עורך דין נדל"ן

עבור רבים מאיתנו, עסקאות נדל"ן הן העסקאות הגדולות והחשובות ביותר שנעשה במהלך חיינו, ועל כן הן מלוות בלא מעט חששות ודאגות. על מנת שתוכלו להיות בראש שקט בכל הנוגע לרכישת או מכירת מקרקעין ו נכסי דלא ניידי, חשוב להסתייע בעורך דין נדל"ן.

עו"ד נדל"ן הוא עורך דין בעל מומחיות בכל ההיבטים הייחודיים הנוגעים לדיני מקרקעין ולשוק הנדל"ן הישראלי. משרד עורכי הדין דקר, פקס, לוי מתמחה בתחום הנדל"ן, ומציע שירותים משפטיים מקיפים, המותאמים לצרכים הייחודיים והספציפיים של כל לקוח. החל מעריכת הסכמי שכירות בסיסיים וחוזי מכר ועד לעסקאות מורכבות יותר, דוגמת ייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38. השירותים המשפטיים שלנו תוכננו במיוחד כדי לענות על הדרישות הייחודיות שלך כלקוח, תוך התחשבות באופי ובמורכבות של כל עסקה.

אנו מציעים מגוון שירותים המכסים את כל תחום דיני המקרקעין, ומספקים את שירותינו ללקוחות בכל רחבי הארץ, לרבות אזור המרכז, תל אביב וירושלים.

בין אם אתם גוף עסקי, אדם פרטי או משקיע מחו"ל הרוכש נכסים למטרות השקעה, המומחיות של עורכי הדין שלנו בתחום המקרקעין תבטיח שתקבלו את הליווי המקצועי הנחוץ לכם לאורך כל שלבי העסקה.

למה צריך עורך דין נדל"ן

כמעט כל אדם יעשה בשלב זה או אחר בחייו עסקה בתחום הנדל"ן, ומשכך יזדקק לשירותיו של עורך דין בתחום הנדל"ן. בין אם לצורך ניהול עסקאות של השכרה, רכישה או מכירה של נכס, ובין אם לצורך התמודדות עם בעיות בתחום התכנון והבניה המצריכות מומחיות משפטית.

דיני המקרקעין בישראל הם תחום משפטי סבוך ומורכב, לגביו חלים מספר רב של חוקים. בין היתר, חוק המקרקעין (תשכ”ט 1969) אשר מסדיר את המשפט האזרחי הנוגע לתחום המקרקעין וחוק התכנון והבנייה (תשכ”ה 1965), אשר מסדיר את פעילותם של מוסדות התכנון בישראל.

בנוסף, ישנם מאפיינים נוספים בשוק הנדל"ן אשר מוסיפים מורכבויות לעסקאות נדל"ן, דוגמת סוגי בעלויות שונים על קרקעות (בעלות פרטית, בעלות מינהל מקרקעי ישראל, ועוד) שכל אחת מהן מצריכה התמודדות בירוקרטית שונה.

עבור רוב האנשים, מדובר במונחים זרים לחלוטין שקשה מאוד להתמצא בהם, וההשלכות של טעויות יכולות להיות מרחיקות לכת. תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לנווט במומחיות בין החוקים השונים, ולבצע את כל הבדיקות והפעולות הנחוצות, על מנת לדאוג שהעסקה תהיה כמה שיותר חלקה ולוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים בכל שלב של העסקה.

מתי כדאי להיעזר בעורך דין נדל"ן?

ככלל, נכון להסתייע בעורך דין בעל מומחיות במקרקעין בכל עסקת נדל"ן. להלן דוגמאות ספציפיות למקרים בהם מומלץ להסתייע בעורך דין:

רכישה / קנייה של נכסים

מציאה של נכס לרכישה שמתאים לקריטריונים שלכם ועומד בתקציב, היא משימה לא פשוטה. אך גם לאחר שמצאתם את הנכס, התהליך רק מתחיל. כאשר מדובר בקנייה של נכס, לא ניתן להפריז בחשיבות של העסקת עורך דין נדל"ן. רכישת נכס היא עסקה מורכבת ויקרה, עם פוטנציאל לא מבוטל למורכבויות משפטיות וסיכונים פוטנציאליים. עורך דין מומחה לנדל"ן יהיה מצויד בידע, המומחיות והניסיון כדי לנווט את המורכבויות האלו ולהגן על האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך.

עורך הדין יסייע בביצוע בדיקות מקדמיות על מנת לוודא שמה שהוצג לכם הוא אכן מה שתקבלו. בין היתר, באמצעות בדיקת הבעלות על הנכס על מנת לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס ורשאי למכור אותו. בנוסף, תתבצע בדיקה, האם רשומות זכויות או מגבלות נוספות על הנכס לטובת הבנק או גורמים אחרים אשר יכולות להשפיע על העברת הבעלות בהמשך. עורך הדין גם יוודא שאין בעיות משפטיות או חריגות בניה, באמצעות בדיקה מול הרשויות שמצב הדירה אכן תואם את הרישום ברשויות.

בנוסף, עורך דין לנושאי נדל"ן יכול לספק הכוונה וייעוץ יקרי ערך, לנהל משא ומתן בשמכם ולסייע בקבלת משכנתא. הוא יערוך את הסכם הרכישה כך שישמור על האינטרסים שלכם, יטפל בכל חשש או מחלוקת שעלולים להתעורר במהלך הרכישה, וידאג לתכנון מס מיטבי עבורכם. לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין ידאג לרישום הערת אזהרה על שמכם, ולאחר מכן ידאג להעברת הבעלות על הנכס על שמכם.

לאור המורכבויות הכרוכות ברכישת דירה, חשוב שכל אדם המתכנן לרכוש נכסים בישראל יסתייע בעורך דין לנדל"ן, בין אם מדובר באזרח ישראל ובין אם באזרח זר המעוניין לרכוש נדל"ן בארץ. עורך דין לענייני נדל"ן ילווה את כל שלבי הרכישה ויסייע לכם לקבל החלטות מושכלות, להפחית סיכונים ולהבטיח השלמה מוצלחת וחלקה של רכישת הנכס.

מכירה של נכסים

חשוב להבין שגם עבור המוכרים עסקת מקרקעין כרוכה בלא מעט מורכבויות ועל כן חשוב להסתייע בשירותיו של עורך דין נדל"ן.

עורך הדין ידאג לבצע את הבדיקות המקדמיות הנדרשות על מנת לוודא שהעסקה תעבור באופן חלק, לרבות בדיקות של שעבודים או רישום זכויות על הנכס.

בנוסף, על פי רוב, בעת מכירה של נכס המוכרים יידרשו לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית. עורך דין מומחה נדל"ן יבדוק האם אתם זכאים לפטור מהיטלים וידע לבצע תכנון מס מיטיב, על מנת למקסם את הרווחים מהעסקה תוך צמצום נטל המס.

עורך הדין יסייע בניהול המשא ומתן מול הקונים וידאג לנסח את סעיפי הסכם המכר באופן שישמור על האינטרסים שלכם. כך למשל, ידאג לתנאי התשלום וייצור מנגנון שיבטיח את העברת הכספים אליכם. בנוסף, עורך הדין יבטיח שהערת האזהרה שרשומה לטובת הקונה תהיה מותנית בביצוע מלא של העסקה והעברת מלוא התשלומים על ידי הקונה.

משרדנו מספק ליווי מלא של עסקאות מקרקעין, לאורך כל שלבי העסקה עד להשלמתה תוך שמירה מלאה על האינטרסים של לקוחות המשרד.

חוזה שכירות

על אף שחוזה שכירות נתפס בעיני רבים כחוזה פשוט וקל, חשוב להבין שחוזה זה יכול לייצר סיכונים עבור השוכר והמשכיר, ועל כן חשוב לערוך אותו באופן שייטיב עם האינטרסים שלכם. התייעצות עם עורך דין מומחה לנדל"ן תוכל לצמצם סיכונים הן עבור השוכר והן עבור המשכיר, ולתת להם שקט נפשי בידיעה שעורך הדין דאג לשמור על זכויותיהם.

עבור משכיר הדירה מדובר בנכס בעל ערך רב, שהוא מפקיד בידי השוכר, ועל כן עורך הדין יוודא שהסכם השכירות כולל את כל הסעיפים הנדרשים לצורך שמירה על זכויות המשכיר. עורך הדין יוכל גם לבצע בדיקה של יכולת השוכר לעמוד בהתחייבויותיו וידאג לכלול ערבויות ובטחונות מספקים במסגרת ההסכם, אשר עשויים למנוע מהמשכיר הליכים משפטיים ממושכים ויקרים בהמשך.

גם עבור השוכר, המשלם ממיטב כספו במטרה לקבל נכס ראוי, חשוב לוודא שזכויותיו מוגנות במסגרת הסכם השכירות. עו"ד לענייני נדל"ן יוודא שבעל הדירה יהיה מחויב לתקן ליקויים שהתגלו במהלך תקופת השכירות, וידאג לכלול סעיף המבטיח שהמשכיר לא יוכל לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות, למעט במקרים שהוסכם עליהם מראש.

בנוסף, במקרה שמתעוררות מחלוקות משפטיות במהלך תקופת השכירות, עורך דין יוכל לשלוח מכתב התראה ולנסות לסייע בפתרונן, במטרה לנסות ולמנוע הליכים משפטיים יקרים ומורכבים. במידה שבכל זאת תהיה הסלמה ויהיה בכך צורך, עורך דין מקרקעין יוכל לסייע בניהול ההליכים המשפטיים, במטרה להגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם.

מיסוי מקרקעין

על פי רוב, בעת קנייה או מכירה של נכס, נידרש לתשלום מיסים שונים (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה). לעיתים המיסוי יכול להיות כה גבוה, שהעסקה הופכת ללא כדאית. על כן, חשוב להתייעץ עם עו"ד נדל"ן עוד בטרם ביצוע העסקה. עורך הדין יכול לסייע בתכנון מס נכון ומקצועי, באופן שיצמצם, לעיתים באופן מאוד משמעותי, את חבות המס. עורכי הדין במשרדנו מומחים בתחום הנדל"ן ויוכלו לסייע בתכנון מיסוי מקרקעין באופן שימנע מכם תשלומי מס מיותרים והוצאה כספית כבדה.

אגודות שיתופיות

אגודה שיתופית היא צורת התאגדות ייחודית בישראל. כמתחייב משמו, מדובר בתאגיד שבמסגרת פעילותו הכלכלית מתקיימים אלמנטים שיתופיים של שוויון זכויות ושוויון בנטל מצד חברי האגודה.

חלק ניכר מהמושבים והקיבוצים בישראל מאוגדים כאגודות שיתופיות, והם מחזיקים בזכויות בקרקעות ובנדל"ן המשויך ליישוב. לאור הצרכים הנובעים מהשינויים שעברו אותם יישובים, והצורך בשטחים נוספים למגורים ולמסחר, עולה הצורך לבצע שינויים בייעוד הקרקע. לצורך ביצוע שינויים אלה יש להתמודד עם סוגיות משפטיות מורכבות ועם הבירוקרטיה הנובעת מהן.

לאור המורכבויות הייחודיות הנובעות מסוג התאגדות זה, יש להסתייע בעורכי דין לנדל"ן שהם בעלי מומחיות ספציפית באתגרים הנובעים מהתאגדות כאגודה שיתופית.

עורכי הדין ממשרדנו ליוו ומלווים אגודות שיתופיות בסוגיות הנדל"ניות השונות, ובעלי ניסיון רב בייצוגן מול הרשויות ובמסגרת הליכים משפטיים.

 

קבוצות רכישה

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים שבחרו להתאחד יחד על מנת להקים בניין מגורים. בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה במספר קבוצות הרכישה, שכן לשיטה זו יש מספר יתרונות ובהם היכולת לבחור את השכנים וכן חיסכון כלכלי משמעותי, אשר בלעדיו ייתכן שלרוכשים לא הייתה אפשרות כלכלית לבצע את הרכישה.

יחד עם זאת, צורת רכישה זו מציבה גם אתגרים. בין היתר, אי ודאות בנוגע לזכויות בנכס, חשש בנוגע לאופן בו מנוהלים הכספים, והתלות בשאר חברי הקבוצה.

על מנת לוודא שהאינטרסים של הרוכשים לא ייפגעו במסגרת העסקה, מומלץ לכל רוכש להסתייע בעורך דין מומחה נדל"ן טרם הרכישה, על מנת שעוה"ד יבחן את תנאי העסקה ויפעל לשמירה על האינטרסים של הרוכש.

בתים משותפים

מרבית מבני המגורים בישראל נחשבים לבית משותף – מבנה הכולל שתי דירות מגורים ומעלה. מגורים בבתים משותפים עשויים לעיתים להביא לסכסוכים בין בעלי דירות סביב נושאים שונים. מרבית הסכסוכים סובבים סביב הרכוש המשותף כגון חדרי מדרגות, לובי ומעליות או סביב מטרדי רעש וריח.

האופי הייחודי של סכסוכים אלה מחייב פתרון סכסוכים שונה וייחודי, ועל כן במקרים רבים הסכסוך יתנהל בפני המפקח על הבתים המשותפים, ובמקרים שבהם אין לו סמכות, בפני בית המשפט.

יחד עם זאת, ברבים מהמקרים ניתן יהיה לפתור את הסכסוך באמצעות הליך גישור או בוררות.

כך או כך, חשוב להסתייע בעורך דין מתחום הנדל"ן שמכיר את ההליכים הייחודיים הנובעים מהמגורים בבית המשותף, ואשר יוכל לסייע לכם להגיע לפתרון המיטבי עבורכם.

עורכי הדין במשרדנו בעלי ניסיון רב בייצוג דיירים במסגרת הליכים משפטיים הנובעים ממגורים בבית משותף, לרבות ניהול תיקים בפני המפקח על הבתים המשותפים.

הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין

שיתוף במקרקעין הוא שותפות בנכס מקרקעין, אשר יכולה להיווצר על ידי רכישה משותפת של נכס (למשל, על ידי בני זוג) או על ידי ירושה של אותו נכס על ידי מספר יורשים.

שיתוף במקרקעין יכול להביא לחיכוכים משפטיים כאשר חלק מהשותפים מעוניינים לפעול בנוגע לנכס, באופן שאינו תואם את רצון יתר השותפים. כך למשל, במקרה שבו מספר יורשים קיבלו דירה בירושה, וחלקם מעוניינים למכור את הנכס. במקרה כזה, ייתכן והדרך היחידה לפתור את המחלוקת תהיה באמצעות פירוק השיתוף.

במקרים אלה, חשוב להסתייע בעורך דין בעל מומחיות בנדל"ן, אשר ידע כיצד לערוך הסכמי שיתוף לצורך פתרון סכסוכים ויוכל לסייע בהליכי פירוק שיתוף, במידת הצורך.

 תכנון ובניה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38

בשנים האחרונות אנחנו עדים להתגברות של פרויקטי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים וכן לפינוי בינוי. פרויקטים אלה טומנים בחובם פוטנציאל רווח משמעותי עבור בעלי הדירות. בין אם מדובר בבעלי דירה ותיקים או משקיעים שרכשו את הדירה במטרה ליהנות מפוטנציאל רווח משמעותי עם סיום התהליך.

מהי תמ"א 38? מדובר בתוכנית מתאר ארצית משנת 2005 ובה נקבעו הסדרים לחיזוק מבנים שנבנו עוד בטרם נקבע תקן הבנייה הנוכחי, ואשר אפשרה גם מתווה של הריסת המבנה הקיים ובניה מבנה חדש במקומו. בתמורה לביצוע פרויקט חיזוק הבניין, מקבל היזם הקלות וזכויות בנייה לבניה יחידות נוספות בעוד שבעלי הדירות נהנים מתוספות בניה שונות, כגון מעלית, תוספת ממ"ד, מרפסת, חניות ועוד. לעומת זאת, בפרויקטי פינוי בינוי הדיירים זוכים לדירה חדשה לגמרי במקום הדירה שנהרסה.

פרויקט תמ"א 38 כרוך בבירוקרטיה רבה ודורש הבנה משפטית מעמיקה בתחום, ועל כן חשוב להסתייע במשרד עורך דין נדל"ן מנוסה שכבר ליווה בהצלחה פרויקטים מסוג זה.

במסגרת הליווי המשפטי, עורכי הדין יספקו ייעוץ כבר בשלבי התכנון, ינהלו את המשא ומתן מול היזמים הפוטנציאליים ויכינו את מסמכי ההתקשרות לכשייבחר היזם. עורכי הדין יוודאו שלבעלי הדירות יינתנו הבטוחות המתאימות, יסייעו בשלבי אישור התוכנית וילוו את כל שלבי הפרויקט עד לסיומו בקבלת אישור אכלוס ומסירת הדירות לדיירים.

בנוסף, במהלך הפרויקט עשויים לעלות אתגרים שונים, כגון התנגדויות לאישור התוכנית וכן מחלוקות משפטיות בין בעלי הדירות ליזמים.

משרד דקר, פקס, לוי מתמחה במתן ייצוג משפטי במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 עבור דיירים, יזמים וקבלנים, לאורך כל התהליך. עורכי הדין המלווים את הפרויקט יסייעו לצדדים להתגבר על אתגרים שיעלו, במטרה לקדם את המשך הפרויקט. כמו כן, משרדנו מייצג לקוחות בהליכים מול ועדות התכנון והבנייה ומול וועדות ערר לצורך קבלת היתרי בניה והליכי השגה נוספים.