עסקת נדל״ן בנאמנות – מה חשוב לדעת וממה כדאי להיזהר?
לא פעם נהוג לעשות שימוש בנאמנות לצורך ביצוע עסקת נדל״ן. קיימות סיבות שונות לשם כך, וביניהן הרצון לשמור על חשאיות של הצד העומד מאחורי העסקה. עם זאת, יש לא מעט דברים שחשוב לדעת בנושא, והיבטי מיסוי שונים שאי התייחסות אליהם עלולה לגרור בעיות שונות. במאמר זה יסביר על כך בהרחבה עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ונאמנות ממשרדנו.
משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה הן בדיני נאמנות והן בתחום הנדל״ן ודיני מקרקעין. הדבר מאפשר לעורכי הדין מהמשרד להעניק קשת רחבה של שירותים משפטיים ללקוחות פרטיים ועסקיים. משרדנו עוסק, בין היתר, ביצירת הסכמי נאמנות, ביצוע עסקאות נדל״ן בנאמנות, ייעוץ משפטי בענייני מקרקעין ומס שבח ועוד.
מהי עסקת נדל״ן בנאמנות?
לא פעם עולה צורך לבצע עסקאות נדל״ן דרך גורם שלישי, שאינו צד לעסקה. אף שהדבר נפוץ מאוד, לא כולם מודעים להשלכות האפשריות בעקבות זאת, ולסיכונים המשפטיים העלולים להיות כרוכים בכך. להלן נסביר על מספר דברים שחשוב מאוד לדעת לפני ביצוע עסקת נדל״ן בנאמנות, וכן על נושאים מהם חייבים להיזהר.
עסקת נדל״ן בנאמנות משמעותה ביצוע עסקת נדל״ן לטובת אדם או גורם אחר. כלומר, מינוי של נאמן אשר מבצע את העסקה בפועל, שעה שהעסקה לא נועדה עבורו. הנאמן משמש גורם מתווך לצורך ביצוע העסקה, ופועל בשם אדם או יישות משפטית (כגון חברה) אחרים.
מוסד הנאמנות – הסבר כללי
נאמנות היא מוסד משפטי ייחודי, המשלב בין חיובים חוזיים וזכויות קנייניות, המופקדות בידי גורם האמון עליהם. עליה לעמוד בדרישות חוק הנאמנות. נעשה שימוש בהסכמי נאמנות במגוון רחב מאוד של תחומים, וביניהם תחום הירושות, תחומי החיסכון הפנסיוני, התחום המסחרי (למשל, נאמנות על אופציות לעובדים או נאמנות על נכסים המשמשים כבטוחות במקרים של אגרות חוב). הרחבנו על נושא הנאמנות ועל פרטים שחשוב לכלול בהסכמי נאמנות במאמר נוסף אשר פורסם באתר משרדנו.
מדוע עסקאות נדל״ן מבוצעות במקרים רבים בנאמנות (כלומר, באמצעות נאמן)?
סיבה מרכזית לכך היא צורך של מבצעי העסקה באנונימיות. לא פעם תנאי העסקה עשויים להיות שונים בעקבות חשיפת זהות מבצע העסקה. למשל, כאשר מדובר באיש עסקים אמיד, הוא עשוי להעדיף כי העסקה תנוהל על-ידי נאמן, מבלי שייוודע לצד השני או לצדדים שלישיים (כגון קבלנים ונותני שירות חיצוניים) על זהות בעל הנכס המיועד. מקרה נוסף בו עסקת נדל״ן בנאמנות הינה נפוצה הוא עסקאות שמבוצעות בתוך המשפחה, על-ידי בן משפחה מסוים ועבור בן משפחה אחר. כאן הסיבה יכולה להיות העדפות שונות הנוגעות להסדרים פנים-משפחתיים, או חוסר יכולת משפטית לבצע את העסקה. למשל, כאשר אב רוכש דירה עבור בתו.
מה חשוב לכלול בהסכם נאמנות בעסקאות נדל״ן?
חשוב מאוד לערוך הסכם שיפרט את כל הנדרש ולא ישאיר מקום לשאלות או ספקות. לא פעם עלולות להיווצר ״תקלות״ שונות בביצוע העסקה, אשר נובעות מאי הבנות ואי בהירות בהסכם. ניתן למנוע מראש מקרים מעין אלה, אם קובעים מראש לוחות זמנים לביצוע פעולות שונות, חובות דיווח ועדכון, כללים ברורים בעניין ביצוע העסקה וכו׳.
בנוסף, חשוב לבחור בקפידה את הנאמן. בין אם מדובר בגורם המוכר לכם אישית (בני משפחה או מכרים) ובין אם מדובר בגורם חיצוני, עסקת נדל״ן היא עסקה שיש להתייחס אליה בכבוד הראוי, ולוודא כי הכל יתבצע כמתוכנן. זאת משום שכידוע, כל טעות בעסקאות נדל״ן עלולה לגרור אחריה תשלומים של סכומים אדירים.
ממה חשוב להיזהר?
קיימות חובות דיווח רבות לרשויות המס. אי עמידה בחובות הדיווח עלולות לגרור סנקציות שונות ואף להוות עבירות פליליות. למשל, נאמן חייב על פי החוק להודיע למס שבח על כך שהעסקה נועדה לטובת אחרים. שם אין אפשרות ליהנות מאנונימיות, והדבר נכון אף לגבי עסקאות נדל״ן בחו״ל. מקרים בהם מדווח בדיעבד על הנאמנות עשויים להעלות בעיות, כגון הטלת מס רכישה גבוה או אף אי הכרה בנאמנות. חשוב לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה במקרים מעין אלה, על מנת להימנע מההשלכות של פעולות עצמאיות וחד צדדיות ללא ידע משפטי.
צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נאמנות ודיני מקרקעין לשאלות בנושא עסקת נדל״ן בנאמנות
אף שנעשה שימוש נרחב בנאמנות במקרים של עסקאות נדל״ן, לא תמיד מכירים את חוקי המס בנושא לעומק, כמו גם את ההיבטים הרבים שיש להתייחס אליהם בהסכם הנאמנות. בכל שאלה פרטנית בנושא, תוכלו לפנות אלינו ועורך דין מומחה ממשרדנו ישמח לעמוד לשירותכם. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני מקרקעין וטיפול בענייני נאמנות בעסקאות נדל״ן. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון או כתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.
:
:מאמרים מומלצים