פינוי דייר מוגן - איך עושים זאת?

פינוי דייר מוגן הוא לא דבר פשוט לביצוע. חוק הגנת הדייר מעניק זכויות רבות לדיירים מוגנים, והוא כולל רשימה מצומצמת של מקרים בהם ניתן לפנות דיירים מוגנים מהדירה או מבית העסק. גם אם מתקיימים התנאים לפי אותם מקרים, לא תמיד יתאפשר פינוי הדיירים המוגנים. מה בכל זאת ניתן לעשות במקרים מורכבים אלה? על כך יסביר להלן עורך דין ושותף ממשרדנו, המתמחה בדיני נדל״ן ובענייני שכירות מוגנת.

משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ונושאי שכירות. המשרד מעניק, בין היתר, שירותי ייעוץ וייצוג משפטי בענייני שכירות מוגנת, תביעות לפינוי דייר מוגן, הליכי גישור ופתרון סכסוכים בין בעלי דירות לדיירים מוגנים ועוד.

בעיות בפינוי דייר מוגן הנוצרות בעקבות שכירות מוגנת

קיימות בעיות רבות בנוגע לשכירות מוגנת. חוק הגנת הדייר, המסדיר את מוסד השכירות המוגנת, נחקק בתקופה בה הייתה מצוקת דיור קשה ביותר בישראל. עם מיעוט הדירות הזמינות והמחירים הגבוהים, הכנסת והממשלה ראו צורך ליצור מנגנון שיאפשר דיור בר השגה בישראל, גם עבור החלשים ביותר.

מנגנון זה נודע בתור שכירות מוגנת בדמי מפתח, עליה הסברנו בהרחבה במאמר נוסף שהתפרסם באתר משרדנו. בקצרה, מדובר על תשלום של כמחצית מסכום ערך הדירה בעת כניסת השוכרים אליה. לאחר מכן ולאורך השכירות, הדיירים משלמים דמי שכירות נמוכים במיוחד. בדרך כלל דמי השכירות עומדים על כמה מאות ש״ח לכל היותר.

עם זאת, במשך השנים גדל משמעותית היצע הדירות. יש כיום בישראל מעל 700 אלף דירות מגורים להשכרה. מחירי הדירות התעדכנו גם הם, לרבות מחירי השכירות. על אף שנוצר בישראל שוק שכירות תוסס ואקטיבי, הוא חסום כמעט לחלוטין עבור בעלי דירות שהשכירו את דירותיהם בשכירות מוגנת. גם אם הם היו מאוד רוצים להשכיר או למכור את הנכס שברשותם, הם מחויבים קודם כל לדיירים המוגנים. בהתאם, יכולתם לפנות את הדיירים מהנכס מוגבלת מאוד.

מהן העילות האפשריות לצורך פינוי דייר מוגן?

חוק הגנת הדייר מגדיר רשימה מצומצמת של מקרים בהם תקום לבעלי הדירות עילה לדרוש את פינוי הדיירים המוגנים מהנכס. מקרים כאמור יכולים להיות אי תשלום דמי השכירות ותשלומי חובה נוספים (דוגמת השתתפות בהוצאות תחזוקת הדירה); הפרת תנאים שנקבעו במפורש בחוזה השכירות; גרימת נזק לנכס בכוונה; שימוש בנכס למטרה לא חוקית; או ביצוע שינויים בנכס בניגוד לחוזה השכירות. אלה ומספר עילות נוספות (דוגמת נטישת הנכס) הן היחידות בהן ניתן יהיה לדרוש את פינוי הדיירים המוגנים.

מה האפשרויות העומדות בפני בעלי נכס שצריכים את הנכס שהושכר בשכירות מוגנת?

לא פעם קורה שבעלי דירות זקוקים לדירתם עבור עצמם, ומעוניינים לפנות את הדיירים המוגנים לצורך כך. דוגמה אפשרית ונפוצה מהשנים האחרונות היא לצורך חידוש בניין, במסגרת פרויקט תמ״א. החוק מאפשר לדרוש פינוי דייר מוגן במקרים אלה, בכפוף למסירת הודעה על כך לדייר המוגן מראש ובכתב. קיימת חובה לדאוג לסידור דיור חלופי לדייר המוגן. בדרך כלל בעלי הדירה יהיו חייבים לדאוג להם למקום מגורים חלופי או לפיצוי.

היכן ניתן לתבוע פינוי דייר מוגן?

תביעות פינוי נדונות לרוב בבית דין מיוחד לשכירות שקם מכוח חוק הגנת הדייר. חשוב לציין כי לא בקלות בית הדין יקבל תביעת פינוי. החוק קובע כי בתביעת פינוי, על בית הדין לאזן בין עילת הפינוי לבין ההשלכות הצפויות אשר נובעות מפינוי הנכס. לעיתים, גם אם מתקיימת עילת פינוי, בית הדין עשוי לקבוע כי הדבר יגרום לנזק רב מדי לדייר המוגן. כתוצאה מכך, בית הדין עשוי לדחות את תביעת הפינוי. לחלופין, בית הדין מוסמך לקבל את התביעה ולקבוע תשלום פיצויים לדייר המוגן במקביל.

צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן

המידע שהצגנו לעיל בנושא פינוי דייר מוגן ממחיש עד כמה מדובר במלאכה שאינה פשוטה. נדרשת היכרות מעמיקה עם דיני הגנת הדייר במקרים אלה. אם יש לכם שאלות פרטניות או צורך בסיוע בנושא, ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה. עורך דין מומחה לענייני שכירות מוגנת ישמח לסייע בידכם, על בסיס ניסיון מקצועי רב בתחום. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני נדל״ן ושכירות מוגנת. המשרד מספק ללקוחותיו מענה מקצועי ומקיף, ללא פשרות.