Skip to content
Contact Us: 03-3724722 | 055-9781688 | [email protected]

מיסוי השקעות נדל״ן בחו״ל

Michael Decker

סיגל וקס

ממליצה בחום על שירותי המשרד. פנינו לעזרה בתרגום מסמכים רשמיים וחתימה נוטריונית וקיבלנו מענה מהיר, אדיב ומקצועי משפחה קישור. תודה!!

כיצד פועל מיסוי השקעות נדל״ן בחו״ל? מדינת ישראל ממסה ישראלים אשר בבעלותם נדל״ן להשקעה בחו״ל. גובה המס משתנה בהתאם לאופן ביצוע ההשקעה (על-ידי ישראלים עצמאים או חברות), צורת ההשקעה והיבטים נוספים. תכנון נכון ומותאם לחוק מבחינת מיסוי עשוי להפחית את נטל המס באופן משמעותי. על נושא חשוב זה, הנוגע לישראלים רבים המנהלים עסקי נדל״ן מעבר לים, יסביר במאמר זה עורך הדין מיכאל דקר, שותף ומומחה לדיני נדל״ן ומיסוי בינלאומי ממשרדנו.

מיסוי השקעות נדל״ן בחו״ל

השקעות נדל״ן מעבר לים הפכו נפוצות ביותר בקרב ישראלים. קיימות סיבות שונות לכך, וביניהן מחירי הנדל״ן הגבוהים בישראל (לצד הירידה בתשואה על השקעות נדל״ן בישראל) ומגמת הריבוי של יוזמות הרכישה המשותפות מעבר לים באמצעות חברות ייעודיות. אף שבמקרים רבים מדובר בהשקעות המניבות תשואה מכובדת למדי, חשוב להביא בחשבון את העובדה כי לא פעם השקעות נדל״ן בחו״ל כוללות היבטי מס שחייבים לתת עליהם את הדעת.

מהו המס בישראל על השקעות נדל״ן בחו״ל ?

התשובה לשאלה זו מורכבת יותר ממה שנהוג לחשוב. זאת משום שהיא תלויה במשתנים רבים. למשל, גובה המס ישתנה באופן דרמטי אם ההשקעה תתבצע על-ידי היחידים עצמם, או כחלק מחברה זרה או שותפות אשר תרכוש את הנכס. כך גם קיים הבדל בין השקעה אשר נעשית בדרך של מתן הלוואה לחברות או השותפויות המשקיעות את הכספים ובין רכישה ישירה של הנכסים. על בסיס היבטים אלה יסווגו ההכנסות מהשקעה זו, וההבדלים מבחינת מיסוי עשויים להיות משמעותיים למדי.

כאשר מדובר בהלוואה, ההכנסות יסווגו בדרך כלל בתור הכנסות מריבית. הכנסות מריבית יחויבו בדרך כלל במס של 15% או 25%. להבדיל מכך, כאשר הנכס נמצא בבעלות היחידים החייבים במס, מקור ההכנסה יהיה בדרך כלל משכירות של הנכס. המיסוי על שכירות יכול שייעשה באמצעות מדרגות מס קבועות, לפי פקודת מס הכנסה, או במדרגה קבועה של 15%. במסלול זה תתאפשר, ככלל, הפחתת הוצאות פחת.

מה קורה כאשר נכסים בחו״ל בבעלות ישראלים נמכרים?

גם במקרה זה קיים הבדל משמעותי לעניין אופן המיסוי של עסקת מכירה בישראל, לאור כך שעסקאות מעין אלה כפופות לפקודת מס הכנסה ולא לחוק מיסוי מקרקעין. גובה המס המדויק תלוי מאוד במשתנים ובנסיבות הספציפיים של כל מקרה ומקרה. למשל, ככל שמדובר בנכס בבעלות בלעדית של ישראלים, המס בגין המכירה יהיה מס רווח הון, ששיעורו כיום הוא 25%. לעומת זאת, אם הנכס מוחזק על-ידי חברה, ייתכן כי המיסוי בגין מכירת הנכס יחויב במס חברות, אשר גובהו כיום הוא 23%. קיים הבדל גם לעניין מועד הרכישה של הנכס בקרב משקיעים פרטיים. נכסים שנרכשו אחרי 1.1.2003 יחויבו במס רווח הון על ההון הריאלי בעקבות ההשקעה. לעומת זאת, נכסים שנרכשו לפני מועד זה יחויבו במס הכנסה שולי על הרווחים לפני 1.1.2003, ובמס רווח הון רק על ההון הריאלי שנצבר לאחר מועד זה.

היבטי מס בינלאומיים

השקעות נדל״ן בחו״ל כפופות, ככלל, הן למיסוי בישראל והן למיסוי במדינה בה ממוקם הנדל״ן בפועל. בהתאם, עולות סוגיות מיסוי בינלאומי שונות, דוגמת הצורך לפעול בהתאם לאמנות מס בינלאומיות. חשוב לדעת האם למדינה בה ממוקם הנדל״ן יש אמנה למניעת כפל מס עם מדינת ישראל. במקרים אלה מדינת המקור תבצע בדרך כלל את עיקר המיסוי, ובישראל ימוסה רק ההפרש. כך גם חשוב לבצע תכנון מס נכון, אשר יאפשר להגיע למסלול מיסוי אופטימלי בהתאם לנסיבות המקרה.

ככל שמדובר בעסקאות מכירה או רכש נדל״ן, חשוב להיות ערים למאפיינים הספציפיים של המדינה הזרה. לדוגמה, במדינות מסוימות קיים מס רכישה, בעוד שבמדינות אחרות לא. על מנת לתכנן את המיסוי בצורה הטובה ביותר, חשוב לקחת את היבטי מס אלה בגין השקעות נדל״ן בחו״ל בשלב מוקדם ככל הניתן. מומלץ וראוי להיוועץ עם עורך דין מומחה למיסוי בינלאומי ודיני נדל״ן עוד לפני ביצוע ההשקעה.

מיסוי השקעות נדל״ן בחו״ל – צרו קשר עם עורך דין מומחה לדיני נדל״ן ומיסוי בינלאומי

במאמר זה הסברנו על היבטים חשובים בנושא מיסוי השקעות נדל״ן בחו״ל, לרבות גובה המס בישראל, השלכות מכירת נכס בחו״ל והיבטי מיסוי בינלאומי. אם אתם זקוקים לייעוץ בנושא, מומחי הנדל״ן ממשרדנו זמינים עבורכם. משרדנו, בירושלים ובתל אביב, מתמחה בדיני נדל״ן ובייצוג של משקיעים בארץ ובחו״ל. המשרד מספק ייעוץ שוטף בענייני מיסוי מקומי ובינלאומי, ובמגוון נושאים נוספים. ניתן ליצור עמנו קשר באמצעות מספרי הטלפון וכתובת הדואר האלקטרוני המופיעים מטה.

marque déposée

:03-3724722

       :055-9781688

 [email protected]

צרו קשר

Scroll To Top