עלויות נלוות לעסקת רכישת דירה – כמה באמת תעלה הדירה שלכם?
רכישת דירה כרוכה בלא מעט עלויות נלוות, אשר לא תמיד מודעים אליהן. גם כאשר תג המחיר של הדירה נדמה כאטרקטיבי, יש לזכור כי לא מדובר במחיר המלא שיהיה עליכם לשלם. מצטרפים למחיר זה מיסים, עלויות תיווך, שכר טרחת עורך דין ולעיתים גם עלויות נוספות הכרוכות בעבודה עם קבלן, שיפוץ ועוד. מעבר לצורך להביא את העלויות הללו בחשבון, יש לדעת גם כי בלא מעט מקרים ניתן לפעול לצמצום משמעותי של חלקן. על כך יסביר להלן עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ממשרדנו.
משרד עורכי הדין שלנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וייצוג במגוון נושאים, כגון משא ומתן לעסקאות רכישת נדל״ן, מענה בסוגיות מיסוי מקרקעין, חוזי שכירות, רישום זכויות במקרקעין וכיו״ב.
עלויות נלוות לעסקת רכישת דירה – לא הכל קבוע מראש
רכישת דירה היא לא עניין של מה בכך בימינו. עבור רבים, מדובר בחלום רחוק. העלייה במחירי הדירות בישראל, גובה השכר במשק, כמות המשכורות הנדרשת כיום לצורך רכישת דירה – גורמים אלה ואחרים מובילים לכך שרק מעטים מסוגלים באמת לרכוש דירה. אם אתם נכללים בין אותם יחידי סגולה או שאתם בודקים את האפשרויות העומדות בפניכם להשגת בעלות בדירה משלכם, ודאי יצא לכם לעסוק לא מעט בחישובים של העלות המלאה לרכישת דירה. זאת משום שלצד המחיר של הדירה עצמה, קיימות מגוון של עלויות נוספות.
העלויות הנלוות לרכישת דירה כוללות, בין היתר, דמי תיווך, עלויות של מימון הדירה (משכנתא), מסים שונים, שכר טרחת עורך דין ועוד. חשוב מאוד לדעת כי עלויות אלה אינן אחידות. כלומר, הן עשויות להשתנות כלפי מטה בכפוף לתכנון נכון ובדיקת המצב המשפטי לאשורו. מדובר באחד מאותם נושאים בהם עוסק עורך דין מומחה לדיני נדל״ן, אשר יוכל לסייע לכם בבדיקה מקיפה שעשויה להוביל להוזלת המחיר לדירה הנכספת. להלן נציג דוגמאות מרכזיות של עלויות נלוות לעסקת רכישת דירה.
מס רכישה
אמנם בדרך כלל מסים משולמים על הכנסות, ולא על הוצאות. אך דירה נחשבת לנכס מיוחד, בעל אופי שונה מנכסים אחרים. בהתאם, חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס בגין רכישת דירה. עם זאת, לא מדובר במס בגובה אחיד כמו מע״מ, אלא במס המשתנה לפי מדרגות מס (בדומה למס הכנסה). המדרגות משתנות בהתאם לקריטריונים שונים, כגון מספר הדירות שבבעלות הרוכש (האם זו דירה ראשונה או שבבעלותו דירה נוספת או מספר דירות?), ערך הדירה ועוד.
במקרים מסוימים, ובעיקר כאשר מדובר על דירה ראשונה, גובה המס יהיה 0%. אך חשוב לבדוק את המצב לאשורו, על מנת להימנע מחיובים עתידיים במס לאור אי תשלום. כמו כן, מלבד מדרגות המס אשר צוינו לעיל, החוק קובע לא מעט זכאויות להנחה ופטורים ממס ברכישת דירה. זכאות להנחות ופטור ממס עשויה להינתן, בין היתר, לנכים ובעלי מוגבלויות, עולים חדשים, מי שהדירה הוענקה להם במתנה מבני משפחה, מי שמקבל את הדירה כחלק מירושה, ועוד. רצוי לבדוק היטב האם קיימת זכאות כלשהי או אפשרות להקטין את גובה המס שישולם בהתאם לזכאויות על פי חוק.
שכר טרחת עורך דין
כאמור, קיימת חשיבות רבה להסתייעות בעורך דין המתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין החל מהשלבים המוקדמים ביותר של ביצוע עסקת הרכישה. עורך דין המתמחה בתחום בודק את פרטי העסקה לאשורם, ומוודא פרטים חשובים במסגרת העסקה, דוגמת רישום הבעלות בנכס, תקינות העסקה מבחינה חוקית ועוד. למרבה הצער, קיימות לא מעט הונאות בכל הנוגע לעסקאות נדל״ן, ועורך דין יכול לסייע במניעתן ובליווי הרוכשים כל הדרך אל רישום הבעלות בדירה על שמם. גובה שכר הטרחה של עורך הדין משתנה בין מקרה למקרה, ויכול להגיע לכ-2% משווי העסקה.
עלות מתווך ודמי תיווך
לאור המחסור בדירות בישראל, נעשה לא פעם שימוש במתווך נדל״ן לצורך איתור דירה העונה על צרכי הרוכשים. לניסיון של מתווך דירות עשוי להיות ערך לא רק לעניין מלאכת האיתור של דירה מתאימה, אלא גם לצורך המשא ומתן וההתמקחות על מחיר הדירה הסופי. שכירת שירותי מתווך דירות כרוכה בתשלום דמי תיווך, העשויים להגיע לגובה של עד 3% מערך הדירה. גם כאן, הדבר תלוי במשתנים שונים.
עלויות מימון (משכנתא)
כאמור, רק יחידי סגולה יכולים לעמוד במחירי הדירות בישראל כיום. רובם המוחלט של הרוכשים נדרשים להשיג מימון עבור הרכישה, אשר נעשה לרוב באמצעות נטילת משכנתא. בשונה מהלוואות אחרות, הניטלות בסכומים נמוכים יותר ולפרקי זמן קצרים יותר, משכנתא נתונה לשינויים רבים התלויים, בין היתר, בגובה הריבית והאינפלציה הכללית במשק. אי חישוב נכון של משתנים אלה עשוי להוביל לתשלום סכומים לא מבוטלים אשר ניתן היה להימנע מהם. לכן ראוי לבחון היטב את תנאי המשכנתא מראש ולפני חתימה על הסכם המשכנתא.
עלויות נוספות לרכישת דירה
לצד העלויות אותן ציינו, אשר רלוונטיות כמעט לכל דירה שנרכשת, קיימות עלויות נוספות, אשר משתנות בהתאם למקרה הספציפי. במקרים בהם הדירה נרכשת מקבלן, קיים מדד ייחודי אשר אליו מתווספות ההצמדות לתשלומים לקבלן. מדד זה נקרא מדד תשומות הבנייה. מדד זה עשוי להיות כפוף לעיוותים שונים, המייקרים לא פעם את עלויות הרכישה.
במקרים מסוימים ניתן, באמצעות מו״מ עם הקבלן, לצמצם את מחירים אלה על-ידי הצמדתם למדד המחירים לצרכן. מלבד תוספות ההצמדה הנ״ל, קיימות עלויות נפוצות נוספות, כגון עלויות עבור שיפוץ הדירה וחידוש תשתיות בה. ריבוי העלויות לרכישת דירה מצריך לא פעם להיעזר בעורך דין מומחה במסגרת תהליך הרכישה, על מנת לוודא כי העסקאות הנלוות לרכישה אכן תקינות מבחינה משפטית ומשתלמות עבור הרוכשים.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן
לעיל הסברנו בהרחבה על עלויות נלוות לעסקת רכישת דירה. אם יש לכם כל שאלה נוספת או צורך בסיוע בנושא, עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין ממשרדנו ישמח לספק לכם מענה מקצועי ומקיף. ניתן ליצור קשר עם משרדנו, בירושלים ובתל אביב, באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.
:
:מאמרים מומלצים