Skip to content

שכירות מוגנת – מהי ומה היא כוללת? (מידע משפטי)

Avatar

Michael Decker

היא לא מוכרת כיום למרבית הציבור ולא נעשה בה שימוש נרחב, אך היא עדיין רלוונטית עבור עשרות אלפי אנשים בישראל. היא מעניקה זכויות רבות, וכמעט אינה מוגבלת בזמן. החוק לגביה מסובך ומורכב, מה שמוביל למחלוקות וסכסוכים משפטיים רבים. במאמר זה נסביר בצורה פשוטה וברורה ככל האפשר מהי שכירות מוגנת, מה הזכויות שהיא מעניקה, ומדוע היא מעוררת בעיות משפטיות רבות כל כך.

משרד עורכי הדין כהן, דקר, פקס, ברוש, מתמחה בדיני נדל״ן ונושאי שכירות. לעורכי הדין במשרד ניסיון רב במתן סיוע משפטי עבור שוכרים ובעלי דירות. המשרד מעניק, בין היתר, ייעוץ משפטי בענייני שכירות, ייצוג משפטי בסכסוכים ותביעות, שירותי גישור ופתרון סכסוכים ועוד.

מדוע שכירות מוגנת מוזכרת בכל חוזה שכירות?

חוזה שכירות מוגנתאם אי פעם עיינתם בחוזה שכירות, ודאי נתקלתם בסעיף בחוזה המציין במפורש כי הוראות חוק הגנת הדייר לא יחולו עליו. מדובר בסעיף הנכלל כיום כמעט בכל חוזה שכירות. רבים תוהים מהו אותו חוק, ומדוע בעלי דירות נזהרים כל כך מלהסכים בטעות על שכירות לפי הוראותיו. ובכן, מדובר בחוק אשר מקורו עוד בימי קום המדינה, ונועד להסדיר את מוסד השכירות המוגנת ואת הזכויות של דייר מוגן. אך מהי בעצם שכירות מוגנת ומה היא כוללת? להלן נענה על כך בהרחבה.

מה ההבדל בין שכירות מוגנת לבין שכירות ״רגילה״?

שכירות שאינה מוגנת היא למעשה השכירות הסטנדרטית המוכרת לנו כיום. הזכויות המוענקת במסגרתה הן לפי מה שמסוכם בין הצדדים לחוזה השכירות. כלומר, משך השכירות נקבע בחוזה, וכך גם מה שמותר לשוכרים לעשות בנכס שהושכר. החוזה יגדיר האם מדובר בהשכרה למטרות מגורים או עסקים; האם השוכרים רשאים להשכיר את הנכס לאחרים או למצוא שוכרים במקומם; וכיו״ב. 

למרות החופש הרב שיש לצדדים לחוזה שכירות סטנדרטי, הסכמותיהם עדיין כפופות לחוקים שונים, כגון חוק החוזים, חוק השכירות והשאילה ועוד. על מרבית השכירויות הקיימות כיום חלות גם הוראות שונות אשר נועדו להפוך את השכירות להוגנת יותר כלפי שני הצדדים. כלומר, יש הגבלה מסוימת לגבי נושאים כגון ערבות, יציאה מהחוזה לפני הזמן וכיו״ב.

שכירות מוגנת היא סוג שונה לחלוטין של שכירות. היא מהווה מעין הכלאה בין שכירות לבין בעלות בנכס. זאת לאור כך שמשך השכירות הוא לתקופה ארוכה יותר, והצדדים מוגבלים מאוד לגבי מה שניתן להסכים לגביו. היא קיימת הן עבור דירות מגורים, והן עבור נכסים המשמשים להפעלת עסקים.

השוכרים משלמים במעמד החוזה סכום גבוה (בין שליש למחצית מערך הנכס), המכונה ״דמי מפתח״. לאחר מכן, דמי השכירות החודשיים יהיו מופחתים במיוחד, ולרוב יגיעו לסכום של כמה מאות שקלים. למשכירים אין יכולת לשנות את הסכומים בעצמם. הסכומים כפופים להוראות חוק הגנת הדייר ושינויים במדד השנתי. 

שוכרים בשכירות מוגנת מקבלים זכויות רבות בנכס, עליהן פירטנו בהרחבה במאמר נוסף. היכולת לפנותם מהנכס מוגבלת מאוד. כמו כן, בשונה משכירות סטנדרטית, שכירות מוגנת אינה תחומה בזמן. לכן היא יכולה באופן תאורטי להימשך לאורך כל חיי השוכרים. במקרים מסוימים אף ניתן להוריש אותה לקרובי משפחה מדרגה ראשונה.

אילו בעיות עולות בנוגע לשכירות מוגנת?

כפי שניתן להבין, שכירות מוגנת היא מורכבת מאוד. החוק לגביה נחקק לפני עשרות שנים, בניסיון לפתור מחסור אמיתי וחמור בדירות להשכרה וביכולת של אנשים רבים לשכור דירה. ואולם, מחירי הנדל״ן בישראל השתנו מאוד מאז, וכך גם היצע הדירות. בהתאם, היא הפכה לכמעט לא רלוונטית. 

לא נותרו כיום נכסים רבים המושכרים לפי חוק הגנת הדייר. לפי הערכות שפורסמו באתר לוי יצחק, מדובר על כ-35 אלף דירות. ככל הנראה, לא יותר כ-250 דירות מושכרות לפי חוק הגנת הדייר מדי שנה. מאחר ובישראל מושכרות מאות אלפי דירות בשנה, מדובר בחלק מזערי מסך הכל. 

עם זאת, לא מעט מהדירות המושכרות לפי חוק הגנת הדייר ממוקמות בערים מרכזיות (בעיקר תל אביב, ירושלים וחיפה) ובאזורים נחשקים. הדבר גורם למחלוקות משפטיות רבות בין דיירים מוגנים לבין בעלי דירות. מצד הדיירים המוגנים, לא פעם הזכויות הרבות השמורות עבורם לפי החוק נפגעות. מצד בעלי הדירות, רבים מהם מעוניינים לפנות את הדיירים, אך החוק מגביל מאוד את יכולתם לעשות זאת. מדובר בסכסוכים מורכבים מאוד מבחינה משפטית, אשר דורשים בקיאות והבנה מיוחדת בענייני שכירות מוגנת. 

צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן

במאמר זה הסברנו מה כוללת שכירות מוגנת, ומה הבעיות המשפטיות המורכבות הנוצרות בעקבותיה. אם יש לכם שאלות פרטניות בנושא, ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה. משרד עורכי הדין כהן, דקר, פקס, ברוש, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני חוזים ונדל״ן, ומספק מענה מקיף ומקצועי, הן עבור בעלי דירות והן עבור שוכרים.

פגיעה בזכות לשם טוב

: 03-3724722

          055-9781688

 office@lawoffice.org.il

צרו קשר

Scroll To Top