מימוש ערבות בחוזה שכירות – מתי וכיצד הדבר אפשרי?
כמעט כל הסכם שכירות כולל סוג כלשהו של ערבות, לשם הבטחת היכולת של המשכיר להיפרע מהשוכר. מה המבחנים שנקבעו לצורך מימוש ערבות בחוזה שכירות? מה עמדת בית המשפט בעניין מימוש ערבות בנסיבות משבר הקורונה? במאמר זה עורך דין מיכאל דקר, מומחה לדיני נדל״ן וחוזים, יסביר עבורכם על המצב המשפטי בנושא.
משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני חוזים ומקרקעין. המשרד מספק מענה וליווי משפטיים עבור שוכרים פרטיים ועסקיים. המשרד עוסק, בין היתר, בשכירות דירות פרטיות, משרדים ובתי עסק, חוזים מסחריים והסכמי מכר.
נושא מאמר זה עשוי להיראות טריוויאלי בעיניכם. כמעט מובן מאליו כי הערבויות השונות שקיימות בחוזה שכירות נועדו למימוש כאשר שוכר מפר את התחייבויותיו, ומוסכם על כך מראש. על אף זאת, הדברים אינם כה פשוטים, במיוחד לאור היכולת לבצע את מימוש הערבות באופן עצמאי בדרך כלל. סעדים עצמיים מטבעם כפופים לביקורת של בתי המשפט, ולכן חשוב כי הן המשכירים והן השוכרים יכירו את הכללים שנקבעו בנושא ויפעלו לפיהם.
כללים למימוש ערבות בחוזה שכירות
כללים למימוש ערבות בחוזה שכירותראשית, מובן כי מימוש כל סוג של ערבות צריך להיעשות בהתאם לחוזה השכירות. כך לדוגמה, לא ניתן לממש צ׳ק ביטחון בנסיבות שהצדדים לא הסכימו עליהם בהסכם החתום. ככל שעירבון כגון צ׳ק ביטחון או פיקדון מומש בניגוד להסכם, המשכיר יהא חשוף לביקורת שיפוטית על מעשיו. בית המשפט עשוי להכיר בו כמפר חוזה, על כל המשתמע מכך. בכלל זה, עשוי בית המשפט לבטל את הפעולה ולדרוש להשיב לשוכר את הסכום.
כמו כן, מאז תיקון חוק השכירות נקבעו כללים ספציפיים בכל הנוגע לדירות מסוג ספציפי, כפי שפורט במאמר משלים שפורסם באתר משרדנו בנושא סוגי ערבויות. החוק מגביל את גובה הסכום שניתן לגבות בנוגע להפרות מצד השוכרים. למשל: בגין אי תשלום דמי שכירות ניתן לגבות עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת ריבית והצמדה לפי תנאי החוזה. בגין אי תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, או בגין אי עמידה בתשלומים השוטפים, ניתן לגבות עד גובה הסכומים שלא שולמו. בכל מקרה לא ניתן לגבות את הסכום לפני פניה לשוכר ומתן אפשרות עבורו לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.
כללים ספציפיים ונוקשים יותר ביחס לערבות בנקאית אוטונומית
בכל הנוגע לערבות בנקאית אוטונומית, קיים שוני בין ערבות זו לבין ערבות מכוח החוזה. היא מהווה ערבות הנובעת מהסכם נפרד מחוזה השכירות הבסיסי. בית המשפט מכיר בכך שמדובר בערבות שניתן לממשה באופן עצמאי, ולכן נקבעו שני חריגים נדירים שרק בהתקיימם יימנע מן הבנק לשלם את הערבות: חריג המרמה וחריג הנסיבות המיוחדות.
חריג המרמה מצריך הוכחת התקיימות מעשה שעניינו תרמית חמורה בפועל מצד המשכיר. חריג הנסיבות המיוחדות דורש התקיימות התנהגות חמורה מצד המשכיר, כגון שיקולים זרים, נקמנות או חוסר תום לב קיצוני. פסיקת בתי המשפט קובעת תנאים נוקשים לצורך קבלת החריגים הנ״ל, בין היתר מתוך התחשבות באינטרס לשמירה על חיי מסחר תקינים.
השפעת משבר הקורונה על ערבות בנקאית אוטונומית
עולה השאלה האם גם בנסיבות משבר הקורונה, אשר פגע אנושות ביכולת העמידה בתשלומי שכירות של יחידים ועסקים רבים, בתי המשפט ימשיכו להכיר בזכות המשכירים לממש ערבויות בנקאיות למעט בהתקיים חריגים נדירים. בהחלטה שניתנה בחודש אפריל 2020, פסק בית המשפט לראשונה בבקשה של חברת רב בריח למתן צו שימנע מימוש ערבות בנקאית עקב משבר הקורונה. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי קורונה אינה ״מילת קסם״, שמצדיקה מניעת מימוש הערבות כשהחריגים לא מתקיימים בפועל. יש לציין כי מדובר בהחלטה ראשונית, וחשוב להמתין להחלטות נוספות על מנת לראות אם מגמה זו תמשיך.
צרו קשר עם עורך דין מומחה למשפט מסחרי ונדל״ן
אם יש לכם שאלות משפטיות או שהנכם זקוקים לסיוע בנושא מימוש ערבות בחוזה שכירות, עורך דין ממשרדנו ישמח לעמוד לשירותכם. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בתחומי המשפט המסחרי ודיני מקרקעין, ומספק ללקוחותיו שירות מקצועי וללא פשרות במגוון רחב של סוגיות משפטיות.
:
:מאמרים מומלצים