שמדובר בעסקה גדולה היא רוצה את הנתח שלה.

רבים אינם יודעים, אך מס רכישה מוטל גם על דירה ראשונה, אלא שמדרגות המס יהיו במקרה זה נמוכות יותר. עד 1.74 מיליון לא תשלמו מס כלל. מסכום זה ועד 2.07 מיליון המס יעמוד על 3.5% מערך הנכס. המדרגה הבאה לנכס עד 5.34 מיליון היא 5% ומעל לכך תשלמו 8%. אם מסכמים המס יכול להתחיל באלפי שקלים בודדים ולהסתיים במאות אלפי שקלים ומושפע ממספר הדירות שיש לך, האם אתה עולה חדש, האם הדירה ניתנה ללא תמורה מקורב משפחה והאם אתה בעל תעודת נכה. כל הפרמטרים הללו ישפיעו על היקף המס שתשלם. מדרגות המס מתעדכנות כל חצי שנה.

המדינה ביצעה רפורמות בשנים האחרונות בשיעורי המס לרוכשי דירות להשקעה וזאת על מנת למתן הרכישות ולאפשר למי שבאמת זקוק לדירה לרכוש אותה ואולי למתן מעט את המחירים. מס הרכישה לדירה שניה נע מ-5% לנכס עד 1.3 מיליון וממשיך ועולה עם ערך הנכס עד ל-8% לנכנס מעל 5.33 מיליון.

דמי תיווך: כל אחד למכור או לרכוש דירה יודע שאם הוא מסתייע במתווך הדבר יעלה לו כמה עשרות אלפי שקלים נוספים, בהתחשב במחיר הנרכש אותו הוא רוצה לרכוש. מרבית המתווכים גובים 1-2% מערך הנכס בתוספת מע"מ אז אחוז זה נתון למיקוח. אם ניקח דירה ממוצעת בעלות מיליון וחצי שקלים המשמעות היא שתשלמו בין 17,500-32,550 שקלים, לכן בהתמקחות פשוטה עם המתווך ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים, או לפנות למתווך אחר שגובה פחות.

ריהוט וציוד חדש לבית: מרבית האנשים לא כוללים את הפרמטר הזה אך הוא חשוב, בעיקר אם ברצונכם להיפטר מרהיטים ישנים, לחדש את הסלון, המקרר, מכונות כביסה וכן הלאה. סלון עשוי להתחיל מאלפי שקלים ולהסתיים בעשרות אלפים, בהתאם לגודל ואיכות הרהיטים שתרצו לשים בו. כל מכשיר חשמלי גדול כגון מקרר, מכונות כביסה או מייבש עשוי לעלות מספר אלפי שקלים נוספים.

עלויות הצמדה: אם רכשתם דירה חדשה מקבלן והיא עוד לא נבנתה, מה שקרוי בשפה העממית "על הנייר", אתם משלמים את תשלום הדירה בתשלומים. אלא שתשלומים אלו צמודים למדד כלשהו. אם הם צמודים למדד תשומות הבניה, אתם עשויים לשלם יותר מהעלות הריאלית של ההתייקרות של הנכס והקרקע על כן כדאי לנהל משא ומתן עם הקבלן ולהצמיד את התשלומים למדד המחירים לצרכן.

שכר טרחת עורך דין: היות ומדובר בעסקה בעלת חשיבות כלכלית גדולה לא מומלץ לוותר על שירות זה. תפקידו של עורך הדין לוודא שלא מדובר בהונאה, שהדירה אכן רשומה על שם המוכרים, שהמסמכים והחתימות תקינות ובסופו של דבר לרשום את הדירה על שמכם כדין. שכר הטרחה נע בין 0.3% ועד 1% תלוי בניסיון ושמו של עורך הדין, ערך הנכס ואף המיקום בארץ בה מתבצעת העסקה.

עלויות הובלה: מעבר דירה זה כאב ראש. צריך לארוז את כל חייכם (כולל המחסן) לארגזים ואז לסדר אותם מחדש בבית החדש. הדבר הזה עשוי לערוך כמה ימים טובים, שהם כמה ימי עבודה של שני בני הזוג אותם צריך לקחת בחשבון בעלות הכוללת. חברות הובלה יגבו מכם בין 3,000-4,000 שקלים עבור הובלה רגילה, אך אם תרצו שיארזו בשבילכם וגם יסדרו מחדש לפי הוראתכם העלות תקפוץ ל-5,000 שקלים עד 10,000 שקלים לא כולל הפסד ימי העבודה, בייבי סיטר לילדים והוצאות אחרות בהתאם למצבכם המשפחתי.

עלויות נוספות: לבסוף, ישנם עלויות של התקנה מחדש של טלפונים, כבלים, מים, חשמל, אינטרנט ועוד. כיום רובם על חשבון החברות ללא עלות וגם כשצריך לשלם לא מדובר בסכומים גדולים. ועם זאת, הממוצע מדבר על כמה מאות שקלים למעבר משפחה.

שיטת המיסוי בארץ על דירה מורכבת. היות ובכל מקרה ככל הנראה שתעזרו בעורך דין לשם העסקה, מומלץ כי הוא גם ילווה אותכם משפטית, ייעוץ לכם עצות כיצד להימנע מתשלומים מיותר ויקנה לכם מהידע והניסיון שלו, היות ולכם זו אולי העסקה הראשונה או השניה, אך לעורך דין מומחה בתחום זה דרך חיים.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן ובו תוכלו לפגוש עורכי דין מומחים לתחום בעל ניסיון של שנים שישמחו להיפגש איתכם, ללוותכם ולענות לכם על כל שאלה.