יציאה מחוזה שכירות לפני הזמן – מהן האפשרויות המשפטיות העומדות בפניכם?
כידוע, לא כל משכיר הוא בעל בית טוב ולא כל שוכר הוא מתנה משמיים. יציאה מחוזה שכירות נדרשת בלא מעט מקרים, מסיבות מגוונות. גם משכירים וגם שוכרים נאלצים לא פעם לצאת מההסכם מוקדם מהמתוכנן.
עולה השאלה כיצד ניתן לעשות זאת מבחינה משפטית ללא הפרת חוזה ותביעה אפשרית. החוק מספק מספר פתרונות לשם כך, עליהם יסביר להלן עורך דין מומחה לענייני דיני חוזים ונדל״ן ממשרדנו.
בכל שאלה בענייני חוזה שכירות, תוכלו לפנות לעורך דין מומחה ממשרדנו. המשרד עוסק בתחום דיני החוזים ועסקאות נדל״ן, ומספק מענה וליווי משפטיים עבור שוכרים ומשכירים.
חוזה שכירות – איך יוצאים מזה?
תכניות עשויות להשתנות לפעמים, וזה נכון גם ביחס לחוזי שכירות. לא אחת בעלי דירות חותמים על חוזה שכירות עם שוכרים, אך במהלך תקופת השכירות הם מוצאים קונה המעוניין בדירה באופן מיידי. במקרים אחרים הם זקוקים לדירה מסיבות אחרות. כך גם שוכרים צריכים לעזוב את הנכס לפני הזמן בלא מעט מקרים. הסיבות לכך רבות ומגוונות – פיטורים בלתי צפויים מהעבודה, מעבר לדירה אחרת עם בני זוג וכיו״ב.
ואולם, לא תמיד הצדדים מסכמים ביניהם לגבי האפשרות של יציאה מחוזה שכירות לפני הזמן, והדבר עשוי להעלות בעיות משפטיות רבות. ביטול החוזה אפשרי רק בתנאים מסוימים, ובהתאם להוראות החוק, על מנת להימנע מצעדים שייחשבו כהפרת החוזה. מוטב תמיד ליצור מנגנון מוסכם מראש, שכן אחרת יציאה מחוזה השכירות תדרוש בדרך כלל שינוי של החוזה לאחר שנחתם. להלן נסביר לעומק על המצב המשפטי ועל האפשרויות העומדות בפני מי שמעוניינים לצאת מחוזה שכירות.
מה עושים כאשר אין מנגנון מוסכם?
ככלל, כשאין הסכמה של הצדדים ניתן לצאת מחוזה בדרך של ביטולו במקרים של הפרתו על-ידי הצד השני. לצורך כך, חשוב להבין מה סוג ההפרה. החוק מבחין בין שני סוגים של הפרות: הפרה יסודית והפרה רגילה. הפרה יסודית מוגדרת לפי החוק בתור ״הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית.״
במקרים של הפרה יסודית, ניתן לבטל את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעת ביטול לצד השני בתוך זמן סביר. אם ההודעה ניתנה לאחר זמן ממושך מדי בנסיבות העניין, הדבר עלול להוביל לכך שלא ניתן יהיה לבטל את ההסכם בעקבות זאת. יתרה מכך, זה עלול אף להפוך את נותן הודעת הביטול למפר.
לעומת זאת, יציאה מהחוזה כאשר ההפרה אינה יסודית דורשת שליחת התראה לצד השני ומתן ארכה אשר תאפשר את תיקון ההפרה. רק אם לאחר מתן ההתראה הצד השני לא יתקן את ההפרה, תוכלו להודיע על ביטול חוזה השכירות. גם כאן, הדבר צריך להיעשות בזהירות המתבקשת, ורצוי תוך התייעצות וליווי של עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן.
איך יוצאים מהחוזה כאשר אין הפרה?
לגבי מרבית סוגי השכירויות של דירות, חוק השכירות קובע כי הצד המשכיר לא יוכל לצאת מהחוזה, אם לא קיימת זכות הדדית לשוכר. יש לציין כי לא קיים כלל הפוך, ולפיכך ניתן לקבוע בחוזה שכירות כי רק השוכרים יוכלו לצאת מהחוזה לפני הזמן, אך לא המשכירים.
לפי החוק, לגבי מרבית הדירות להשכרה ניתן לקבוע זכות ביטול הכפופה להודעה של 90 יום מראש לפחות למשכיר ו-60 יום לפחות לשוכר. במרבית חוזי השכירות ניתן להתנות על כך, כלומר לקבוע תנאים שונים מהכלל הזה. ואולם, הם יוכלו להיות רק לטובת השוכר. לדוגמה: חובת הודעה של 90 יום לשוכר תהא בטלה, שכן הכלל הוא לא יותר מ-60 יום.
הפתרון האולטימטיבי – יצירת מנגנון מוסכם ליציאה מהחוזה
בהתאם לאמור לעיל, במקום להגיע למצב לא נעים בו מתמודדים עם הצורך לצאת מהחוזה רק כשמתרחש אירוע המחייב זאת, עדיף לדון בכך מראש. התייחסות לסוגיית היציאה מהחוזה, בדרך של יצירת מנגנון מוסכם במסגרת החוזה עצמו, תוכל לפתור את מרבית הבעיות המשפטיות העלולות לעלות בהמשך. בכל מקרה שהוא, במקרה של צורך לצאת מהסכם שכירות, מוטב להתייעץ מראש עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן, ולהימנע מפעולות חד צדדיות, העלולות לגרור סנקציות בשל הפרת חוזה.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן
אם יש לכם שאלות משפטיות או שהנכם זקוקים לסיוע בעניין יציאה מחוזה שכירות, תוכלו ליצור עמנו קשר ונשמח לעזור. משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה בתחום דיני החוזים ודיני מקרקעין, ומספק מענה מקיף במגוון עניינים משפטיים בנושא שכירות, ערבויות, חוזי מכר וכיו״ב.
:
:מאמרים מומלצים