Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

מה זה תמ״א 38? (מידע משפטי)

Michael Decker

Omri Levin

תודה רבה לענת ולריבה,
על הטיפול המסור והמקצועי.
100/100

מה זה תמ״א 38? תמ״א 38 היא למעשה אוסף של תקנות אשר נקבעו במטרה לקדם את ההיערכות המדינית לאפשרות של רעידת אדמה. על מנת לתמרץ חיזוק של בניינים ישנים במסגרת זאת, קבעה מדינת ישראל שורה של הטבות, כגון, הטבות מס וזכויות בניה נוספת, הניתנות לבעלי דירות בבתים משותפים (בנייני מגורים) במסגרת התקשרות עם יזמים לצורך ביצוע התכנית. להלן יסביר על כך בהרחבה עורך הדין מיכאל דקר, שותף במשרדנו ומומחה לדיני נדל״ן ומקרקעין.

תמ״א 38

מהי תמ״א 38 ומהם יתרונותיה?

סביר להניח ששמעתם בשנים האחרונות את המושג תמ״א 38, אך אולי לא ידעתם מה בדיוק פירושו. תמ״א הם ראשי תיבות של ״תכנית מתאר ארצית״. התכנית אושרה על-ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. מאז ועד היום היא מהווה תכנית בעלת חשיבות רבה בשוק הנדל״ן הישראלי. חשיבותה נובעת לא רק מההזדמנויות העסקיות שהיא פותח לפיתוח שוק הדירות, אלא היא גם בעלת חשיבות אסטרטגית במסגרת ההיערכות של מדינת ישראל לתרחיש של רעידת אדמה שתיערך באזורנו. בישראל קיימים מבנים רבים אשר נבנו לפני שנקבע תקן הבניה הרשמי בישראל (ת.י. 413) לצורך עמידות בפני רעידות אדמה. התקן הפך מחייב בשנת 1980, ובניינים רבים שנבנו לפני כן עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה.

על מנת למנוע מצב זה, נוצרו במסגרת התכנית תקנות חשובות, אשר במסגרתן נקבעו תמריצים לבעלי דירות בבניינים ישנים לפעול יחד ולהיכנס לחוזים עם יזמים, במטרה לחזק את הבניינים ולמנוע ככל הניתן את קריסתם בעת רעידת אדמה. הדבר נועד להוות חלופה להשקעת כספים על-ידי המדינה באופן ישיר בחיזוק המבנים, שכן מדובר בהשקעה אדירה שאין ביכולתה של המדינה לעמוד בה. במקום זאת, נקבעו בתקנות הטבות מס ותמריצים כלכליים נוספים לאותם בעלי דירות שישכילו לחזק את המבנים בהם הם מתגוררים ולהביאם לעמידה בתקן הבניה המודרני. יש לציין כי על אף שבחודש יוני 2022 אושרה הצעת חוק לתכנית אשר נועדה להחליף את תמ״א 38, בפועל התכנית תמשיך לפעול לפחות עד חודש אוקטובר 2023, וייתכן כי בעיריות מסוימות היא צפויה להמשיך עד שנת 2026.

אלפי דירות בישראל כבר עברו התחדשות וחיזוק לפי התכנית. היתרונות בכך ברורים – העלאת ערך הדירות, הפיכתן למודרניות ונוחות יותר וחיזוק תחושת הביטחון האישי של הדיירים. ואולם, לצד זאת עלולים להיווצר קשיים שונים במסגרת התהליך הביורוקרטי לאישור הפרויקט, ועוד קודם לכן קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. להלן נסביר מה כוללות ההטבות במסגרת התכנית ומה צריך לעשות על מנת להצטרף לתכנית.

אילו הטבות ניתנות לבעלי דירות בבתים משותפים במסגרת תמ״א 38?

תמ״א 38 עברה מספר תיקונים ועדכונים מאז שהתכנית עברה בשנת 2005. במסגרת התיקונים נוספו במסגרתה מספר הטבות כלכליות חשובות. החשיבות הרבה ביותר במסגרתה היא הזכות לבנייה נוספת של 2.5 קומות, על גג הבניין וכן בקומת העמודים (אם קיימת). כך גם קיימת זכאות להגדלת שטח הדירות (לרבות הזכות לבניית מרפסות שמש), הוספת ממ״ד לכל דירה, הוספת מעלית, הוספת מחסנים, שיפוץ לובי הבניין ועוד. כל זאת בכפוף לנתוני הבניין ותנאי העסקה שתאושר. ביצוע הפרויקט בפועל נעשה על-ידי חברות קבלן או יזמים, עמם מתקשרים בעלי הדירות בבניינים הזכאים לתמ״א 38. ההתקשרות נעשית באמצעות עורך דין המתמחה בדיני נדל״ן והתחדשות עירונית, על מנת לוודא עמידה בכל הדרישות והקריטריונים לצורך הפרויקט. במסגרת ההתקשרות, חברת הקבלן תקבל את הזכות לבצע את הבניה, כמו גם הטבות מס שונות

כיצד מצטרפים לתמ״א 38?

הצטרפות לתמ״א מצריכה הגשת בקשה הכוללת מסמכים שונים, וכן השגת הסכמה של מרבית בעלי הדירות בבניין לביצוע התכנית. במסגרת זאת נדרש, בין היתר, לקבל חוות דעת של מהנדס לפיה הבניין נבנה שלא לפי תקן הבנייה המודרני והמחייב (413). כמו כן, על הבניין להיות כזה שתכנית המגרש שעליו הוא נבנה היא כזו שמאפשרת הקמת בניין בעל 2 קומות או יותר. לחלופין, על תכנית המגרש להיות כזו שמאפשרת הקמת מבנה בעל שטח של 400 מ״ר או יותר.

לצד דרישות טכניות אלה ודרישות נוספות הקבועות בתקנות, נדרש להשיג רוב של רוב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. הרוב משתנה בהתאם לסוג הפרויקט. לדוגמה, בעוד שכאשר מדובר בעבודות בנייה שמטרתן הוספת דירות חדשות יש צורך ברוב של 2/3 מבעלי הדירות, כאשר מדובר בהריסת המבנה והקמת הבניין מחדש, יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות. בחלק מהמקרים יהיה צורך גם בהשגת הסכמה של המפקח על רישום מקרקעין באזור בו ממוקם הבניין. במקרים בהם אין הסכמה בכמות הנדרשת, קיימת אפשרות לפתוח בהליך שיפוטי מול המפקח על רישום מקרקעין, ובמסגרתו לבקש מהמפקח לאשר את הפרויקט למרות היעדר הסכמת הדיירים.

תמ״א 38 – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן והתחדשות עירונית

במאמר זה הסברנו בהרחבה על תמ״א 38, היתרונות הגלומים בתכנית עבור בעלי דירות בבניינים ישנים והדרישות החוקיות במסגרתה. לכל שאלה נוספת או צורך בייעוץ וסיוע בנושא, משרדנו זמין על מנת לתת מענה מקיף ומקצועי. עורכי הדין ממשרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחים בדיני נדל״ן ופרויקטים של תמ״א 38 והתחדשות עירונית, לרבות בנושאי ארנונה, מיסוי מקרקעין ועוד. ניתן לפנות אלינו באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

חישוב ארנונה

ייעוץ משפטי http://lawoffice.org.il/: 03-3724722, 055-9781688 

רחוב עמל 37 פתח תקווה 4951337 ישראל, http://lawoffice.org.il/[email protected]

 

צרו קשר

Scroll To Top