5 נקודות שיהפכו חוזה שכירות לטוב והוגן עבור שוכרים
חוזה שכירות טוב עבור שוכרים הוא כזה שמשאיר אותם עם ראש שקט ועם כמה שיותר ודאות לגבי תקופת השכירות. הרבה שוכרים מרגישים כי אין ביכולתם להשפיע משמעותית על תוכן החוזה. הם חוששים כי העלאת טענות מצידם לגבי החוזה תגרום לכך שהדירה תושכר למישהו אחר במקומם. עם זאת, קיימת חשיבות רבה להבנה על מה חותמים ואיך בכל זאת ניתן להפוך את החוזה לכזה שמיטיב עם מצב השוכרים. במאמר זה יסביר עו״ד מומחה לדיני חוזים ונדל״ן ממשרדנו כיצד עושים זאת.
משרד עורכי הדין שלנו בתל אביב ובירושלים, מתמחה בדיני חוזים ונדל״ן. המשרד מעניק מגוון שירותים משפטיים עבור שוכרים ומשכירים, פרטיים ועסקיים. בין השירותים המוצעים על-ידי המשרד: ייעוץ משפטי בנושא חוזי שכירות, ניסוח חוזי שכירות דירות למטרות מגורים, ייצוג בסכסוכים משפטיים בנושאי שכירות וכיו״ב.
שוכרים דירה? שימו לב על מה אתם מתחייבים במסגרת חוזה השכירות!
אם אתם מחפשים דירת מגורים להשכרה, ודאי הייתם רוצים למצוא דירה נעימה, עם בעלים הגונים שיאפשרו לכם ליהנות מתקופת השכירות ולשמור על ראש שקט. ואולם, מי מכם שנשחשפו להתנהלות בשוק הדיור הישראלי ודאי יודעים כי אין זה תמיד המצב בפועל. שוק השכירות בישראל מתאפיין בפערי כוחות משמעותיים לטובת המשכירים ובעלי הדירות, לאור הביקוש הרב וההיצע הנמוך של דירות להשכרה.
מרבית השוכרים חשים כי הם בעמדת נחיתות, וכי אם יתמקחו על תנאי החוזה, בעלי הדירה עלולים לפנות לשוכרים פוטנציאלים אחרים. ואולם, אין זה אומר כי עליהם לקבל את תנאי חוזה השכירות כפי שהם. להיפך, אין לזלזל בחוזה שכירות, רק משום שהוא ״סטנדרטי״ או ״נפוץ״. להתחייבויות המשפטיות במסגרתו עשויות להיות השלכות בהמשך. לכן, זה לגיטימי לחלוטין לבקש לעיין בחוזה לעומק לפני שחותמים עליו. להלן נסביר על נושאים עיקריים שחשוב לשים אליהם לב, וניתן טיפים לגבי סעיפים מומלצים בחוזה לטובת שוכרים.
1 – לפני שחותמים על החוזה – בדקו היטב את נושא הבעלות בדירה
עוד לפני שנסביר לעומק על החוזה עצמו, קיימים נושאים בסיסיים המחייבים בדיקה כבר בתחילת הדרך. ראשית, יש לוודא תמיד האם בעל הדירה הוא אכן מי שמולו נחתם החוזה. זה נשמע טריוויאלי, אך ניסיוננו מלמד כי לא פעם יש מעשי נוכלות בקשר להשכרת דירות. ניתן לעלות עליהם בקלות, דרך השגת נסח טאבו, בו מופיע שם הבעלים של הנכס.
אם אתם מתביישים לבקש נסח טאבו מהמשכירים, תוכלו להשיגו באופן עצמאי ומקוון, באתר פנקס רישום המקרקעין. יש להזין באתר את מספרי הגוש והחלקה (המופיעים בדרך כלל בחוזה השכירות), ולעיין בנסח בכפוף לתשלום אגרה מינימלית (המחיר נכון ל2021 הוא 10 ש״ח).
2- תכולת הדירה
סוגיה נוספת היא ההתאמה בין מפרט הדירה לבין המצב בפועל. חשוב לוודא כי החוזה נוקב במספר מדויק של כמות החדרים, חיבורי התשתית (חשמל, מים) וכו׳. בנוסף, במקרים רבים המשכירים משאירים בדירה רהיטים ומכשירי חשמל בבעלותם. גם כאן, עליכם לוודא כי הפריטים תואמים למפורט בחוזה, וכי הם תקינים. לא הייתם רוצים לגלות כי תקלות במקרר או בתנור לאחר שכבר התחייבתם לשלם עבור נזקים שייגרמו להם.
3 – קיום החוזה
מחלוקת העולה במקרים רבים נוגעת להתחייבויות לגבי תשלום שכר הדירה בחוזה שכירות. משכירים נוטים להכניס לחוזה סנקציות בגין איחור בתשלום. סנקציות כאמור עשויות להיות חובת תשלום קנס, מימוש ערבות ואף עילה לביטול החוזה. סעיפים כאלה צריכים להדליק אצלכם ״נורה אדומה״ בתור שוכרים.
איחור בתשלום יכול להיגרם משלל סיבות טכניות ושלא בשליטתכם. העברה בנקאית שהתעכבה, או צ׳ק שחזר בגין טעות של פקיד הבנק, עלולים להיחשב כהפרת החוזה מצדכם ולגרור סנקציות. הפתרון הוא לדרוש להחליף סעיפים כאלה בסעיפים הקובעים כי חובה על המשכירים לשלוח התראה במקרים של עיכוב בתשלום.
עניין נוסף המעורר מחלוקות בנושא קיום החוזה מתקשר לאפשרות המשכירים לבקר בדירה. משכירים כמובן ירצו לקבוע כי באפשרותם להגיע לדירה בכל עת. אך הדבר אינו נוח לשוכרים, ופוגע בפרטיותם. לכן, רצוי לכלול סעיף בחוזה הקובע כי ביקורים של המשכירים יהיו בכפוף להודעה מוקדמת ובתיאום מראש, ככל הניתן.
4 – סעיף יציאה
לא פעם שוכרים מגלים בדיעבד כי עליהם לעזוב את הדירה לפני תום התקופה שנקבעה בחוזה. התופעה נפוצה עוד יותר בימים אלה של תקופת הקורונה. רבים מאבדים את עבודתם, או נאלצים לעבור למקום מגורים חלופי מסיבות אחרות. ככל שהדבר אפשרי, חשוב להימנע מהטעות של השארת סוגיית היציאה מהחוזה פתוחה.
מומלץ לכלול בחוזה תנאים המאפשרים לשוכרים לצאת מהחוזה במידת הצורך. לדוגמה, סעיף המאפשר למצוא שוכר חלופי במקרה של צורך בעזיבת הדירה. כך גם סעיף המגביל את המשכירים מלהתנגד לזהות השוכר החלופי מטעמים שאינם סבירים.
5 – אופציה להארכה
תמיד עדיף לקבוע מראש מה יהיה גובה דמי השכירות ותנאיה במידה והחוזה יוארך. אלא שלאור כך ששוק השכירות כה דינאמי, משכירים רבים ייטו לחכות לרגע האחרון על מנת לראות מה ההזדמנויות העומדות בפניהם. חשוב לדעת כי חוק השכירות מגדיר מועדים למתן הודעה על מימוש האופציה, הן למשכירים (90 יום מראש לפחות) והן לשוכרים (60 יום מראש לפחות). פירטנו על כך ועל הוראות חשובות נוספות בחוק שכירות הוגנת במאמר נוסף. אם המשכירים מסרבים להכנסת סעיף של אופציה להארכת החוזה, ניתן להסכים על מועד קבוע מראש לפני תום החוזה, אשר בו הנושא יידון.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן
במאמר זה פירטנו על עניינים מרכזיים שחשוב כי שוכרים ישימו לב אליהם בכל חוזה שכירות. לצד נושאים אלה קיימות סוגיות רבות נוספות אשר עשויות לעלות. לכן מומלץ לבחון היטב את חוזה השכירות לפני שחותמים עליו. אם יש לכם שאלות נוספות או צורך בסיוע בנושא חוזה שכירות דירה, תוכלו ליצור עמנו קשר ועורך דין ממשרדנו ישמח לעמוד לשירותכם. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני חוזים ונדל״ן, ומספק ללקוחותיו מענה מקצועי ומקיף עבור שוכרים ומשכירים בכל עניין הנוגע לחוזה שכירות.
:
:מאמרים מומלצים