רכישת דירה תושב חוץ
לא מעט אזרחים ישראלים החיים בחו"ל מעוניינים לרכוש דירה בישראל, אם לצורך מגורים בעתיד בישראל ואם לצורך השקעה בנדל״ן הישראלי, עם מחירי שוק בנסיקה תמידית ותשואות טובות. אם רכישת דירה על ידי תושב ישראל מצריכה ליווי עו״ד מקצועי בתחום, רכישת דירה לתושב חוץ מחייבת ליווי צמוד על ידי עורך דין מאחר ולרוב הרוכשים אינם מבינים בתהליכים הנדרשים לשם רכישת הדירה, מה שעשוי להביא לקבלת החלטות שגויה שתגרום לנזקים והפסדים כספיים.
משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וייצוג במגוון נושאים, כגון ייעוץ וייצוג במשא ומתן לקראת עסקאות נדל״ן, מענה בסוגיות מיסוי מקרקעין, חוזי שכירות, רישום זכויות במקרקעין, ייעוץ משפטי בענייני משכנתא וכיו״ב.
מה ההבדל בין תושב חוץ לתושב ישראל ברכישת דירה?
כאשר הרוכש אינו תושב ישראל, קיימים מספר היבטים ייחודיים באופן ניהול עסקת המקרקעין. היבטים אלו מחייבים את הרוכש לבחור עורך דין אשר המתמחה בעסקאות מסוג זה המצריכות כאמור מומחיות גבוהה.
עסקאות אלו מורכבות יותר בשל כמה סיבות, ביניהן העובדה כי הרוכש לפעמים מעוניין לרכוש את הדירה מרחוק ולא נמצא בישראל, הצורך בתכנון מס ייעודי לתושב חוץ ותנאים שונים העומדים בפני הרוכש בבקשתו למשכנתא.
מלבד זאת, בעת המו״מ וכתיבת חוזה המכר, יש לאפשר גמישות יתירה לרוכש במועד התשלומים, מאחר ולעיתים בהעברות בין מדינות או באישור משכנתא לתושב חוץ, נעשים עיכובים שאינם באשמת הרוכש ונובעים מהפרוצדורה המורכבת הכרוכה בעסקה עם אדם שאינו תושב.
האם אפשר לרכוש דירה ׳מרחוק׳?
זו השאלה הראשונה שאנו נשאלים על ידי תושבי חוץ שמעוניינים לרכוש דירה בישראל. חלקם אנשי עסקים שלא מתאפשר להם להגיע לישראל, והדירה שמצאו לא תמתין עד שיתפנו מעיסוקיהם ויגיעו ארצה.
אז התשובה היא ככלל כן. ניתן לבצע עסקת מקרקעין מרחוק, כאשר הרוכש אינו נמצא בישראל, אך הדבר מצריך הליך פרוצדורלי שונה מרכישת דירה על ידי תושב ישראל.
ההליך כולל ייפוי כח בלתי-חוזר של אדם שלישי או של עורך הדין המטפל בעסקה אשר ינהל את העסקה מול המוכרים וישמש למעשה ידו הארוכה של הרוכש. ייפוי הכח מסמיך את המיופה לפעול מטעמו באופן מלא ובכלל זה לחתום על הסכם הרכישה, לרשום את זכויותיו בטאבו ולייצגו בכל הפעולות הנדרשות.
את ייפוי הכח ישלח עורך הדין לרוכש באימייל, הרוכש יחתום עליו ויאמת את החתימה בקונסולית ישראל ולאחר מכן ישלח את המסמך המקורי לישראל באמצעות הדואר. לא תתאפשר ניהול העסקה באמצעות ייפוי כח שאינו מקורי.
יש להקפיד ברכישת דירה מרחוק על בדיקת מצב הנכס. העובדה שהרוכש אינו נמצא בישראל, אינה מאפשרת לבצע בדיקה מיטבית אשר תשלול בעיות תכנוניות ופיזיות בנכס הנרכש.
האם הרוכש צריך לפתוח חשבון בנק בישראל?
ככלל, רוכש שהוא תושב חוץ, יכול לשלם בגין העסקה באמצעות העברה בנקאית מחו״ל. רק אם הוא מעוניין לקבל משכנתא לרכישת הנכס, הוא חייב לפתוח חשבון בנק ישראלי משם ירדו חיובי המשכנתא.
פתיחת חשבון בנק לתושב חוץ או אזרח זר היא הליך מורכב, בשל ההגבלות שחלו בשנים האחרונות בתחום, עם הצטרפותה של מדינת ישראל לאמנות בינלאומיות לצמצום עבירות הלבנות הון ודיווח הדדי על חשבונות זרים בין רשויות המיסים של המדינות השונות.
אם בעבר לפתיחת חשבון בנק נדרש דרכון + תעודה מזהה נוספת, כיום יש לחתום על הצהרות שונות של הלקוח הקשורות לדיווחי המס שלו במדינת מגוריו ולעיתים הוא נדרש גם להמציא מסמכים המאמתים את תקינות דיווח המס שלו במקום מגוריו על מנת לאפשר לו להעביר לישראל סכומים גדולים המיועדים לרכישת הדירה.
אחד הפתרונות הקיימים במקרה של רכישת דירה על ידי תושב חוץ, היא פתיחת חשבון נאמנות על ידי עורך הדין המטפל בעסקה, חשבון ייעודי לצורך העסקה בלבד. לחשבון זה יעביר הרוכש את התשלומים הנדרשים לשם קידום העסקה.
משכנתא לתושב חוץ
כאשר הרוכש מעוניין ליטול משכנתא לרכישת הנכס, יש להקפיד להתחיל את התהליך מוקדם ככל האפשר, מאחר ואישור משכנתא לתושב חוץ, עשוי להיות ארוך מהרגיל ולהביא לאיבוד העסקה אם המוכר מעוניין למכור את הנכס במהירות.
המדיניות הבנקאית בישראל בכל הנוגע להענקת משכנתא לתושבי חוץ, היא מחמירה. הסיבה לכך פשוטה, אשר המבקש הוא תושב חוץ, קשה יותר לבחון את איתנותו הפיננסית ואת הכנסותיו, ואלו כידוע התנאים החשובים ביותר לקבלת משכנתא.
לפיכך, לרוב, הבנקים בישראל יעניקו לתושב חוץ משכנתא בגובה עד 50% מערך הנכס כדי לצמצם את הסיכון שלהם בנתינת הלוואה גדולה לתושבי חוץ. במסגרת זו, כאמור תירשם הערת אזהרה בדומה לרכישת דירה על ידי תושב ישראל.
לסיכום, אם הנכם תושבי חוץ בתהליך רכישת דירה בישראל, וברצונכם לקבל ייעוץ בנושא, כמו גם בנושאים נוספים בתחום המקרקעין, פנו עוד היום למשרד עורכי הדין שלנו, בעל סניפים בירושלים ובתל אביב. אם יש לכם שאלות נוספות, עמיתיי ואני נשמח לעזור.
:
:מאמרים מומלצים