מילון משכנתא המלא

נמצאים בתהליך קבלת משכנתא והתבלבלתם משלל המונחים המקצועיים? במאמר מילון משכנתא זה תמצאו הסבר למונחים שימושיים מעולם המשכנתא.

משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין וללקוחותיו ייעוץ וייצוג במגוון נושאים, כגון ייעוץ משפטי בענייני משכנתא, ייעוץ וייצוג במשא ומתן לקראת עסקאות נדל״ן, מענה בסוגיות מיסוי מקרקעין, חוזי שכירות, רישום זכויות במקרקעין,  וכיו״ב. במאמר זה נסביר מה בעצם המשמעות של כל המונחים המסובכים במשכנתא שלכם:

אחוז מימון

אחוז המימון הוא הסכום הניתן לכם כהלוואה מתוך ערך הדירה הכולל. לדוגמה, אם הדירה שברצונכם לרכוש עולה מיליון ש״ח, והבנק הסכים להעניק לכם הלוואת משכנתא בגובה 600,000 ש״ח, אחוז המימון הוא 60%.

הבנקים בישראל מעניקים מימון בגובה מירבי הנע בין 50% ל-75% מעלות הדירה, לפי שיקולי הבנק ואפשרויות התשלום של מבקש המשכנתא. גובה המימון תלוי במשתנים רבים, בראשם גובה הכנסות מבקש המשכנתא וכן האם הדירה הנרכשת היא הדירה הראשונה בבעלותכם או דירה נוספת. לזוגות צעירים אשר זכו במחיר למשתכן, אחוז המימון עשוי לעלות על 90%.

אישור זכויות

מסמך המגלה את הזכויות בנכס ולמי הוא שייך. מסמך זה רלוונטי בעיקר לנכסים שאינם רשומים בטאבו אלא ברישומים אחרים, כגון רשות מקרקעי ישראל (רמ״י), חברה משכנת ועוד. הנפקת האישור היא חלק בלתי נפרד מתהליך אישור המשכנתא.

אינפלציה

מידי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד המחירים לצרכן הנקבע באמצעות חישוב הערך של שלל מוצרים בדיור, פירות וירקות ומוצרי יסוד נוספים. אם המדד עולה, משמע נוצר פיחות בערך המטבע ולכן הלוואות צמודות מדד, גובה ההחזר יעלה.

אישור עקרוני

במסגרת תהליך המו״מ לרכישת דירה, מבקש הרוכש אישור עקרוני בכדי לגלות האם הוא זכאי לקבלת משכנתא. לשם כך, מוגשת בקשה לאישור עקרוני והבנק מנפיק מסמך המאשר את גובה המשכנתא שיכול המבקש לקבל. האישור תקף למועדים המצוינים בו אך הוא אינו מחייב את הבנק משפטית להעניק משכנתא למחזיק האישור.

ביטוח חיים

כל בנק למשכנתאות מחייב את נוטל המשכנתא לבטח את עצמו בביטוח חיים, אשר יבטיח לבנק את תשלום יתרת החוב במידה והלווה ילך לעולמו לפני סיום התשלומים. יצוין כי ביטוח חיים הוא חובה, על אף העובדה כי לבנק ישנה הערת אזהרה על הנכס המאפשרת לו לממש את הנכס במידה והתשלומים בגין ההלוואה לא משולמים.

ביטוח מבנה

מלבד ביטוח חיים, ישנם בנקים המחייבים רכישת פוליסת ביטוח לדירה אשר מכסה נזקים שעשויים להיווצר בדירה ולהפחית את ערכה. חלק מהביטוחים מכסים גם מקרי רעידת אדמה.

ביטוח EMI

אם אושרה לכם משכנתא הגבוהה מהמקובל בשוק, לדוגמה משכנתא בגובה 90% מגובה הנכס, הבנק הממשכן יבקש ביטוח EMI עבור הפער בין אחוז המימון הרגיל לבין אחוז המימון שאושר לכם. במקרה של מימון בגובה 90%, הביטוח יהיה על 15% המהווים את הפער בין אחוז המימון הגבוה לאחוז המימון המקובל (75%). עבור הביטוח תשלמו בנפרד, אך הוא יאפשר לכם למנף את המשכנתא לאחוזים גבוהים יותר.

ביטול משכנתא

כאשר סיימתם לשלם את ההחזרים בגין הלוואת המשכנתא, יש להגיש ׳בקשה לביטול משכנתא׳ לרשם המקרקעין, כדי שיבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק הממשכן. כמו כן, יש להגיש ׳בקשת ביטול משכון׳ לרשת המשכונות כדי שיבטל את המשכנתא שנרשמה עם לקיחת ההלוואה.

החובה לבטל רישום משכנתא חלה על הבנק הממשכן, אבל בהחלט כדאי לוודא שבנק ביצע את הביטול.

גרירת משכנתא

כאשר ברשותכם דירה קיימת, וברצונכם לרכוש דירה אחרת במקום הדירה הקיימת ולהשאיר את תנאי המשכנתא הקיימים, עליכם לעשות גרירת משכנתא: לגרור אותה מהנכס הקודם לנכס החדש. תהליך זה מותנה באישור הבנק.

דמי פתיחת תיק

כאשר אתם פותחים בבקשה למשכנתא, הבנק הממשכן יגבה סכום המהווה דמי טיפול בבקשתם ומשולם עבור עבודת פקידי הבנק הכוללת בדיקת מסמכים ועוד שהם חלק מתהליך אישור המשכנתא.

דרגה שווה (פרי פסו)

פרי פסו הוא כאשר הנכס משועבד לשני בנקים או יותר אשר כל אחד מהם מימן חלק אחר ברכישת הנכס. מצב זה מצוי בנכסים בעלות גבוהה שניטלה עליהם משכנתא משני בנקים או יותר. במצב כזה, אם הלווה לא עמד בתשלומי ההלוואה, הבנקים יכולים להעמיד את הנכס למכירה יחדיו.

דרגה שניה

משכנתא מסוג דרגה שנייה, היא משכנתא שנייה, כפשוטו. על הדירה קיימת משכנתא ראשונה, והלווה מעוניין במשכנתא שניה, לרוב עבור שיפוץ או גם למטרות אחרות. במצב כזה, לבנק שהעניק את המשכנתא הראשונה, קיימת עדיפות במימוש הנכס, אך בנקים לא יאפשרו דרגה שנייה אם יעריכו כי לא ניתן יהיה לממש את שני המשכנתאות במימוש.

הלוואת גישור

כאשר ברשותכם דירה אחת ומצאתם דירה נוספת במחיר מציאה שברצונכם להתגורר בה לאחר מכירת הדירה הראשונה. ההון הנדרש לקבלת הדירה יתקבל לידיים רק לאחר מכירת הדירה הראשונה, אז הבנק יעניק לכם הלוואת גישור שנועד לגשר על התקופה בין רכישת הדירה השנייה ועד מכירת הדירה הראשונה. הלוואת הגישור תיפרע מיד עם קבלת התמורה בגין מכירת הדירה הראשונה.

הלוואה צמודת מדד

מסלול ריבית הכולל ריבית קבועה שלא ישתנה גם במקרים בהם בנק ישראל יעלה את ריבית הפריים. עם זאת, ההלוואה היא צמודת מדד המחירים לצרכן שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מידי חודש ולכן סכום ההחזר עשוי להשתנות במידה והתרחשה אינפלציה בשוק (פיחות בערך המטבע).

הלוואת בלון

בהלוואת בלון ישלם הלווה במהלך חיי המשכנתא רק את הריבית עבור המשכנתא ואילו את הקרן הוא ישלם בסוף תקופה. הלוואה זו לא ניתנת לכל אדם, אלא רק למי שהוכיח כי בעתיד יהיה ביכולתו לכסות את תשלום הקרן בפעם אחת במועד שנקבע לסיום תקופת ההלוואה.

הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה על גבי נסח הטאבו של הנכס בגינו נלקחה ההלוואה. ההערה נועדה למנוע מבעל הנכס למכור את הנכס לגורם אחר מבלי לכסות את החוב לבנק הממשכן וכן נועדה לגלות בפני המתעניינים בנכס כי קיימת הלוואה על הנכס המטילה הגבלה בהעברה.

הפרשי הצמדה

כאשר הלוואה הינה הלוואה צמודת מדד, ומדד המחירים לצרכן עלה, עליכם לשלם את הפרשי ההצמדה בדמות עלייה בגובה ההחזר החודשי.

זכאות

משרד השיכון מעניק הלוואות בתנאים נוחים למי שזכאים לתנאים אלו על פי פרמטרים שמפרסם משרד השיכון מעת לעת. לדוגמה: עולים חדשים, זוגות צעירים ללא דירה בבעלותם, משפחות חד הוריות ועוד.

חשבון מוגבל

אם חזרו מעל 10 שיקים בחשבון הבנק, מסיבה של חוסר כיסוי או סיבה אחרת, החשבון הופך לחשבון מוגבל למשך תקופה של 12 חודשים. מוגבל חמור הוא מי שיש ברשותו שני חשבונות מוגבלים או יותר. חשבון מוגבל או מוגבל חמור, אינם יכולים ליטול משכנתא בתקופת ההגבלה ובמקרים חריגים אף לאחר סיום ההגבלה.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא במצב בו התשלום החודשי בגין המשכנתא כולל את הקרן ותשלום הריבית. בניגוד למצב בו הוא מחזיר קודם את הריבית ואז את הקרן. יצוין כי סכום ההחזר יהיה שווה, אך הרכב הריבית והקרן בכל תשלום עשוי להשתנות.

מכתב החרגה

מכתב זה רלוונטי ברכישת דירה מקבלן: בפרויקט בנייה, הקרקע וכל הבנוי עליה משועבדים לבנק המלווה את הבנייה. כאשר הרוכש מעוניין ליטול משכנתא על מנת לממן את הרכישה, הוא צריך להעביר לבנק הממשכן ׳׳מכתב החרגה׳׳ מטעם הבנק המלווה שבו הוא מודיע כי עם קבלת הכספים מצד הקונה, יוחרג חלקו של הקונה מהשיעבוד הכללי בקרקע.

מכתב כוונות

בעסקת רכישת דירה, הקונה מבקש מהמוכר להמציא לו מכתב כוונות מטעם הבנק למשכנאות לטובתו רשומה הערת אזהרה בנכס הנמכר. המכתב כולל את יתרת סילוק המשכנתא הרובצת על הנכס ואשר תשלומה המלא יאפשר את הסרת הערת האזהרה על הנכס. מכתב זה נועד לקבוע את הסכום המדויק שיעביר הקונה לבנק הממשכן של המוכר, על מנת מחיקת ההערה.

סילוק משכנתא

יתרת סילוק משכנתא הינה גובה הסכום שנותר לכם לשלם עד סיום מועד ההלוואה, בתוספת עמלות פירעון מוקדם, עמלת דמי היוון ותשלומים נוספים שנקבעו בתנאים שקבע הבנק לקבלת המשכנתא.

עמלת היוון

עמלת היוון במשכנתא הוא עמלה המחשבת תשלומי המשכנתא שאתם צריכים לשלם עד לסיום פירעון ההלוואה. חישוב ההיוון רלוונטי כאשר אתם מבצעים מיחזור משכנתא או פרעון מוקדם ונועדה לחשב את ההפסד שיהיה לבנק במידה ותבקשו למחזר או לפרוע את ההלוואה קודם סיום זמנה, ועל פי החישוב הוא קובע את גובה העמלה שעליכם לשלם.

ריבית פריים

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. כלומר, אם ריבית בנק ישראל היא 2%, אז ריבית הפריים תהיה 3.5%. לרוב, גובה הריבית מורכב מריבית פריים בתוספת או בהפחתת ריבית שהבנק קובע. לדוגמה: פריים + 1% או פריים – 1%.