Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

היטל השבחה בגין תמ״א 38 (מידע משפטי)

Michael Decker

שלום

תותח עורך דין מיכאל עזר לנו מאוד עם תביעת אבהות ולאחר מכן בהסדרת המעמד של בת הזוג שלי. צוות המשרד נחמד מאוד והיו מאוד יעילים

מהו היטל השבחה בגין תמ״א 38 והאם ניתן לקבל פטור מהיטל זה? היטל השבחה הוא סוג של מס המוטל בדרך כלל על בעלי נכסי מקרקעין, בגין ערך עודף שנצבר בנכס. תכנית תמ״א 38 לחיזוק מבנים ישנים בישראל, מקנה לבעלי דירות אשר הבניינים בבעלותם המשותפת עוברים פרויקט תמ״א, זכויות בניה והטבות המעלות את ערך הדירה. ככלל, החוק קובע פטור מתשלום היטל השבחה עקב זכויות שנוצרו בגין פרויקט תמ״א 38. עם זאת, לעיתים עשויים עדיין בעלי דירות להיות מחויבים בהיטל השבחה במקרים אלה, למשל בגין זכויות נוספות שנצברו מעבר לאלה שהוענקו בגין הפרויקט. במאמר זה יפרט על כך עורך הדין מיכאל דקר, שותף במשרדנו המתמחה בדיני נדל״ן ומיסוי מקרקעין.

היטל השבחה תמ״א 38

מהי תמ״א 38?

תמ״א (תכנית מתאר עירונית) 38, היא תכנית ממשלתית אשר כוללת אוסף של תקנות שנועדו לתמרץ בעלי דירות בבניינים ישנים להיכנס לחוזים עם יזמים, במטרה לחזק את הבניינים ולמנוע, ככל הניתן, את קריסתם בעת רעידת אדמה. בתקנות בנושא נקבעו הטבות מס ותמריצים כלכליים נוספים לאותם בעלי דירות שישכילו לחזק את המבנים בהם הם מתגוררים ולהביאם לעמידה בתקן הבניה המודרני והמחייב. ההטבות כוללות, בין היתר, זכויות בניה של קומות נוספות, הוספת מעלית, מחסנים וחניה בבניין, הרחבת הדירות הקיימות ובניית ממ״ד בכל דירה. כל זאת, בכפוף לתנאי העסקה ותנאי השטח בבניין הספציפי. הסברנו בהרחבה על התכנית, יתרונותיה והדרישות לצורך הצטרפות אליה במאמר מפורט בנושא תמ״א 38 שהתפרסם באתר משרדנו.

מהו היטל השבחה?

לצורך קבלת אישור לביצוע תמ״א 38, על בעלי הדירה לקבל אישור לתכנית מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בדרך כלל, כאשר ועדה מקומית לתכנון ובנייה מאשרת תכנית כלשהי המובאת בפניה, יחויבו בעלי הדירות בדרך כלל בחיוב המכונה היטל השבחה. החיוב נעשה בשל עליית ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית, ומשמש להשקעה בתשתיות ובפיתוח בתחומי העיריה או המועצה המקומית בה אושרה התכנית. חשוב להבין כי עצם האישור להשבחה עתידית של נכסי המקרקעין מוביל לעליית הערך, עוד לפני שהתכנית התבצעה בפועל. גובהו של היטל ההשבחה מחושב בתור 50% מערך השבחת הנכס עקב אישור התכנית, וככלל יש לשלמו בעת מימוש הבניה לפי התכנית, או בעת מכירת הנכס. ואולם, כפי שנראה להלן, אחת ההטבות הנכללות במסגרת תמ״א 38 היא פטור מתשלום היטל השבחה.

פטור מחיוב היטל השבחה במסגרת תמ״א 38

כפי שציינו לעיל, על מנת לתמרץ בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע פרויקט התחדשות עירונית במסגרת תמ״א 38, נקבעו הטבות כלכליות שונות אשר בעלי הדירות נהנים מהן. אחת מאותן הטבות היא פטור מחיוב באותו היטל השבחה, עליו הסברנו לעיל, בכל פרויקט בניה הנעשה לפי תמ״א 38. הפטור נקבע בתוספת לחוק התכנון והבניה. עם זאת, חשוב לדעת כי הפטור חל רק לגבי זכויות לפי תמ״א 38. לא מעט בניינים מבצעים פרויקט התחדשות עירונית ומבקשים אישור תכנית הכוללת זכויות בניה נוספות, אשר תמ״א 38 אינה חלה עליהם. ככלל, על אותן זכויות נוספות לא יינתן פטור מהיטל השבחה.

יש לציין כי הפטור עלול לגרום לעיכובים באישורי פרויקטים במסגרת תמ״א 38, לאור התנגדות העיריות למתן הפטור. בנוסף, לאור כך שהיטל השבחה עשוי להכניס סכומים משמעותיים לקופת העיריות, קיימים לא מעט מקרים בהם עיריות אשר מנסות לעקוף את הפטור ולמצוא דרכים לחיוב בעלי הדירות בהיטל השבחה למרות זאת. מקרה לדוגמה ניתן למצוא בפסק דין מחודש אפריל 2022 של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב. בפסק דין זה ערערה ועדת התכנון והבנייה של עיריית גבעתיים על מתן פטור מתשלום היטל השבחה במסגרת פרויקט תמ״א 38 שאושר בשטחי העיריה. בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי לא ניתן לחייב היטל השבחה בגין זכויות הניתנות תחת תמ״א 38, ויש לבצע חלוקה בין זכויות אלה וזכויות אחרות (עליהן ככלל לא יינתן פטור מהיטל זה). פסק דין זה מדגיש את החשיבות בקבלת ליווי משפטי של עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית לאורך הטיפול בפרויקט תמ״א, הן במסגרת אישור התכנית והן במסגרת ליווי הפרויקט עד להשלמתו.

היטל השבחה בגין תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

במאמר זה הסברנו על פטור מתשלום היטל השבחה בגין תמ״א 38, המקרים בהם הוא חל והבעיות העלולות להיווצר בהיבט זה. אם יש לכם שאלות נוספות בנושא, או צורך בכל סיוע משפטי הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, נשמח לעזור. משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מעניק מענה מקיף לבעלי דירות ויזמים במסגרת תמ״א 38, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, ארנונה וכיו״ב. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

חישוב ארנונה

ייעוץ משפטי http://lawoffice.org.il/: 03-3724722, 055-9781688 

רחוב עמל 37 פתח תקווה 4951337 ישראל, http://lawoffice.org.il/[email protected]

 

צרו קשר

Scroll To Top