Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

היטל השבחה

Meir Shua
Meir Shua

Gady Michalovitz

מקצועיות,סובלנות ואנושיות ראויה להערצה, אין לי ספק שהם העורכי דין הטובים ביותר בתחומם.
מוקיר ומעריך מאוד.

כשמתחילים בעסקת מקרקעין, בין אם רכישת דירה, בית, או קרקע, מיד נתקלים במושגים רבים שאינם מוכרים לאדם מן השורה. אחד המושגים האלו הוא היטל השבחה. מה זה תשלום מס השבחה, על מי חלה החובה לתשלום ההיטל, כמה עולה ההיטל, מתי יש לשלם אותו והכי חשוב – כיצד ניתן להשיג פטור או להפחית את החיוב?

משרדנו מתמחה בנושא רכישת ומכירת נדל"ן מקרקעין בישראל. במאמר זה נסביר כל מה שאתם צריכים לדעת מראש על היטל ההשבחה, כמה הוא צפוי לעלות לכם, וכיצד ניתן להגיש בקשה לפטור או ערר על ההיטל.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית שבשטחה נמצאים המקרקעין. מי שמטילה את החיוב פורמלית היא הוועדה המקומית שפועלת ברשות המקומית, על בסיס עליית ערך המקרקעין בתכנית הבנייה.

לדוגמה, אם ברשותכם דירה בגודל 100 מ״ר והוועדה המקומית העניקה לכם אישור לבנות עוד 100 מ״ר, הרי שהדירה כעת שווה הרבה יותר מאחר ולאחר שתממשו את האישור, תהיה ברשותכם דירה בגודל 200 מ״ר שתהיה שווה לכל הפחות פי שניים.

נכון הדבר אם הוועדה המקומית אישרה עוד קומה בבניין, ואפילו כאשר הוועדה המקומית מאשרת בניית בניין על מגרש ריק, אשר כעת הוא שווה הרבה יותר.

הפער בין שווי הנכס לפני אישור התכנית לשוויו אחרי אישור התכנית, הוא המדד לקביעת ההיטל על ידי הוועדה המקומית. ההיטל שיש לשלם הוא מחצית מהפער. כלומר, מחצית מההשבחה שנעשתה בגין אישור התכנית בוועדה המקומית, שייכת לה.

יש לשים לב שזהו אינו מס שבח הנגבה על ידי רשות המיסים. מס שבח משולם לרשות המיסים בגין רווח ממכירת דירה במחיר גבוה ממחיר רכישתה. היטל השבחה משולם לרשות המקומית בשל אישור התכנית על ידה.

ההיטל קובע למעשה כי הרשות המקומית היא שותפה של היזם בבניית המקרקעין. תשלום זה מיועד להוצאות פיתוח והוצאות נוספות של הרשות המקומית.

מי משלם את היטל ההשבחה ומתי חלה החובה?

חובת תשלום היטל השבחה חלה על מי שהיה הבעלים של הנכס ביום קבלת האישור. כלומר, אם רכשתם נכס ובו זכויות בנייה שניתנו על ידי הוועדה המקומית ובגינם יש חוב להיטל השבחה, החוב מוטל על המוכר ולא על הקונה אף אם לא מימש את הזכויות. עם זאת, נהוג לעשות הסדר בין הקונה למוכר במסגרת הסדר התשלומים, לפיו הקונה משלם את ההיטל ומקזז סכום זה מהתמורה. בחוזה הרכישה מצויין הסכום המלא, כולל ההיטל.

לעומת זאת, המועד לשלם את ההיטל עשוי להיות בזמן המימוש. כלומר, אם בחודש ינואר קיבלתם היתר לבניית מרפסת אשר העלתה את ערך הדירה בכ-100 אלף שקלים, אתם מחויבים בהיטל השבחה בגובה 50,000 שקלים, אך לא תתבקשו לשלם את ההיטל בחודש ינואר אלא ביום שתחליטו לבנות לפי התכנית ("יום המימוש"), גם אם זה נעשה כמה חודשים מאוחר יותר.

לסיכום, המועדים האפשריים לתשלום היטל השבחה הם:

  1. בעת קבלת האישור – היתר הבנייה, מתן הקלה אישור שימוש חורג.
  2. במימוש ההיטל – בעת בניית התוספת שאושרה על ידי הוועדה המקומית.
  3. במכירה – כאשר הנכס נמכר לאחר, יש לשלם את ההיטל על אף שטרם מומש.

חשוב להדגיש כי כל עוד לא שולם היטל השבחה, לא ניתן לבצע בנכס שום פעולות ברישום כגון העברת בעלות או הוצאת היתר בנייה.

באילו מקרים חייבים בהיטל השבחה?

היטל השבחה מוטל כאמור על כל שינוי שאושר על ידי הוועדה המקומית ובגינו עלה ערך המקרקעין. שינויים אלו יכולים להיעשות על ידי אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) במסגרת הרחבת בניין או בנייה חדשה, מתן הקלה שפירושה תוספת יח״ד או מ״ר על ידי הוועדה המקומית או אישור שימוש חורג שמשמעותו אישור להשתמש בקרקע המיועדת לתעשייה עבור מגורים, מה שמוביל לעלייה משמעותית בערך הקרקע.

יש להבחין בין שימוש חורג מתכנית לשימוש חורג מהיתר. כלומר, כאשר השימוש שהותר הוא חורג מהתכנית החלה על הקרקע, יש לשלם היטל השבחה. אך כאשר הוא חורג רק מהיתר הבנייה שניתן ולא חורג מהתכנית, אין לשלם היטל השבחה, מאחר ועבור התכנית כבר שולמו היטלים במועד אישורה ואין צורך לשלם שוב.

מי קובע את גובה ההיטל?

לרוב, לאחר אישור תכנית הבנייה בגינה נוצר ההיטל הרשות המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה בכדי לבחון את עליית ערך הדירה או הקרקע. השמאי מעריך את שווי הנכס לאחר ההשבחה ולפי זה קובע את גובה ההיטל שעל בעל הנכס לשלם. ההחלטה על גובה ההיטל נעשית באמצעות פרסום לוח שומה על ידי הרשות המקומית, בו מופיעים פרטי הנכס וההשבחה.

לפעמים, הרשות המקומית דוחה את עריכת השומה למועד מימוש הזכויות. כלומר, אם הרשות המקומית לא פרסמה לוח שומה לנכסים שלדעתה חייבים בהיטל השבחה, אזי מניחים שהשומה נדחתה למועד מימוש הזכויות.

כיצד מבוצע החישוב?

כאמור, מי שמבצע את החישוב הוא שמאי המקרקעין. החישוב מבוצע באופן הבא: אם אושרה תוספת בנייה בגודל 50 מ״ר לנכס מקרקעין, וכל מ״ר באזור הנכס נמכר בעשרת אלפים ש״ח, אזי ערכה של ההשבחה הוא 500,000 ש״ח.

אך זה אינו ערכה האמיתי של ההשבחה מאחר ובכדי להגיע לערך זה, יש לממן עלויות בנייה, ולפיכך השמאי מעריך גם את עלות הבנייה ומקזז זאת מגובה ההשבחה. לדוגמה, אם במקרה שצוין עלות הבנייה היא 200,000 ש״ח, אזי ההשבחה בפועל הינה 300,000 בלבד ועל פי זה נקבע ההיטל בגובה 50%. כלומר, היטל ההשבחה במקרה זה יהיה 150,000 ש״ח.

יצוין כי אם מדד המחירים לצרכן או תשומות הבנייה עלה קודם אישור התכנית, ההיטל יחושב על פי המדד המעודכן אף על פי שהדבר עשוי להביא לגידול משמעותי בסכום החיוב.

במידה ובעל הנכס חושב כי היטל ההשבחה גבוה מידי, יש לו זכות לערער על היטל ההשבחה לוועדת הערר.

מתי פטורים מהיטל השבחה?

בחוק התכנון והבנייה מפורטים המקרים בגינם קיים פטור מתשלום היטל השבחה. את הבקשה לפטור מגיש שמאי מקרקעין שגם יכול לערער על גובה ההיטל שנקבע.

על פי החוק, במקרים הבאים ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה:

  1. כאשר התכנית אושרה בקרקע למגורים בשכונת שיקום.
  2. כאשר התכנית אושרה בקרקע למגורים בישובים מוכרזים.
  3. כאשר הנכס הוא דירת מגורים שהורחבה עד לשטח של 140 מ״ר. בהרחבה גדולה יותר, חובת ההיטל חלה מהמ״ר ה-141.
  4. הרחבה בגין שטחי שירות להתאמת נגישות.
  5. באישור תכנית בנייה מכח תמ״א 38, אין חבות של היטל השבחה.
  6. מקרקעין ציבוריים כגון: מוסדות חינוך, צדקה בריאות ועוד.
  7. הרחבה בגין דרך ציבורית.

 סיכום:

היטל השבחה הוא תחום רחב ומורכב, אם ברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, דקר, פקס, לוי, רוזנברג ושות', בעל סניפים בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדין האזרחי בישראל. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור. צרו קשר:

 :  :

מאמרים קשורים לנושא:

Default Thumbnailהיטל השבחה בגין תמ״א 38 (מידע משפטי) Default Thumbnailערעור על היטל השבחה Default Thumbnailהשגה, ערר וערעור על ארנונה Default Thumbnailפינוי דייר סרבן מדירה – תביעה לפינוי שוכר – מידע מועיל Default Thumbnailבשורה לשוכרים – הקלה על דמי שכירות אולם בעקבות תקנות הקורונה (מידע משפטי) Default Thumbnailמי זכאי להנחות בתשלומי הארנונה? Default Thumbnailארבעת הסוגים של מיסי רכוש בישראל Default Thumbnailערבות צד ג׳ בחוזה שכירות – השלכות משפטיות ומה חשוב לבדוק מראש? Default Thumbnailהגשת השגה על ארנונה Default Thumbnailחוות דעת דין אוסטרלי Default Thumbnailביטול עיקול על דירה – איך עושים זאת? (מידע משפטי) Default Thumbnailמה ההבדל בין מתווך נדל״ן ובין עורך דין בנוגע לעסקאות נדל״ן? Default Thumbnailפטור והנחות בתשלום מס רכישה – דעו מה מגיע לכם! Default Thumbnailמיחזור משכנתא – מידע משפטי חשוב לבעלי משכנתא Default Thumbnailרכישת דירה בישראל – מה חשוב לדעת מראש? Default Thumbnailבדיקת מצב הנכס Default Thumbnailתמ״א 38 – סכסוכי שכנים בין בעלי דירות (מידע משפטי) Default Thumbnailקבלת משכנתא לרכישת דירה – כל מה שרציתם לדעת Default Thumbnailתקנת השוק Default Thumbnailסוגי המקרקעין החייבים בארנונה

צרו קשר

  • שדה זה מיועד למטרות אימות ויש להשאיר אותו ללא שינוי.

Scroll To Top