בדיקת מצב הנכס

מצאתם את הדירה עליה חלמתם ועבורה חסכתם פרוטה לפרוטה? יש לשים לב ולא למהר להתקדם בעסקה קודם שאתם בודקים את מצבו הפיזי של הנכס וכן את מצבו התכנוני. בדיקת מצב הנכס תעזור לגלות ולהסדיר מראש תקלות ובעיות תכנוניות שעשויות להביא לירידת ערך הדירה במקרה הטוב, ולהוצאת צו הריסה על ידי הרשות המקומית במקרה הפחות טוב.

חלק מהבדיקות הנדרשות מבוצעות על ידי עורך הדין שזהו תפקידו, אך במאמר זה נציין את כל סוגי הבדיקות ההכרחיות, בין אלו שנעשות על ידי עורך הדין, ובין אלו שאמורות להתבצע על ידי הרוכשים. משרדנו מתמחה בדיני נדל"ן ומקרקעין. במידה ובדיקת הנכס גילתה פגם אשר בעל הדירה או הקבלן אינם רוצים לתקן, במיוחד עם הבעיה התגלתה לאחר הרכישה, צרו קשר לקבלת ייעוץ משפטי בנושא.

בדיקות פיזיות:

בדיקת המיקום: זה אולי נשמע מובן מאליו, אך לעיתים בני זוג מתאהבים בדירה ואינם שמים לב לפרטים שונים הנמצאים בסביבת הדירה שעשויים להוות מטרד בהמשך, לאחר שוך ההתלהבות הראשונית מרכישת הדירה.

מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה ובסביבה, ביום ובלילה בכדי להכיר את השטח היטב. ישנם רוכשים שיפריע להם העובדה כי בסמוך נמצא גן ילדים או בית ספר שגורם לפקקים בשעות הבוקר ביציאה מהבית. לעיתים מפגע עשוי להיות בדמות אנטנה סלולרית שמתגלה רק לאחר מעבר הדירה.

בדיקת מצב הדירה: יש לבדוק את הדירה לכשעצמה. תיקונים לא צפויים בדירה חדשה, הם הוצאה בלתי נעימה ולעיתים עשויה להיות גבוהה במיוחד. לכן יש לבדוק היטב האם הדירה שמורה, האם אין נזילות, רטיבות, חלונות או תריסים שבורים, נקודות חשמל וכיוצא בזה.

בדירות ישנות מומלץ לברר עם המוכרים מתי בוצעה החלפת צנרת בפעם האחרונה. ישנם מקרים בהם המוכרים מבצעים טיפולים קוסמטיים בדירה להסתרת התקלות ורק לאחר חודשים הם מתגלות וגורמות לנזק כספי עצום. לכן אם אתם עומדים בפני רכישת דירה ישנה, מומלץ להזמין בדיקה מקצועית לאיתור נזילות, ולהיות רגועים כי לא תתקלו בהוצאה גדולה בעתיד.

שימו לב, גם בדירות חדשות מומלץ לערוך בדיקה, אך שונה מזו בדירות הישנות. בדירה חדשה שזה עתה נבנתה, ניתן לבצע בדיקה על שמו של הקבלן. לבדוק פרויקטים שביצע בעבר ולראות האם ישנן תביעות דיירים כנגד איכות הבנייה שביצע.

לייעוץ בנושא בדיקות משפטיות ואף הפנייה לבדיקות מקצועיות נוספות, ניתן לפנות למשרדנו המתמחה בנדל״ן.

בדיקות תכנוניות:

לא פחות חשוב, הוא לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה. כלומר, לוודא שהשטח הבנוי נבנה בהיתר ולפי תכניות מאושרות של הרשות המקומית. כמו כן, מידע זה יאפשר לרוכש לדעת מהן ההצמדות והזכויות המוצמדות לדירה אותה הוא רוכש.

בשלב הראשון יש להזמין מסמכי בית משותף באתר הממשלתי, על ידי הזנת מספר גוש וחלקה של הנכס. המסמכים הנשלחים אליכם למייל תוך יממה מהגשת הבקשה, מכילים בין היתר צו רישום או צו תיקון, תקנון הבית המשותף הכולל את התנאים החלים על הדיירים במתחם זה.

התיק כולל גם תשריט הכולל שרטוטים מדויקים באשר לזכויות הבנייה של הדירה הנרכשת. כאשר לדירה יש הצמדות, ניתן יהיה לראות בתשריט את ההצמדות השונות כדוגמת חניות, מחסנים, רכוש משותף ועוד.

באם גיליתם סתירה בין המצב הפיזי של הדירה לבין התשריט, יש להניח כי הפערים הם חריגות בנייה ולא נחשבים לשטח החוקי של הדירה, מה שכאמור מפחית מערכה המחושב על פי שטח הדירה בפועל.

יש לדעת כי נתון המ״ר החוקי חשוב מאוד בשלב רכישת הדירה, מאחר והבנקים למשכנתאות מחשבים את אחוזי המימון על בסיס גודל הדירה החוקי, אף אם בפועל הגודל החוקי הוא מחצית מהגודל בפועל.

דרך נוספת לבדוק עבירות בנייה היא באמצעות מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית המאפשרת לרוב לעיין במידע על אודות בניינים שונים ללא עלות. במחלקה זו ניתן להזמין ׳׳תיק בניין׳׳ בו יופיעו מכתבי התראה, צווי הריסה במידה וישנם בבניין בו אתם מתעתדים לרכוש את דירתכם. לרוב היתרי הבניה באתר העירייה, כך שאין צורך לגשת למחלקת העירייה פיזית.

בדיקות אלו נעשות לרוב על ידי אנשי מקצוע, ובעיקר על ידי שמאי מקרקעין. כך שאם איתרתם נכס שברצונכם לרכוש, מומלץ לכם לפנות לשמאי מוסמך בכדי שיערוך עבורכם את הבדיקות הנדרשות. במיוחד חשוב לערוך שמאות מוקדמת אם לוקחים משכנתא לרכישת הדירה.

חוזה רכישת הדירה ובדיקת הנכס

סביר להניח שחוזה רכישת הנכס עליו חתמתם מציין שפגמים מסוימים בנכס יתוקנו על חשבון הקבלן בעל הדירה במידה ונתגלו טרם הרכישה או תוך זמן מוגבל לאחר הכניסה לדירה. במידה ואין זה כך, אנו ממליצים להיעזר בעו"ד נדל"ן לעדכון פרטי החוזה לטובת הרוכש – מדובר בסעיף סטנדרטי יחסית שמעטים יתנגדו להוספתו.