האם אפשר למכור דירה ולהמשיך לגור בה?

עסקת מכירת דירה שבמסגרתה ממשיך המוכר לגור בדירה אינה נפוצה בישראל, בשונה ממקומות אחרים בעולם. עם זאת, ככלל אין מניעה בחוק למכור דירה ולהמשיך לגור בה. מדובר במכירת נדל"ן העשויה בלא מעט מקרים להיות משתלמת מאוד לשני הצדדים. במאמר זה נסביר על סוג עסקה זה מבחינה חוקית, ועל ההגבלות המשפטיות העשויות להיות לה.

משרד עורכי הדין שלנו בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ומקרקעין. במשרדנו תמצאו עורכי דין הבקיאים בניסוח וייעוץ לקראת כריתת חוזי מכר דירה, ייעוץ וייצוג משפטי בענייני מיסוי מקרקעין ומגוון עניינים משפטיים נוספים.

למכור דירה ולהמשיך לגור בה – איפה נעשות עסקאות כאלה?

שוק הדיור בישראל סובל מלא מעט בעיות, אך נראה כי הבעיה הגדולה ביותר בשוק זה היא המחסור החמור בדירות. ההיצע הנמוך מוביל למחירים גבוהים, ומחייב מציאת פתרונות יצירתיים במסגרת המצב הקיים. לאחרונה נחתמה עסקה יצירתית אשר אף זכתה לסיקור עיתונאי. במסגרת העסקה, הוסכם על מכירת דירה במרכז תל אביב במחיר הנמוך משמעותית מערכה כיום. בתמורה למחיר הנמוך, הקונה הסכים כי המוכרת תמשיך לגור בדירה עד יום מותה, ואף תוכל להשכיר את הדירה במהלך התקופה.

אף שקיימים מקרים קודמים של הסכמים דומים, עסקה מסוג זה אינה נחשבת לסטנדרטית במונחים ישראלים. בארץ נהוג להסכים על מועד מדויק לכניסה של הקונים לדירה. עם זאת, במקומות רבים בעולם, דוגמת ארצות הברית ומדינות באירופה, מדובר בעסקה מקובלת ואפשרית, אשר עשויה להיות משתלמת עבור משקיעים בנדל״ן לטווח ארוך. גם בארץ הסכם זה אפשרי מבחינה משפטית, אך בכפוף למספר עניינים שיש לתת עליהם את הדעת במסגרת החוזה לעסקה. להלן נסביר על כמה עיקריים שבהם.

מה נדרש לצורך יצירת חוזה עבור עסקה כזו?

באופן עקרוני, הצדדים לחוזה יכולים לכתוב בו כל שירצו, כל עוד הם מסכימים עליו ותוכן החוזה הוא חוקי. אך יש לכך הגבלות שונות, כמובן. למשל, חשוב שלא יהיו בחוזה פגמים חוקיים, כגון כפיה או עושק, מונחים אותם נסביר מטה. מלבד זאת, החוק מחייב כי עסקת מכירת נדל״ן תיעשה בכתב, והחוזה ייחתם בסמוך לעסקה. בנוסף, על החוזה להיות מדויק ומפורט ככל הניתן בנוגע לתוכן העסקה.

על פניו, ככל שדרישות החוק מתקיימות, אין מגבלה מבחינת מועד הכניסה של הקונה לנכס. ככלל, בהחלט ניתן להסכים כי הכניסה לנכס תהיה לאחר מספר שנים. ניתן אף להסכים כי לא תהיה מגבלת זמן, והדירה תימסר לאחר מות המוכר. וכן ניתן להסכים כי המוכרים ישכירו את הדירה לאחרים במהלך התקופה בה ימשיכו להחזיק בזכות לגור בה.

בעיות שעלולות לצוץ בעסקה זו

מלבד ענייני מיסוי, ובראשם מס שבח, התלויים בעסקת המכירה הספציפית, יש שתי בעיות כלליות העלולות לצוץ בחוזים מסוג זה. האחת נוגעת למצב המשפטי הקרוי ״עסקאות נוגדות״. משמעות הדבר היא כי בעל הדירה מוכר אותה לשני קונים. החוק קובע כי זכות הקונה הראשון בזמן בדרך כלל תהיה עדיפה. ואולם, זכות הקונה השני עשויה לגבור בתנאים מסוימים.

בפסק דין של בית המשפט העליון משנת 2003, נקבע כי אחד התנאים הנ״ל יהיה אי רישום הערת אזהרה אצל רשם המקרקעין על-ידי הקונה הראשון בזמן. אם תנאי זה לא התקיים, והקונה השני עמד ביתר דרישות החוק, הוא עשוי לזכות בנכס. לכן, רישום הערת אזהרה על-ידי הקונים הוא חשוב ביותר. הדבר נכון בעסקאות מכירת נדל״ן באופן כללי, אך במיוחד בסוג זה של עסקה. זאת משום שהקונים בה אינם נכנסים לנכס מיידית והבעלות בו לא בהכרח עוברת לידיהם עם ביצוע העסקה.

בעיה שניה העלולה לעלות בהקשר זה היא פגמים בכריתת החוזה. פגם עיקרי העלול להתעורר בענייננו נקרא ״עושק״, ופירושו ניצול חולשה או מצוקה של הצד השני לעסקה. עסקאות מסוג זה מערבות במרבית המקרים מוכרים מבוגרים, אשר לעיתים הדירה בבעלותם מהווה הנכס המשמעותי היחיד שברשותם. עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן יוכל לסייע לכם לוודא כי העסקה תוכל להתבצע ללא חשש מהעלאת טענות לעושק מצד המוכרים.

צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני חוזים ונדל״ן

כפי שהסברנו לעיל, ניתן בהחלט למכור דירה ולהמשיך לגור בה. עם זאת, חשוב כי הדבר ייעשה בכפוף לדרישות החוק השונות. לשאלות נוספות וסיוע בנושא, תוכלו ליצור קשר עם עורך דין ממשרדנו, אשר ישמח לסייע. משרד עורכי הדין שלנו מתמחה בדיני נדל״ן וחוזים. המשרד עוסק באופן שוטף בעסקאות למכירת דירות, טיפול ברישום זכויות במקרקעין, ועוד. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון או כתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.