Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

ייצוג משפטי עבור בעלי דירות מול יזמי תמ״א 38

Meir Shua

רותי ויגודסקי

אנו נעזרנו בשרותי משרד עו"ד כהן, דקר, פקס וברוש, לתרגום תעודות לגרמנית ולקבלת אפוסטיל. עובד המשרד סשה טיפל בבקשתנו באדיבות ובמסירות. תעודה אחרונה נמסרה בזמן סגר הקורונה. סשה עשה מאמץ עילאי על מנת שנוכל לקבלה בזמן ועל זאת אנו מודים לו. רותי ואמנון ויגודסקי

מדוע קיימת חשיבות בשכירת ייצוג משפטי עבור בעלי דירות במסגרת התקשרות מול יזמי תמ״א 38? פרויקט תמ״א 38, במסגרתו מתבצעות עבודות לשדרוג וחיזוק דירות בבניינים ישנים (או הריסה ובנייה מחדש שלהם, במסגרת פינוי-בינוי), כרוך בתהליך ממושך. תוך כדי התהליך, וכבר משלביו הראשונים, עלולות להיווצר סוגיות משפטיות המצריכות בקיאות וניסיון של עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להבטיח ייצוג מיטבי של האינטרסים של בעלי הדירות. במאמר זה יסביר על כך בהרחבה עורך הדין מאיר שועה, שותף במשרדנו ומומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית.

ייצוג משפטי עבור בעלי דירות מול יזמי תמ״א 38

 

סיבוכים אפשריים במסגרת תמ״א 38

אם אתם גרים בבניין דירות שנבנה לפני שנת 1980, ייתכן מאוד כי הבניין שלכם זכאי לעבור חיזוק מפני רעידות אדמה ושדרוג משמעותי, במסגרת תכנית תמ״א 38. תכנית זו מאפשרת קבלת אישור לביצוע העבודות בהליך מהיר, ובנוסף לכך הטבות מס משמעותיות כגון פטור מהיטל השבחה. על מנת לגרום לפרויקט זה, שעשוי להעלות באופן משמעותי את ערך כלל הנכסים בבניין שלכם, חשוב למצוא יזם מתאים לביצוע הפרויקט. אלא שלאור כך שקיימים יזמים רבים בתחום (על פי ההערכות, למעלה מ-1,000), מדובר במשימה לא פשוטה. כל אחד מהם יטען כי אין מתאים ממנו לביצוע הפרויקט, אך לא לכולם יש את היכולות הכלכליות והידע הנדרשים לשם כך. גם כאשר כבר בוחרים ביזמים שמתאימים ״על הנייר״ לביצוע הפרויקט , עשויים לעלות קשיים שונים במהלך הדרך, שבעלי דירות אינם תמיד יודעים איך להתמודד איתם.

הסיבוכים שתיארנו הם רק חלק מסיבוכים אפשריים בקשר בין בעלי דירות ובין יזמים במסגרת פרויקט תמ״א 38. הדבר נובע באופן טבעי מכך שקיימים פערי כוחות מובנים בקשר זה, שעה שיזמים הם ״שחקנים חוזרים״ בביצוע פרויקטים מסוג תמ״א 38 והתחדשות עירונית, בעוד שבעלי הדירות הם בדרך כלל ״שחקנים חד פעמיים״. הניסיון שצוברים יזמים מעניק להם ידע וכוח מול בעלי הדירות, ולצערנו לא פעם הם עלולים לנצל את כוחם לרעה. על מנת למנוע זאת, בעלי דירות רבים שוכרים ייצוג משפטי של עורך דין מטעמם, אשר ילווה אותם ויגן על האינטרסים שלהם במסגרת הפרויקט. הדבר הוא אך הוגן, שכן יזמי תמ״א כמעט תמיד מלווים משפטית על-ידי עורכי דין צמודים, שמייצגים את האינטרסים שלהם.

בשלב המקדמי – החלטה ראשונית על ביצוע הפרויקט ובחירת יזם

עוד לפני שיוצאים לדרך, נדרש כי הדיירים בבניין יגיעו ביניהם להסכמה עקרונית על ביצוע הפרויקט, וימנו נציגות שתהיה אחראית על קבלת ההחלטות עבור כלל הדיירים. כבר בשלב זה רצוי להסתייע בעורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית, על מנת לתת תוקף משפטי להסכמות ולנציגות שתמונה. לאחר מכן, נדרש, כאמור, לבחור ביזם או בחברה קבלנית לביצוע הפרויקט, מתוך כלל היזמים הרבים שפועלים בתחום. נהוג מאוד לעשות זאת באמצעות עריכת מכרז, במסגרתו מזמינים בעלי הדירות יזמים פוטנציאליים להציע להם הצעות לגבי ביצוע הפרויקט, או פונים מטעמם למספר יזמים פוטנציאליים כדי לבדוק מולם את האפשרות כי יעשו זאת.

במסגרת בחירת היזם המתאים, על בעלי הדירות לבחון את היכולות המקצועיות והכלכליות, כמו גם את בקיאותם של היזמים הפוטנציאליים בהיבטים משפטיים, טכניים וכלכליים, על מנת לוודא כי הם עומדים בדרישות לצורך הפרויקט בפועל. ראוי כי הסינון הראשוני, המכרז וקבלת ההחלטות לגבי ביצוע הפרויקט יתבצעו תוך סיוע משפטי של עורך דין מומחה לדיני נדל״ן, אשר ייצג את הדיירים במסגרת זאת ויוודא כי התהליך נערך בצורה מיטבית, שתבטיח כי הפרויקט יוכל לצאת לדרך כהלכה.

ניהול מו״מ מול היזמים

בחירת היזם המתאים אינה סוף פסוק, אלא רק ההתחלה הרשמית של פרויקט ממושך. לצורך יצירת התקשרות חוזית עם היזם ויציאה לדרך באופן רשמי, על הדיירים לנהל מול היזם משא ומתן, ולחתום מולו על חוזה. שלב זה קריטי ביותר, שכן פרטי החוזה יכתיבו את ביצוע הפרויקט בסופו של דבר. החוזה כולל הן את ההסכמות בין הצדדים והן את המפרט הטכני והתוכניות.

על מנת לוודא כי החוזה מייצג את האינטרסים של הדיירים, חשוב כי בעלי הדירות ידאגו לייצוג של עורך דין מטעמם, אשר יוודא כי החוזה כולל מנגנוני הגנה שונים, השומרים על הדיירים במקרים בהם קורים סיבוכים או תקלות בדרך. עורך הדין ידאג, בין היתר, לקבל ערבויות שונות לפי חוק המכר (דירות) להבטחת מימוש זכויותיהם גם אם הדירה שהובטחה לדיירים לא תסופק במועד או בכלל, וישמור את הערבויות בנאמנות. כך גם נהוג כי הדיירים פונים ליועץ הנדסי מטעמם, לצורך מעבר על התכנית ואיתור תיקונים נדרשים או מתן הערות כלשהן.

ייצוג משפטי לאורך שלבי פרויקט תמ״א 38 בפועל – מההליכים לאישור הפרויקט ועד השלמתו ומסירת הדירות

החתימה על ההסכם תאפשר ליזם להתחיל לפעול לקבלת ההיתרים הנדרשים מהרשויות. לא פעם קורה כי חלק מהדיירים אינם נותנים את הסכמתם לביצוע הפרויקט. במקרים אלה, נציגות הדיירים אשר נכרת חוזה בינם ובין היזם עשויה להיאלץ לנקוט לפעולות משפטיות שונות מול דיירים ״סרבנים״, לרוב מול המפקח על רישום המקרקעין (שמהווה, ככלל, הסמכות השיפוטית לדון בנושא, במקום בתי המשפט). גם כאן, ייצוג משפטי עשוי להיות חיוני עבור בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט על מנת לוודא כי ככל הניתן, הדיירים הסרבנים לא ימנעו את ביצוע הפרויקט.

לאחר פתרון סכסוכים בין דיירים ואישור הפרויקט, תחל בנייתו בפועל. עורך דין המייצג את הדיירים יוכל לפקח על כך שהפרויקט מתנהל כהלכה מבחינה משפטית, ובמידה וקורים סיבוכים או שהפרויקט נתקע מסיבה כלשהי, לטפל בנושא. לאחר תום העבודות, יהיה צורך לוודא כי אכן העבודות בוצעו כהלכה וכי הדירות והבניין יימסרו לבעלי הדירות כפי שהיזמים התחייבו במסגרת התכנית. גם בשלב זה עשויות להתגלע מחלוקות שונות, על רקע ליקויים או תיקונים נדרשים שאותרו. עורך דין המייצג את הדיירים יוכל לוודא כי אכן כל התיקונים הנדרשים יתבצעו ובעלי הדירות יוכלו להיכנס לדירות כפי שהן הובטחו להם. השלב הסופי הוא רישום במרשם המקרקעין (טאבו) של הזכויות בנכס, אשר מטבע הדברים ראוי שיתבצע על-ידי עורך דין מומחה לדיני נדל״ן, על מנת לוודא כי הכל נעשה כהלכה.

ייצוג משפטי עבור בעלי דירות מול יזמי תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

לסיכום, קיימת חשיבות רבה במינוי עורך דין בעל המומחיות והניסיון הנדרשים לצורך ייצוג בעלי דירות בהתקשרות מול יזמי תמ״א 38. זאת על מנת להבטיח כי האינטרסים של בעלי הדירות ייוצגו על הצד הטוב ביותר, החל משלב המו״מ ההתחלתי ועד להשלמת הפרויקט. לכל שאלה נוספת או צורך בסיוע בנושא, המומחים לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית ממשרדנו עומדים לרשותכם. משרדנו מעניק ליווי משפטי מקיף ומקצועי לבעלי דירות במסגרת תכניות תמ״א 38 ופינוי-בינוי. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

עלות עורך דין נדל"ן

:03-3724722

        055-9781688

 [email protected]

צרו קשר

Scroll To Top