קניית דירה להשקעה – ממה כדאי להיזהר?
מה צריך לעשות בעת קניית דירה להשקעה? חשוב גם לבחור את הדירה הנכונה, לבדוק את המצב, המיקום והבעיות האפשריות, וגם לדעת לחשב מראש את התשועה הצפויה על הכישה – כמה זמן ייקח להחזיר את ההשקעה ומתי תתחילו לקבל רווח. במאמר זה נסביר את כל מה שצריך לדעת בעת רכישת נכס נדל"ן לצרכי השקעה.
השקעה בנדל״ן הייתה מאז ומתמיד אפיק ההשקעה המועדף עבור רוב הישראלים. יציבות התחום לצד עליית מחירי הדירות שנמשכת כבר עשורים, גרמה לבעלי ממון לשים את כספם באפיק הבטוח ביותר מתוך הבנה כי בתרחיש הכי קיצוני, כספם ירוויח מעט, אך בשום סיטואציה הם לא יפסידו ואפילו לא חלק קטן מההשקעה.
כמובן שהנחה זו אינה תורה למשה מסיני, ועשויים להתרחש בשוק הנדל״ן משברים כדוגמת משבר הסאב-פריים בארה״ב שהביא לצניחת מחירי הדירות ולמיתון עמוק בבירת הפיננסים העולמית. אך ככלל, שוק הנדל״ן הישראלי הוכיח יציבות איתנה לצד עלייה מתמדת של מחירי הדירות.
נפוצות קניית דירה להשקעה העלתה שאלות משפטיות שונות בכל הנוגע לתהליך ולאופן בחירת הנכס הנכון. לכן חשוב לבחור עורך דין מומחה במקרקעין אשר ילווה אתכם לכל אורך ההליך ויבטיח את פעולותיכם מבחינה משפטית ויצמצם את הסיכון שלכם בעסקה מסוג זה.
במאמר זה נפרט את הנקודות החשובות שיש להעניק להם חשיבות בשלב חיפוש הדירה המתאימה להשקעה.
איך לבחור דירה להשקעה?
ככלל, רכישת דירה להשקעה זהה לרכישת נכס למגורים בכל הנוגע לעניין הבדיקות הנדרשות בנכס. העובדה כי הדירה לא מיועדת למגורים, לא אומרת כי אתם יכולים לוותר על מיקום איכותי, מצב טוב של הדירה או אזור מועדף. מה שעשוי היה להיות טוב לכם, יהיה טוב לשוכרים שיהיו מעוניינים בדירה או לקונים עתידיים ביום שתחליטו למכור.
בחירת הנכס מורכבת מפרטים רבים כמו בחירת מיקום: פריפריה או אזורי ביקוש, סטודנטים או משפחות. או בחירת מצב הנכס: חדש מקבלן או ישן שיעבור שיפוץ על ידכם, אזור עם פוטנציאל לתמ״א 38 או אזור עם תשואה יציבה מרגע הקנייה. ישנם פרטים רבים שעליכם לבדוק, ולכן חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום כבר מהשלב הראשון.
מה חשוב בהליך דירה להשקעה?
חשוב שתבצעו את רשימת הפעולות הנדרשת לפני רכישת דירה, או תפנו לעורך דין מומחה כדי שילווה אתכם בעסקה. חשוב גם בשלב זה לערוך בדיקות מקדמיות בנכס השוללות קיומן של עבירות בנייה ובעיות פיזית בדירה אותם אתם מבקשים לרכוש.
שימו לב, בעיות פיזיות בדירה עשויות לגרום להוצאות תיקון רבות במהלך תקופת השכירות, מה שיקטין את אחוזי הרווח וכן עשויות להבריח שוכרים פוטנציאליים. כך שבדיקות אלו לא נעשות מטעמי נוחות עבורכם, אלא הן חובה להבטחת ההשקעה והתשואה המרבית עליה.
חישוב הוצאות:
את עסקת רכישת הדירה להשקעה אתם עושים מטעמים פיננסיים. כלומר, אתם מעוניינים להרוויח כמה שיותר על כספכם. לפעמים מוצאים דירה במחיר מציאה, ואולי מדובר בעסקת חייכם שתניב לכם תשואה גבוהה, אך בשלב הראשוני אתם לא יודעים לחשב את ההוצאות וממילא את התשואה.
לדוגמה: אם מחיר הדירה הוא מיליון ש״ח, והשכירות היא 5,000 ש״ח בחודש, אזי התשואה היא בגובה 6% ובהחלט נחשבת לתשואה גבוהה, אך אתם לא מחשבים את העלויות הנלוות אשר מגדילות את סכום ההשקעה.
עלויות עיקריות:
- שיפוץ: בדירות להשקעה, מיקסום הרווח לעיתים מגיע באמצעות רכישת דירה ישנה, עריכת שיפוץ יסודי בה והשכרתה לשוכרים שישלמו יותר על דירה משופצת. עוד לפני הרכישה, חשוב לקבל הצעות מחיר מקבלנים, ואף להוסיף על מחירם עוד עשרה אחוזים כי מניסיוננו שיפוץ לרוב לא מסתיים במחיר שניתן לכם בשלב הראשון.
- מיסים: ברכישת דירה להשקעה, בניגוד לרכישת דירה למגורים, ישנו מס רכישה אשר גובהו משתנה לרוב משנה לשנה. ישנם מספר סוגי פטורים ממס רכישה (המפורטים במאמר המקושר), אך הם חלים בעיקר על רוכשי דירה ראשונה ולא על רוכשי דירה להשקעה. לכן חשוב לערוך חישוב המס ולהכניסו לסכום ההוצאות על הדירה. עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין ידע להציע פתרון להפחתת המס במקרה ספציפי שלכם.
- תיווך: חלק גדול מעסקאות המקרקעין נעשות באמצעות מתווך נדל״ן הגובה עמלה בסך 1-2% מערך הדירה. זוהי הוצאה נכבדת שיש להכניס לסכום ההשקעה.
- ריהוט: דירות להשכרה מוצעות לעיתים קרובות כשהן מרוהטות. באזורים מסוימים, בעיקר באזורי מגורי סטודנטים, דירות מרוהטות מושכרות במהירות ובמחיר גבוה מדירות שאינן מרוהטות, לכן אם רכשתם באזור כזה והחלטתם לרהט את הדירה, חשוב לקחת זאת בחשבון.
- עורך דין: כמו בכל עסקת מקרקעין, גם כאן ישנה עלות עורך דין המלווה את העסקה ודואג כי לא תעשו שגיאה במהלך המו״מ שעשויה לעלות לכם ביוקר בעתיד.
- יועץ משכנתא: אם ברכישת דירה למגורים, יועץ משכנתא הוא חובה, אזי בדירה להשקעה על אחת כמה וכמה. המשכנתא שתטלו לרכישת נכס להשקעה, תשפיע רבות על התשואה ועל כדאיות העסקה.
כיצד מחשבים תשואה בדירה להשקעה?
לאחר שקראתם את המאמר עד כה, הבנתם שבדירה להשקעה מה שחשוב לכם הוא התשואה השנתית ולא דבר אחר. הדירה יכולה להיות יפה ובמיקום מנצח, אך אם רכישתה לא תניב אחוזים נאים, לא תרצו לרכוש אותה.
חישוב תשואה נעשה בנוסחה פשוטה. סכום ההשקעה אל מול הכנסות שנתיות משכירות הדירה. שימו לב שכתבנו סכום ההשקעה ולא מחיר הדירה, מאחר וסכום ההשקעה מורכב ממחיר הדירה, מיסי חובה, עלויות נלוות כמו יועצים, עו״ד ואפילו שיפוץ הדירה כאשר הדבר נצרך.
לדוגמה: אם הדירה עלתה 900,000 ש״ח והעלויות הנלוות היו בסך 100,000 ש״ח. הסכום להשקעה הוא מיליון ש״ח. אם השכירות לחודש היא 4,000 ש״ח, אזי השכירות לשנה היא 48,000 ש״ח, ואם כן התשואה השנתית היא 4.8 % ממחיר הדירה.
ניתן לבדוק באתרים שונים כגון מדלן את מחיר השכירות באזור הדירה שאתם רוצים לרכוש, וכך לקבל אינדיקציה למחיר שתקבלו על דירתכם.
בדירות ישנות נהוג לקזז 5-10% מגובה השכירות למימון הוצאות תיקונים בדירה במהלך השנה, הוצאות בהם אתם חייבים מכיוון שאתם הבעלים של הנכס.
מה התשואה המועדפת?
זוהי ללא ספק שאלת מיליון הדולר. התשואה בישראל נעה בין 3 ל-6 אחוזים מערך הדירה. הדבר תלוי במיקום הדירה, במצבה ובגובה השכירות הנהוג באזור הנבחר.
שימו לב שהתשואה מחושבת לרוב על פי ההכנסות אל מול ערך הדירה. אם אתם מסתפקים בין השקעה בנדל״ן לבין השקעה בשוק ההון, את החישוב לתשואה בנדל״ן תערכו בצורה שונה, מכיוון שמן הסתם אתם נוטלים משכנתא, ואז חישוב התשואה נעשה אל מול ההון העצמי שהשקעתם בדירה.
הסבר: אם ההון העצמי שהשקעתם ברכישת הדירה והעלויות הנלוות הוא 500,000 ש״ח, והיתר נלקח מהבנק הממשכן, אזי חישוב התשואה נעשה באמצעות חישוב הכנסות נטו מול ההשקעה בתוספת הוצאות הריבית על המשכנתא. או אז תגיעו לתשואה גבוהה מהאחוזים שצוינו ותוכלו להשוות את התשואה הזו מול התשואה בשוק ההון והסיכונים הכרוכים בה.
סיכום:
בניגוד לרכישת דירה למגורים, רכישת דירה להשקעה דורשת בדיקות מעמיקות יותר וחישובי תשואה וסיכונים שעליכם לבדוק היטב מהשלב הראשון.
אם ברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, דקר, פקס, לוי ושות', בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור.
:
:מאמרים מומלצים