מה הוא הסכם אופציה במקרקעין?

לעיתים אדם הרוצה לקנות זכות במקרקעין מוצא את עצמו בלי האפשרות הכספית לבצע את הרכישה. מה שהוא יכול לעשות כדי להבטיח לעצמו שהנכס לא יקנה ע”י אחר עד שיהיה לו את הסכום כדי לרכוש את הנכס הוא לעשות “הסכם אופציה” עם בעל הנכס. עו”ד מומחה למקרקעין ממשרד כהן, דקר, פקס וברוש, יסביר במאמר זה כיצד להשתמש בהסכם אופציה במקרקעין על מנת לחסוך טרחה וכסף הן למוכר והן לקונה הנכס.

מה אומר חוק מיסוי מקרקעין בנושא?

אופציה ייחודית אופציה במקרקעין

סעיף 49 י(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה רכישה) תשכ”ג-  1963 מגדיר אופציה במקרקעין כ- ” זכות לרכישה של זכות במקרקעין…”

כלומר, האופציה מעניקה למחזיק האופציה (הקונה) את האפשרות לרכוש זכות במקרקעין.

 מה בדיוק הכוונה ב”זכות” במקרקעין?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר “זכות” במקרקעין כאחד מהדברים הבאים

  1. בעלות.
  2. חכירה העולה על 25 שנים.
  3. הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה כאילו היא מתן בעלות או חכירה לתקופת ההרשאה

אז הסכם אופציה במקרקעין הוא למעשה “זכות ראשונים”?

הסכם האופציה אומר שהבעלים של הנכס לא ימכור את הנכס לאדם אחר במשך תקופת האופציה, ולמחזיק האופציה תהיה את הזכות להחליט אם הוא רוצה לממש את האופציה ולקנות את הנכס בתקופת האופציה במחיר אשר הצדדים קבעו מראש בהסכם האופציה.

חשוב לדעת כי הענקת אופציה לרכישת זכות במקרקעין יוצרת אירוע מס ומחייבת דיווח לרשויות המס אשר משיט על המוכר חבות במס שבח ועל הרוכש חבות במס רכישה וזאת בין אם מומשה האופציה ובין אם לא.

מה לגבי אופציה “ייחודית”, הפתורה ממס?

בשנת 2002 פורסם תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין  אשר קובע כי בהינתן תנאים מוגדרים האופציה יכול להיחשב כ- “אופציות ייחודית”

האופציות הייחודיות יהיו פטורות ממס שבח ומס רכישה והם ימוסו במס הכנסה בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה מס הכנסה.

התנאים המוגדרים בחוק אשר מגדירים אופציה כייחודית הנם:

  1. הסכם האופציה מחויב להיעשות בכתב.
  2. האופציה הינה בלתי חוזרת, כלומר מעניק האופציה אינו יכול לחזור בו למשך תקופת האופציה.
  3.  למחזיק האופציה צריך להיות האפשרות להעביר את הזכות לאחר ללא הגבלה ובתנאים ספציפיים המוגדרים בהסכם האופציה.
  4. האופציה לא יכולה להינתן מעבר ל-24 חודשים במצטבר בין אם היה מדובר בהארכה ו/או חידוש.
  5. התמורה שנותן האופציה מקבל עבור הענקת האופציה לא יכולה לעלות על 5% משווי הזכות במקרקעין או 5% ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה ביניהם.
  6. האופציה לא תהיה אופציה ייחודית אם ניתנה למחזיק האופציה חזקה במקרקעין במהלך תקופת האופציה.

הסכם אופציה אשר לא עומד בכל התנאים המצטברים הנ”ל ייחשב כאופציה כללית והוא יחייב את המוכר במס שבח ואת הקונה במס רכישה

משרד עו”ד כהן, דקר, פקס וברוש, המתמחה בנושאי נדל”ן, מלווה לקוחות המוכרים או רוכשים מקרקעין, ועוזר לחסוך תשלומים מיותרים. צרו קשר לעצה בנושאי אופציות ומקרקעין.

אופציה במקרקעין

 : 03-3724722

        : 055-9781688

   : office@lawoffice.org.il