קבוצת רכישת נדל״ן: משרד עו״ד מקרקעין ונדל״ן בירושלים ותל אבוב

מהי קבוצת רכישת נדל״ן, ומהם הסיכונים המשפטיים הכרוכים במסגרתה? קבוצת רכישת נדל״ן היא שם כולל לסוגים שונים של התאגדות לצורך רכישה משותפת של מבנה או קרקע למגורים. לאור היתרונות הרבים במסגרתן, קבוצות רכישות הפכו לנפוצות מאוד בישראל. עם זאת, קבוצות רכישה כוללות לא מעט סיכונים מובנים, הנובעים מהתלות המובנית בין חברי הקבוצה ומהפוטנציאל לניגוד עניינים וחוסר שקיפות מצד הקבלנים והיזמים העומדים בראש הקבוצה.

שוק הנדל״ן בישראל הוא שוק מורכב מאוד, הכולל לא מעט סיכונים מסוגים שונים. מחירי הנדל״ן הנוסקים, חוסר הוודאות בשוק וגורמים נוספים, מובילים רבים המעוניינים לרכוש נכסי מקרקעין לחשוב מחוץ לקופסה, על מנת להצליח להצטרף למועדון היוקרתי של ישראלים שמצליחים כיום להחזיק בדירה בבעלותם, או אף להיות בעלי דירות להשקעה. אחד מאותם פתרונות יצירתיים, אשר הפך לפופולרי למדי בשנים האחרונות, הוא הצטרפות לקבוצות רכישת נדל״ן. כיום, קבוצת רכישה מהווה דרך מרכזית להוזלת העלויות הרבות הכרוכות ברכישת דירה. עם זאת, קיימים לא מעט סיכונים ברכישת דירה בדרך זו, וניסיוננו בייצוג רוכשי דירות לימד אותנו כי רוכשים רבים אינם מודעים לסיכונים אלה. מי שנכנסים לעסקאות רכישת נדל״ן קבוצתיות ללא הידע והניסיון הנדרשים, עלולים להפסיד סכומים אדירים בעקבות זאת – סכומים המגיעים לעיתים לסך של מיליוני שקלים. במדריך הקצר שלהלן נסביר על דברים בסיסיים שחשוב מאוד לדעת בכל הנוגע לקבוצות רכישה, ואשר אף עשויים למנוע זאת.

מהי קבוצת רכישת נדל״ן, ומהם יתרונותיה?

קבוצת רכישת נדל״ן היא למעשה התאגדות של קבוצת אנשים, אשר אין ביניהם בהכרח קשר והיכרות מוקדמת, לצורך רכישה משותפת של מבנה מגורים (או לעיתים אף מספר מבנים). קיימים סוגים שונים של קבוצות רכישה. סוג אחד הוא של קבוצות אשר מבצעות רכישה משותפת של קרקע (או קרקעות) רק לאחר גיבוש של הקבוצה. סוג אחר הוא של התאגדות המאורגנת על-ידי יזם וקבלן, אשר רוכשים את הקרקע ורק לאחר מכן מציעים אותה לרכישה באופן קבוצתי. קיימות אף קבוצות רכישה של רוכשים אשר להם היכרות מוקדמת (כגון קבוצת חברים או קבוצה המשתייכת למגזר מסוים). במקרים אלה קיים יתרון משמעותי שעניינו ביכולת של חברי הקבוצה לבחור מראש את מי שיגורו בשכנות איתם. כך גם קיימות קבוצות רכישה הבנויות מאיגודים שונים (כגון ארגוני עובדים, ועדי עובדים או מועדוני צרכנות) הפונים ישירות לחברות בנייה במטרה להשיג הנחות ברכישת הדירות ולהפחית את העלויות הכרוכות בבנייה.

המשותף לכל סוגי הקבוצות הנ״ל הוא היתרונות הרבים שעשויים להיות לרכישת דירה באופן קבוצתי. ראשית, קבוצות רכישה מאפשרות להוזיל את העלויות הכרוכות בתיווך ושיווק הדירות. שנית, קבוצות רכישה עשויות לאפשר לרוכשים ליהנות מהיכולת לבחור את שכניהם העתידיים, דבר שעשוי להיות חשוב, למשל, כאשר מדובר במי שמקיימים אורח חיים דתי או חרדי ומעוניינים לחיות בשכנות למי שמקיימים אורח חיים דומה. מעבר לכל הנ״ל, עשויים להיות מקרים בהם יינתנו הטבות מס שונות לקבוצות הרכישה, כגון פטורים או הנחות במס הרכישה. יתרונות אלה ואחרים הופכים את קבוצות הרכישה בישראל לאטרקטיביות במיוחד בעשורים האחרונים.

מה הסיכונים אשר עשויים להיות כרוכים בהצטרפות לקבוצת רכישת נדל״ן?

לצד היתרונות עליהם הסברנו מעלה, הצטרפות לקבוצת רכישה עלולה להיות כרוכה בסיכונים רבים. ראשית, בניגוד לרכישות עצמאיות, קיימת תלות מובנית של חברי הקבוצה האחד בשני. ככל שמי מחברי הקבוצה יעצרו את תשלומיהם, הדבר עלול לפגוע ביתר החברים, לעכב את הבנייה ולהגדיל את התשלומים עבור כלל הקבוצה. בנוסף, בקבוצות המאורגנות על-ידי יזמים וקבלנים, לא פעם קורים מצבים בהם מציגים היזמים והקבלנים מצגי שווא בפני חברי הקבוצה, לגבי היתכנות הבנייה, מצב תכנית הבנייה, קצב התקדמות הבנייה וכיו״ב. לא פעם, לחברים אין יכולת להבין מה המצב האמיתי בשטח. הדבר נכון במיוחד לגבי זכויות הבנייה, אשר לגביהן לא מומלץ להסתמך על דברי היזמים והקבלנים. חשוב לעיין בתכנית הבנייה, על מנת להבין מה קובעות זכויות הבנייה בפועל. אחרת, רוכשים עלולים למצוא עצמם במצב שבו מספר הדירות שסברו כי אושר במסגרת התכנית הקבוצתית גבוה מהמספר שאושר בפועל. אלה רק חלק מהסיכונים הרבים אשר עלולים להתרחש במקרים של רכישת דירה באופן קבוצתי.

מדוע חשוב כי רוכשים בקבוצת רכישה יקבלו ליווי משפטי אישי?

לא פעם, ובייחוד במקרים של קבוצות רכישה המתגבשות בהובלת יזמים, מובטח לרוכשים כי עורך דין עוסק בייצוג האינטרסים של כלל הקבוצה. עם זאת, במקרים רבים מדובר בפועל בעורכי דין המייצגים את היזמים עצמם, באופן שעלול אף לפגוע באינטרסים של חברי הקבוצה. בשונה מרכישות דירה מקבלנים שלא במסגרת קבוצות רכישה, ככלל לא חלות בעת רכישה קבוצתית הוראות חוק אשר נועדו להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את השקעתם באמצעות ערבויות שונות. על מנת למנוע הפסד של הכספים שהשקיעו חברי הקבוצה, חשוב להבטיח כי גם במקרים אלה יתנו הקבלנים ערבויות להבטחת החזר השקעתם כנדרש. ייצוג אישי של חברים בקבוצות רכישה על-ידי עורך דין המתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין יוכל לסייע להימנע מסיכונים אלה ולהבטיח כי האינטרסים של אותם חברים יישמרו באופן מיטבי.

קבוצת רכישת נדל״ן – צרו קשר עם המומחים שלנו לדיני נדל״ן ומקרקעין

לעיל הסברנו מהי קבוצת רכישת נדל״ן, מהם יתרונותיה ומהם הסיכונים המובנים הכרוכים במסגרתה. אם יש לכם שאלות נוספות, או שאתם זקוקים לייעוץ משפטי או כל סיוע בנושא, ניתן ליצור קשר עם משרדנו ונשמח לעזור. משרד עורכי הדין שלנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין, ומסייע במתן ייעוץ וליווי משפטי במסגרת קבוצות רכישת נדל״ן, רישום זכויות במקרקעין, ייצוג בהליכים משפטיים בענייני מקרקעין ועוד.