איחור במסירת דירה מקבלן
חוק המכר (דירות), הוא חוק שנועד להגן על רוכשי דירות חדשות מפני מוכרי הדירות במספר מישורים, ובין היתר מאפשר לרוכשי הדירות לקבל פיצוי כספי במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן. הפיצויים ניתנים בגין איחור של למעלה מחודש במסירת דירה, וסכומי הפיצויים עולים ככל שהאיחור במסירת הדירה מתמשך. מוכרי דירות עשויים להיות פטורים מפיצוי בגין איחור במסירה רק אם יוכלו להראות לבית המשפט שהאיחור במסירה נגרם בשל קונה הדירה או בשל נסיבות חיצוניות העולות לכדי אונס או סיכול חוזה.
את מי עלינו לתבוע בגין איחור במסירת דירה חדשה: את יזם פרויקט הבנייה או את הקבלן המבצע?
סעיף 1 לחוק המכר (דירות) קובע ש"מוכר" הוא "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה" – מכאן שאם החברה היזמית משתמש בשירותיה של חברה אחרת בתור "קבלן הביצוע" של הפרויקט, כפי שקורה ברוב פרויקטי הבנייה בארץ – האחריות מול רוכשי הדירות היא של יזם הפרויקט, ולא של הקבלן המבצע (ייתכן שהיזם יפוצה מצדו על ידי הקבלן המבצע, אך אין זה מעניינם של רוכשי הדירות).
מה קובע חוק המכר (דירות) בעניין איחור במסירת דירה חדשה?
תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), הכולל את הוספת סעיף 5א, נכנס לתוקפו בשנת 2011 בעניין איחור במסירת דירה חדשה. בחודש יולי 2022 נכנס לתוקפו תיקון מספר 9. בדברי ההסבר לתיקון החוק נכתב כי מדובר ב"חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה של רכישת דירה מיזם אינה שוויונית וכי יש פערי כוחות ניכרים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר".
בהתאם לכך, קונה ומוכר הדירה אינם רשאים להסכים על הוראות בחוזה המכר שיהיו לטובת המוכר ולרעת הקונה בעניין איחור במסירה – הן מבחינת סכום הפיצוי והן מבחינת מועד זכאותו של קונה הדירה לפיצוי. לעומת זאת, הצדדים רשאים לקבוע ביניהם בחוזי המכר הוראות לטובת הקונה, אך בפועל הדבר אינו שכיח, שכן מנסחי החוזים, בעלי הכוח, הם מוכרי הדירות.
על פי לשון הסעיף כיום, לאחר תיקון מספר 9 (המאמר נכתב בחודש אפריל 2023), אם מוכר דירה לא מוסר את הדירה לקונה בתוך חודש מהמועד הקבוע בחוזה המכר ("המועד החוזי"), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו בהתאם לפירוט להלן: "(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי; (3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".
החודש הראשון – תקופת חסד לטובת מוכר הדירה שאינה מזכה בפיצוי
ניתן לראות, כי במסגרת סעיף 5א ניתנת למוכר הדירה תקופת "גרייס" בה הוא רשאי לאחר במסירת הדירה מבלי לשלם פיצוי כלשהו לרוכש בגין העיכוב. בשונה מהמצב לפי תיקון מספר 9 לחוק, החסד של 30 הימים הוא קבוע, ולא יתבטל בשום מצב. כלומר, גם אם מוכר הדירה יתעכב במסירת הדירה במשך שנה שלמה, הוא לא יצטרך לפצות את רוכש הדירה בגין חודש העיכוב הראשון.
דוגמאות לגבי הסכום בו על מוכר דירה חדשה לפצות רוכש דירה חדשה בגין איחור במסירתה:
בהתאם לאמור לעיל, אם שווי השוק של הדירה שעתידה להימסר הוא 10,000 ₪ בחודש, על היזם לפצות את רוכש הדירה בסכום זהה בגין שלושת מארבעת חודשי העיכוב הראשונים (כזכור החודש הראשון הוא תקופת החסד); בסכום של 12,500 ₪ בחודש בגין התקופה שבין ששת חודשי העיכוב הבאים (חודש חמישי עד עשירי) ובסכום של 15,000 ₪ בחודש בגין בעבור התקופה שבין החודש האחד עשר ואילך.
מלשון הסעיף עולה כי ככל שהאיחור במסירה הוא ארוך יותר, על מוכרי הדירות לפצות את הקונים בסכומים משמעותיים יותר.
באילו מקרים פטורים מוכרי דירות מפיצוי קונים בשל איחור במסירה?
סעיף 5א(ג), שונה גם הוא במסגרת תיקון מספר 9. בעבר, קבע נוסח סעיף הפטור, כי המוכר יהיה פטור מפיצוי לרוכש בנסיבות בהן אין לו שליטה על המצב (סעיף "כח עליון"). הנוסח הנוכחי קובע כי "הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד; (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".
אך למעשה, מקריאה מדוקדקת של הסעיף עולה כי אין מדובר בשינוי משמעותי, שכן הסעיף מחיל את הגנת ה"פטור בשל אונס או סיכול החוזה" הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים, (תרופות), ומוכרי דירות יוכלו לטעון טענות "כח עליון" גם מכח סעיף זה.
על פי פסיקת בית המשפט העליון, מועד המסירה חייב להיות ברור, במידה המאפשרת לרוכש הדירה להסתמך עליו
ברע"א שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (ניתן ביום 21.2.2016) עסק בית המשפט העליון במקרה בו לא נקבע בהסכם המכר מועד מסירה קונקרטי חדש בגין שינויים בדירה, אלא ההסכם הקנה לחברה היזמית שמכרה מוכרת הדירה לקבוע את מועד המסירה בעצמה. בפסק הדין, שנכתב על ידי השופטת דפנה ברק ארז, נקבע שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש בגין שינויים אינה נוגדת את החוק, אבל חשוב לוודא כי יש הסכמה עדכנית על מועד המסירה – ולא פטור המוצג כסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועד לפטור את מוכר הדירה מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק).
פנייה לעורך דין בעניין קניית דירה חדשה ואיחור במסירת דירה
קניית דירה חדשה הוא אחד מהאירועים המשמעותיים בחייו של אדם. לאור זאת ומאחר שמדובר בעסקה שמעורב בה כסף רב, חשוב ביותר לקבל ליווי משפטי מעורך דין מומחה למקרקעין בכל שלבי העסקה – החל מהמשא והמתן לקניית הדירה ועד לשלב קבלת המפתח (ואף לאחר מכן, במקרה של ליקויי בנייה). ליווי משפטי מעורך דין מומחה במקרקעין מגן על האינטרסים שלכם ומעניק לכם שקט נפשי בסיטואציה מורכבת זו.
עורכי הדין של משרדנו, המתמחה במשפט אזרחי ובאיחור במסירת דירות, ישמחו לסייע לכם בכל הכרוך בנושא. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.
המאמר נכתב בשיתוף עורך הדין אדם ג'ונסון.
:
:מאמרים מומלצים